서울남부지방법원 2025타경525. 서울 구로구 개봉동 더힐스빌 제2층 제202호의 다세대주택입니다. 감정가는 225,000,000원인데 7회 유찰돼 현재 최저매각가는 47,186,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 21% 수준이지만, 이 물건의 핵심은 낙찰가가 아닙니다. 임차인 방준혁은 2019.07.31 전입·점유를 시작했고 같은 날 확정일자를 받았으며, 225,000,000원의 임차보증금에 대해 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
말소기준권리는 2020.01.30 광주세무서장의 압류입니다. 임차인의 전입·점유·확정일자는 그보다 앞선 2019.07.31이므로, 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어옵니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경525 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 352-3 더힐스빌 제2층 제202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택(방2, 주방1, 거실1, 욕실1, 발코니1) · 5층 중 2층 |
| 소유자 | 정용철 · 2019.07.31 소유권이전 · 거래가액 225,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 47,186,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 방준혁 / 255,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소보다 앞선 임차인이 핵심
등기상 소유권은 2019.07.31 정용철에게 이전됐고, 같은 날 임차인 방준혁의 임대차계약·전입·점유·확정일자가 시작됩니다. 이후 2020.01.30 국의 압류가 말소기준권리가 되고, 광주광역시·고양시·구로구·국의 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인은 말소기준권리보다 앞서 대항요건을 갖췄기 때문에 보증금 미배당분을 매수인이 인수하는 별도 문제가 남습니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 방준혁 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2019.07.31 | 2019.07.31 | 225,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 최저가 15.7%라는 숫자에 속으면 안 된다
제공된 실거래는 더힐스빌의 전용 46.76㎡ 거래 3건으로, 2022.05 305,000,000원, 2023.12 290,000,000원, 2025.10 300,000,000원입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 300,000,000원이며 최근과 과거의 추세 차이는 0.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 46.76㎡ | 5 | 300,000,000원 |
| 2023.12 | 46.76㎡ | 5 | 290,000,000원 |
| 2022.05 | 46.76㎡ | 5 | 305,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 46.76㎡ | 1건 | 300,000,000원 |
현재 최저가는 최근 12개월 평균의 15.7%로 표시되지만, 이것은 이 사건의 가격 메리트를 판단하는 기준이 될 수 없습니다. 대항력 임차인의 인수 부담을 합친 실질취득 기준으로 봐야 하기 때문입니다. 더구나 실거래 표본의 전용면적은 46.76㎡이고 대상 면적은 29.94㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 300,000,000원을 대상 호실의 직접 시세로 단정해 가격 가점을 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 47,186,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,249,348원 |
| 1. 임차인 방준혁 보증금 | 225,000,000원 | 45,936,652원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 방준혁 | 255,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 225,000,000원 중 45,936,652원이 배당되고 179,063,348원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류가 5건 존재하므로 당해세에 해당하는 금액이 있으면 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 개웅중학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·다세대주택·상업시설이 혼재한 지역으로 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬라브지붕 5층 건물의 2층 202호이며, 승강기·위생설비·도시가스 난방시설이 있습니다.
- 도로. 본건 동측으로 약 8m 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역에 해당하며 공시지가는 3,522,000원/㎡입니다.
- 규모. 더힐스빌은 11세대이며 사용승인일은 2019.01.28입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 47,186,000원만 보고 가격 메리트를 판단하지 말고, 임차보증금 인수까지 포함한 실질취득을 기준으로 계산해야 합니다.
- 회차가 내려가도 총부담 확인. 8회 유찰 시 매각가 37,748,800원·인수 188,330,678원, 9회 유찰 시 매각가 30,199,040원·인수 195,744,543원으로 인수액이 증가합니다.
- 임대차 원본 검증. 방준혁의 임대차계약서, 보증금 지급자료, 전입·점유 내역, 임차권등기명령 관련 자료를 대조해야 합니다.
- 배당요구 확인. 방준혁은 2025.05.23 배당요구를 했으나 보증금 전액 배당이 불가능한 구조이므로 미배당 인수 위험은 사라지지 않습니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있는지 확인해야 실제 임차인 배당액과 매수인 인수액을 확정할 수 있습니다.
- 공매 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기와 법원경매의 진행 관계를 교차 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 제공된 실거래는 46.76㎡ 표본으로 대상 29.94㎡와 면적이 일치하지 않으므로 동일 면적·유사 층의 별도 실거래를 확인해야 합니다.
맺으며 — “47,186,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건에서 가장 위험한 오해는 7회 유찰·최저가 47,186,000원만 보는 것입니다. 방준혁은 말소기준권리보다 앞선 2019.07.31부터 대항요건을 갖췄고, 보증금은 225,000,000원입니다. 현재 회차에서는 179,063,348원이 매수인에게 넘어오는 것으로 계산되며, 더 유찰되면 그 인수액은 오히려 커집니다. 따라서 이 물건의 가격 기준은 최저가가 아니라 실질취득 약 225,000,000원입니다.
최근 12개월 실거래 300,000,000원은 숫자상 실질취득보다 높지만, 거래 면적이 46.76㎡로 대상 29.94㎡와 일치하지 않아 직접적인 저평가 근거로 쓰기 어렵습니다. 여기에 국세·지방세 압류, 공매공고, 임차인과 신청채권자가 동일한 점까지 겹칩니다. 결론은 최저가 착시는 금물, 임차보증금 인수와 임대차 실체·세금 순위를 확인한 뒤 판단해야 하는 고난도 인수형 사건입니다.
