58,982,000원
서울남부지방법원 2025타경525. 개봉동 더힐스빌 제2층 제202호, 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 방 2개·주방 1개·거실 1개· 욕실 1개·발코니 1개 구조이며, 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층에 있습니다. 감정가는 225,000,000원이지만 6회 유찰돼 최저매각가는 58,982,000원까지 내려왔습니다.
그러나 이 사건은 최저가만 보면 안 되는 대항력 인수형입니다. 임차인 방준혁은 2019.07.31. 전입·점유·확정일자를 갖췄고, 말소기준인 2020.01.30. 국 압류보다 앞섭니다. 배당요구도 2025.05.23. 접수됐지만 매각대금이 보증금에 훨씬 못 미쳐, 배당받지 못한 보증금은 매수인에게 넘어갑니다. 이 물건의 가격 기준은 58,982,000원이 아니라 보증금 225,000,000원 수준의 실질취득 부담입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경525 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 352-3 더힐스빌 제2층 제202호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 대상면적 29.94㎡ · 5층 건물 중 2층 |
| 이용상태 | 다세대주택 · 방2·주방1·거실1·욕실1·발코니1 |
| 소유자 | 정용철 (2019.07.31. 매매, 거래가액 225,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 58,982,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 방준혁 / 255,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
| 건물 규모 | 11세대 · 사용승인 2019.01.28. |
① 권리 흐름 — 임차인의 전입이 말소기준보다 빠르다
말소기준은 2020.01.30. 국 압류입니다. 이후 광주광역시·고양시· 구로구·국의 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 방준혁의 전입·점유· 확정일자는 모두 2019.07.31.로 말소기준보다 빠릅니다. 을구 1번 주택임차권등기는 2023.08.29. 접수됐지만, 임차인의 대항력 기준일은 그보다 앞선 2019.07.31.입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 방준혁 | 건물 전부 주거·임차권등기 | 225,000,000원 | 있음 전입 2019.07.31. | 있음 확정 2019.07.31. 배당요구 2025.05.23. | 없음 | 167,479,676원 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며 실제 임차인은 방준혁 1명입니다. 매각물건명세서에도 방준혁이 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
② 실질취득 — 유찰돼도 총부담은 보증금 수준
현재 회차에서는 최저가 58,982,000원에서 집행비용 1,461,676원을 먼저 제외하고, 임차인에게 57,520,324원이 배당됩니다. 보증금 225,000,000원 중 미배당액 167,479,676원은 매수인이 인수하므로, 최저가와 인수액의 합은 226,461,676원입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 6회 유찰·감정가 26% | 58,982,000원 | 167,479,676원 | 226,461,676원 |
| 7회 유찰 시 감정가 21% | 47,185,600원 | 179,063,741원 | 226,249,341원 |
| 8회 유찰 시 감정가 17% | 37,748,480원 | 188,330,993원 | 226,079,473원 |
유찰로 매각가가 58,982,000원에서 47,185,600원, 37,748,480원으로 내려가도 인수액은 167,479,676원에서 179,063,741원, 188,330,993원으로 늘어납니다. 총부담은 매 회차 보증금 225,000,000원에 집행비용이 더해진 수준으로 유지됩니다. 추가 유찰은 매수인의 실질취득가격을 크게 낮춰주지 않습니다.
