감정가의 51.2%까지 내려왔지만, ‘미상 점유’가 남았다 — 등촌동 101호

서울남부지방법원 2025타경494. 강서구 등촌동 소재 제1층 제101호 근린생활시설입니다. 소유자 주식회사엠지세대는 2022.01.21. 거래가액 946,474,100원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 하나은행이 채권최고액 840,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 등기된 국세·지방세 압류와 임의경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.

신청채권자 하나은행의 청구액은 642,181,759원입니다. 현재 최저가를 기준으로 집행비용을 차감하면 하나은행에 예상되는 배당액은 560,236,800원으로, 신청채권 전액이 충족되지 않는 구조입니다. 다만 이 미배당액은 후순위 담보채권의 부족분으로서 곧바로 매수인이 인수하는 금액은 아닙니다. 이 사건에서 매수인이 먼저 확인해야 할 부분은 담보채권 부족분보다 점유자와 세금의 선순위 가능성입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸

말소기준은 2022.01.21. 하나은행 근저당권입니다. 이후 등기된 북대구세무서의 압류, 강서구의 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2024.05.02. 등기된 강서구 압류는 2025.03.07. 해제로 말소됐고, 2025.11.26. 강서구 압류가 다시 등기돼 있습니다.

② 임차인·점유 분석 — 1건은 대항력 없음, 1건은 미상

보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 조사된 실제 임차인·점유 관계는 2건입니다. 조현기는 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없지만, 점포 점유자는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.

조현기의 전입일은 말소기준일인 2022.01.21.보다 늦은 2022.03.22.이므로 대항력이 없습니다. 보증금 40,000,000원과 월세 2,400,000원이 확인되고 배당요구도 했지만, 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권 성립 여부는 별도 확인이 필요합니다.

감정평가상 본건은 근린생활시설로 이용 중이지만, 점유 조사에는 점포가 주거 용도로 기재돼 있습니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없으나, 실제 사용 형태와 임대차 관계는 현장에서 다시 확인해야 합니다.

③ 가격·회차 — 감정가 51.2%가 곧 시세 할인율은 아니다

이 물건은 3회 유찰돼 최저매각가가 568,320,000원, 감정가 1,110,000,000원의 51.2%까지 낮아졌습니다. 그러나 감정가 대비 하락률은 시세 대비 저평가율과 같은 개념이 아닙니다. 근린생활시설은 실제 임대조건·공실 여부·점포 사용 형태에 따라 가치 차이가 크므로, 감정가 대비 비율만 보고 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다.

* 계산상 인수액은 확인된 권리와 현재 배당 조건을 기준으로 한 값입니다. 전입일과 보증금이 미상인 점포 점유자의 권리가 확인되면 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 568,320,000원 가정)

집행비용과 하나은행 배당으로 매각대금 전액이 소진됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 배당액은 체납세금과 임차인 권리 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 양천향교역 남동측 인근으로, 주변은 근린생활시설·오피스텔·아파트형공장·아파트가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 9호선 양천향교역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 2020.05.29. 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 7층·지하 2층 건물의 제1층 제101호입니다. 위생·급배수·냉방·소화전·화재탐지·승강기·기계식 주차장 설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 4필지 일단의 평탄한 부정형 토지이며 토지면적은 1,095㎡, 토지이용상황은 상업용, 용도지역은 준공업지역입니다. 공시지가는 7,096,000원/㎡입니다.
• 도로. 북측 약 7m, 동측 약 10m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·준공업지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·과밀억제권역· 상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
• 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 임대관계는 미상이며, 점유 자료에는 주거 사용이 함께 기재돼 실제 용도와 계약관계 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 미상 점유자 확인. 점포 점유자의 전입세대확인서·주민등록·사업자등록·임대차계약서를 확인해 말소기준일 전 점유 여부와 보증금을 확정해야 합니다.
• 매각물건명세서 보완 확인. 보증금과 전입일이 확인되지 않은 상태이므로 입찰 직전 열람본에서 점유관계가 보완됐는지 다시 확인해야 합니다.
• 세금 우선순위 확인. 북대구세무서와 강서구 압류의 체납액·법정기일·당해세 여부를 확인해야 실제 배당순위와 매수인 부담 가능성을 판단할 수 있습니다.
• 용도 현장 확인. 감정평가상 근린생활시설 이용과 점유 자료의 주거 사용 기재가 일치하는지, 내부 구조와 실제 영업·거주 형태를 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 대비 51.2%라는 수치만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 근린생활시설의 매매가와 임대수익을 별도로 검토해야 합니다.
• 명도 계획. 조현기가 전부를 점유한다고 신고했고 별도의 점포 점유도 기재돼 있으므로, 실제 점유 범위와 인도 대상자를 현장에서 확인해야 합니다.
• 관리비·시설 확인. 미납 관리비와 기계식 주차장 이용 조건, 소방·냉방설비 상태를 관리주체와 현장에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약·체납세금 자료를 직접 대조한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다.

맺으며 — “반값처럼 보여도 권리 확인은 끝나지 않았다”

현재 최저가는 감정가의 51.2%로 내려왔고, 등기상 권리 흐름도 하나은행 근저당을 기준으로 비교적 명확합니다. 조현기는 말소기준권리 이후 전입해 대항력이 없으며, 후순위 압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.

그러나 이 물건을 곧바로 ‘인수 0원’으로 결론 내리기는 어렵습니다. 주거 용도로 기재된 점포 점유자의 전입일과 보증금이 확인되지 않았고, 국세·지방세 압류의 당해세 여부도 남아 있습니다. 감정가 대비 큰 하락폭 역시 시세 대비 저평가를 증명하지 않습니다. 확인된 등기는 정리되지만, 확인되지 않은 점유와 세금이 결론을 막고 있는 물건입니다. 입찰 판단의 선결조건은 추가 유찰 여부가 아니라, 미상 점유자의 권리와 세금 우선순위를 닫는 것입니다.