부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경1265 · 대구지방법원 · 오피스텔
철근콘크리트구조 24.5636㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

45,500,000원 4,550만 감정가 65,000,000원

감정가의 70% 2026-07-06 낙찰

낙찰일

07-06 낙찰 완료

대구지방법원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

455만원

최저가의 10% · 4,550,000원

실거래 대비

▼ 17.3% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 5,500만원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차권등기 임차보증금 인수 가능성이 핵심인 오피스텔. 유찰 후에도 실질취득 기준 검토가 필요합니다.

가격 최저가 4,550만원이나 임차보증금 미배당 4,071만9,000원 인수 가능성 존재
자금 입찰보증금 약 455만원 · 실질취득액은 인수금액 포함 검토 필요
리스크 대항력 있는 임차권등기 1건으로 권리 안전형 아님

한 줄 평 감정가 대비 70%까지 내려온 오피스텔이지만, 핵심은 가격이 아니라 임차권등기 보증금 인수 위험입니다. 임차인 진성희의 임차보증금은 8,500만원이며 배당 부족분 4,071만9,000원을 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.

감정가

65,000,000원

평가금액

최저가

45,500,000원

1회 유찰

실질취득 검토

86,219,000원

최저가+인수 가능액

인수 예상

40,719,000원

임차보증금 부족분

대구지방법원 2025타경1265. 대구 동구 봉무동 태왕아너스타워 11층 1149호 오피스텔입니다. 권리분석에서 가장 중요한 부분은 을구 임차권등기입니다. 진성희의 임차권은 말소기준권리 이전에 설정되어 매수인에게 대항할 가능성이 있으며, 배당에서 부족한 보증금은 인수 위험으로 이어집니다.

물건 개요

사건번호	대구지방법원 2025타경1265 (강제경매)
소재지	대구광역시 동구 봉무동 1551-2 태왕아너스타워 11층 1149호
물건종류	오피스텔 · 태왕아너스타워 11층 1149호
소유자	손영철
감정가 / 최저가	65,000,000원 / 45,500,000원
신청채권자 / 청구	진성희 / 91,096,711원
매각기일	2026.07.06

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

을구 1번 임차권등기(임차보증금 85,000,000원)는 전입일 2021.07.30, 확정일자 2021.07.15로 확인됩니다. 매각물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기로 표시되어 있으며, 배당 부족분은 매수인이 인수할 수 있습니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	인수 위험
진성희	85,000,000원	有	가능	40,719,000원 가능

⚠️ 대항력 임차권 인수 구조 최저가 45,500,000원에서 임차보증금 85,000,000원이 모두 배당되지 않습니다. 배당액 44,281,000원을 제외한 부족분 40,719,000원은 매수인 인수 가능성이 있어 단순 낙찰가만으로 판단하면 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 45,500,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	1,219,000원
임차인 진성희 보증금	85,000,000원	44,281,000원
경매개시결정 채권	91,096,711원	0원
매수인 인수 가능액	-	40,719,000원

매각대금 배분

회차별 실질취득 비교

유찰 후 낙찰가가 낮아져도 임차보증금 인수 여부에 따라 실질취득액은 달라집니다.

⛔ 가격 판단 최저가 4,550만원만 보면 저렴해 보이지만, 임차보증금 인수 가능액을 포함하면 실질취득 부담은 약 8,621만9,000원 수준으로 검토해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 대구광역시 동구 봉무동 이시아폴리스 내 위치한 오피스텔로 근린생활시설, 아파트단지, 학교 등이 형성된 지역입니다.
교통. 단지까지 차량 출입 가능하며 대중교통 이용 여건은 무난한 것으로 평가됩니다.
용도. 일반상업지역 내 오피스텔로 이용 중입니다.
주의. 임차권등기 인수 가능성으로 환금성 판단 시 권리관계 확인이 우선입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차권등기 확인. 보증금 85,000,000원과 인수 가능액 40,719,000원을 반드시 반영해야 합니다.
실질취득 기준 입찰. 낙찰가가 아니라 인수금 포함 총 취득비용 기준으로 판단해야 합니다.
가장임차인 가능성 검토. 임차인이 등기부상 권리자·채무자와 동일하다는 분석 의견이 있어 원본 확인이 필요합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 직접 확인하세요.

맺으며 — “유찰 가격보다 인수 위험을 먼저 봐야 한다”

이 물건은 1회 유찰로 최저가가 4,550만원까지 내려왔지만, 임차권등기 보증금 인수 문제가 핵심입니다. 권리관계가 깨끗한 물건이 아니라 대항력 있는 임차권이 존재하는 유형이며, 매수인은 최저가가 아닌 실질취득액 기준으로 접근해야 합니다. 가격은 낮아졌지만 권리는 무겁습니다.

부동산강제경매

최저가는 내려왔지만, 임차보증금 인수가 변수 — 태왕아너스타워 1149호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (매각가 45,500,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “유찰 가격보다 인수 위험을 먼저 봐야 한다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (13장)

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