서울남부지방법원 2025타경500. 가산디지털단지역 남동측 인근의 ‘가산퍼블릭’ 비동 3층 오비-305호입니다. 감정평가상 현재 산업시설(공장)으로 이용 중인 집합건물이며, 감정가 639,000,000원에서 네 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 261,734,000원입니다.
등기부 본체의 기준권리는 2024년 2월 13일 설정된 신한은행 근저당권입니다. 그 뒤에 등기된 서울신용보증재단·우리카드·신한카드의 가압류, 경매개시결정과 국세 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 물건의 핵심은 본체 등기보다 대지권의 목적인 토지에 존재하는 별도등기입니다. 매각물건명세서에는 2023년 11월 27일 접수된 금천구 명의의 지상권이 말소되지 않고 인수된다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경500 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 60-26 가산퍼블릭 제비동 제3층 제오비-305호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 산업시설(공장) · 지하5층·지상20층 건물 내 제3층 |
| 소유자 | 장성진 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 639,000,000원 / 261,734,000원 (4회 유찰·감정가의 41%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 512,046,560원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 등기상 금전채권은 소멸, 토지 지상권은 인수
말소기준권리는 2024년 2월 13일 신한은행 근저당권 586,800,000원입니다. 이후의 가압류와 압류는 배당을 받지 못하더라도 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있어, 그 미배당액이 그대로 매수인에게 넘어가는 구조는 아닙니다. 그러나 별도 토지등기의 지상권은 금액으로 환산된 채무가 아니라 존속하는 권리 자체를 인수하는 사안입니다.
② 임차·점유 — 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상
확인된 임차인은 0명이며 배당표에도 임차보증금이나 우선변제 항목은 없습니다. 따라서 현재 계산상 대항력 임차보증금의 금전 인수액은 0원입니다.
③ 가격 구조 — 41%까지 내려왔어도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 261,734,000원으로 감정가 639,000,000원의 41% 수준입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 자료가 확인되지 않아, 최저가가 실제 거래시세보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 특히 이 물건은 주거용이 아니라 국가산업단지 내 산업시설(공장)으로 이용되고 있어, 일반 아파트처럼 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 평가하기 어렵습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 금전 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰(41%) | 261,734,000원 | 257,269,724원 | 382,391,875원 | 0원 |
| 5회 유찰 시(33%) | 209,387,200원 | 205,655,779원 | 434,005,820원 | 0원 |
| 6회 유찰 시(26%) | 167,509,760원 | 164,364,623원 | 475,296,976원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 신청채권자 신한은행을 포함한 채권자들의 미배당액은 증가하지만, 계산상 매수인의 금전 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 다만 회차가 내려가도 금천구 지상권 인수 문제는 사라지지 않습니다. 가격 하락과 권리 해소는 별개의 문제입니다.
④ 예상배당표 (매각가 261,734,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,464,276원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 586,800,000원 | 257,269,724원 |
| 2. 가압류 · 서울신용보증재단 | 33,291,644원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 11,885,160원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 7,684,795원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 639,661,599원 중 채권자 예상배당은 257,269,724원이며, 미배당액은 382,391,875원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 금전 인수액 0원과 별도로 토지 지상권은 인수됩니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가산디지털단지역 남동측 인근으로, 주위는 지식산업센터·업무시설·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1·7호선 가산디지털단지역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용. 현재 산업시설(공장)로 이용 중이며, 토지도 산업시설과 지원시설 건부지로 이용되고 있습니다.
- 도로. 북측 약 30미터, 서측 약 20미터, 남측 약 20미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도·규제. 준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역·철도보호지구 등에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하5층·지상20층 건물이며, 승강기·급배수·소화전 설비 등이 설치되어 있습니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 표시되어 있지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원문. 2023.11.27. 제213112호 금천구 지상권의 설정 목적·범위·기간·조건을 반드시 확인하세요.
- 대지권 행사 영향. 인수하는 지상권이 전유부분의 이용·담보·매각·임대에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 산업시설 입주자격. 국가산업단지·산업시설구역 내 공장으로 이용 중이므로 실제 입주·사용 가능 업종과 절차를 확인하세요.
- 점유관계. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현장 사용자와 사업자등록·점유 근거를 대조하세요.
- 시세 확인. 감정가 대비 41%만으로 저가 여부를 판단하지 말고 같은 건물·유사용도·유사층 거래와 임대수익을 별도로 확인하세요.
- 관리비·부가비용. 관리비 체납, 공용부분 부담, 부가가치세 적용 여부 등 실제 취득비용을 확인하세요.
- 배당 변동. 당해세와 최우선변제 등 배당표에 반영되지 않은 항목이 있는지 원본 서류로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 토지 별도등기를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “41% 할인보다 인수 지상권이 먼저다”
이 물건은 네 차례 유찰로 최저가가 261,734,000원까지 내려왔고, 계산상 임차보증금이나 미배당 담보권의 금전 인수액은 0원입니다. 그러나 이것만으로 권리가 깨끗하다고 결론 내릴 수는 없습니다. 매각물건명세서가 금천구 명의의 토지 지상권을 매수인이 인수한다고 명시하고 있기 때문입니다.
더구나 실제 이용은 산업시설(공장)이고 임대관계는 미상이며, 비교 가능한 최근 거래자료도 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 41%라는 할인율은 출발점일 뿐 결론이 아닙니다. 금전채권은 대부분 소멸하지만 비금전 권리는 남고, 가격은 낮아졌지만 시세 메리트는 검증되지 않았습니다. 이 사건은 입찰가 계산보다 지상권 원문과 산업시설 이용조건 확인이 먼저인 고난도 물건입니다.
