두 번 유찰됐지만, 구분지상권을 인수한다 — 가산 하우스디가산퍼스타 제오401호

서울남부지방법원 2025타경514. 서울 금천구 가산동 하우스디가산퍼스타 제4층 제오401호입니다. 사건상 용도는 대지로 분류돼 있으나, 감정평가 이용상태는 지원시설인 업무시설·사무소이며 복층구조와 다락이 있는 것으로 조사됐습니다. 소유자는 김정환이고, 2022.01.13. 소유권이전과 동시에 농협은행주식회사의 채권최고액 150,000,000원 근저당권이 설정됐습니다.

이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 우리카드·신영부동산신탁·농협은행· 신한자산신탁의 가압류와 금천구 압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 김태준과 주식회사 알리아스비도 모두 말소기준일보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 다만 말소기준권리보다 앞선 2021.10.18. 구분지상권설정등기는 매각물건명세서에 매수인 인수사항으로 명시돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 금액 인수는 0원, 구분지상권은 인수

말소기준인 농협은행주식회사 근저당권은 2025.09.23. 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐고, 등기는 2025.12.08. 접수됐습니다. 이후 권리들은 매각으로 소멸하지만, 선순위 구분지상권은 별도입니다. 따라서 이 물건을 단순한 ‘인수 0원·깨끗한 권리’로 해석하면 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 모두 대항력 없음

보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 2명입니다. 두 전입일 모두 말소기준권리 설정일인 2022.01.13. 이후여서 대항력이 없고, 임차보증금을 매수인이 승계할 구조도 아닙니다. 다만 오401호 사건에 오402호 법인의 점유가 함께 조사돼 있으므로, 현장에서 실제 점유 범위와 호실 경계를 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 최저가만으로 ‘싸다’고 결론낼 수 없다

현재 최저매각가는 110,080,000원으로 감정가 172,000,000원의 64%이며, 두 차례 유찰된 회차입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않아, 감정가 대비 할인 폭만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.

특히 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 가산디지털단지 인근의 지원시설·업무시설 사무실입니다. 가격 판단은 같은 건물 또는 인근 유사 업무시설의 최근 거래, 임대료, 공실 여부와 함께 해야 하며, 구분지상권 인수에 따른 영향까지 반영해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 110,080,000원 가정)

총 채권액 527,116,204원 중 예상 배당액은 107,738,880원이며, 미배당액은 419,377,324원입니다. 소유자 잔여액은 0원이고, 금액으로 산정된 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 지하철 1호선·7호선 가산디지털단지역 북서측 인근으로, 업무시설·산업시설과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 가산디지털단지역과 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 이용상태. 대장상 지원시설인 업무시설·사무소이며 현황도 사무실로 이용 중입니다. 복층구조로 다락이 소재합니다.
• 도로·토지. 인접 필지 대비 등고평탄한 방형 토지로 산업시설과 지원시설 건부지로 이용 중이며 남측으로 중로에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역· 과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 구분지상권 원문 확인. 2021.10.18. 설정된 1토지 을구 27번 등기의 목적, 존속기간, 범위, 지료와 권리자를 등기부 원문에서 확인해야 합니다.
• 토지 권리와 전유부분 연결 확인. 사건 주소는 제오401호지만 인수 권리는 1토지 을구에 기재돼 있으므로 대지권과 전유부분에 미치는 범위를 확인해야 합니다.
• 호실 점유 확인. 김태준은 오401호, 주식회사 알리아스비는 오402호로 조사됐습니다. 대상 호실의 실제 점유자와 출입·사용 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
• 업무시설 가격 검증. 감정가 대비 64%라는 사실만으로 저가라고 판단하지 말고, 같은 건물과 인근 유사 사무실의 거래·임대·공실 현황을 비교해야 합니다.
• 배당요구 확인. 두 임차인의 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 배당요구종기 관련 서류를 대조해야 합니다.
• 세금·최우선변제 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격은 내려왔지만 권리는 남는다”

이 물건은 감정가 172,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 110,080,000원까지 내려왔습니다. 임차인 두 명은 모두 대항력이 없고 금액으로 계산되는 매수인 인수액도 0원입니다. 여기까지만 보면 단순한 소멸형 권리처럼 보입니다.

하지만 결론을 바꾸는 것은 구분지상권입니다. 말소기준권리보다 앞선 2021.10.18. 설정등기가 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 넘어옵니다. 실거래 비교값도 없어 현재 최저가가 시장가격보다 유리한지 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사건은 임차인 위험은 낮지만, 선순위 토지권리와 가격 검증이 필요한 물건입니다. 구분지상권의 구체적 내용을 확인하기 전에는 최저가만 보고 응찰할 사건이 아닙니다.