③ 시세 비교 — 거래 면적이 달라 직접 비교 주의
더힐스빌의 확인된 거래는 모두 면적 46.76㎡인 5층 물건입니다. 본건 대상면적은 29.94㎡여서 면적이 일치하지 않습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 300,000,000원이고 최근 거래 추세는 이전 거래보다 0.8% 높지만, 최근 12개월 표본은 1건뿐입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 46.76㎡ | 5 | 300,000,000원 |
| 2023.12 | 46.76㎡ | 5 | 290,000,000원 |
| 2022.05 | 46.76㎡ | 5 | 305,000,000원 |
| 전체 평균 | 46.76㎡ | 3건 | 298,333,333원 |
실질취득 부담 226,461,676원은 최신 거래 300,000,000원의 75.5%지만, 두 물건의 면적이 크게 다릅니다. 단순 면적당 환산 시 본건은 약 7,563,850원/㎡, 최신 비교 거래는 약 6,415,740원/㎡로 본건 부담이 약 117.9%입니다. 층·향·내부상태와 정확한 전용면적이 다른 단순 환산이므로 확정 시세는 아니지만, 적어도 “최저가가 낮으니 시세보다 싸다”는 결론을 뒷받침하지는 못합니다.
④ 예상배당표 (매각가 58,982,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,461,676원 |
| 1. 임차인 방준혁 보증금 | 225,000,000원 | 57,520,324원 |
| 2. 경매개시결정 · 방준혁 | 255,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금 부족분 167,479,676원은 매수인 인수 예상액입니다. 국세·지방세 압류 5건이 있어 당해세에 해당하는 금액이 먼저 차감되면 임차인 배당액이 감소하고 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다. 임차인과 신청채권자가 동일하므로 두 채권액을 합산하지 않고 각 기재 내용의 원인과 중복 여부를 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 개웅중학교 동측 인근에 있으며, 주위는 아파트·다세대주택·상업시설이 혼재합니다. 제반 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬라브지붕 5층 건물로, 현무암·타일 외벽과 벽지·타일 내벽, 하이새시 이중창입니다. 승강기·위생설비·도시가스 난방시설이 있습니다.
- 도로. 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 장방형 토지이며 동측으로 약 8m 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하)·교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역이며, 2024.09.10.부터 2029.09.09.까지 지목 도로에 한정된 토지거래계약 허가구역입니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 11세대 규모 다세대이며 확인된 실거래는 본건과 면적이 다른 46.76㎡ 5층 거래 3건입니다. 동일 면적 거래 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 총부담 계산. 입찰가에 미배당 임차보증금 인수액과 집행비용을 더해 실질취득액을 계산해야 합니다.
- 임대차 실체 확인. 임차인과 경매신청채권자가 동일하므로 임대차계약서, 보증금 지급내역, 점유관계와 신청채권의 원인을 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건의 당해세 해당 여부와 금액을 확인해야 실제 임차인 배당액과 매수인 인수액을 산정할 수 있습니다.
- 공매 진행 확인. 한국자산관리공사 공매공고 2021-07457-094의 진행·종결 여부와 법원 경매의 관계를 확인해야 합니다.
- 동일 면적 시세 확보. 현재 확인된 거래는 46.76㎡로 본건 29.94㎡와 면적이 다릅니다. 동일 면적·유사 층의 거래와 매물 호가를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 후 실제 점유 상태와 인도 조건을 현황조사·현장 방문으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 내역과 세금 자료를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “58,982,000원에 사는 물건이 아니다”
이 사건의 최저가는 감정가 225,000,000원의 26.21%까지 내려왔지만, 가격 메리트가 그만큼 커진 것은 아닙니다. 대항력 있는 임차보증금 225,000,000원 중 현재 회차 예상 미배당액 167,479,676원을 매수인이 떠안아야 하므로, 실질취득 부담은 226,461,676원입니다. 추가 유찰이 발생해도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 늘어 총부담은 보증금 수준에 머뭅니다.
여기에 동일 면적 실거래가 없고, 확인된 300,000,000원 거래는 모두 46.76㎡로 본건 29.94㎡보다 큽니다. 단순 면적당 환산에서는 오히려 본건 실질취득 부담이 더 높습니다. 국세·지방세 압류 5건, 공매공고, 임차인과 신청채권자의 동일성까지 확인해야 하므로 권리분석 난도도 낮지 않습니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 감정가 수준이고, 시세 근거는 불완전합니다. 입찰 판단의 출발점은 58,982,000원이 아니라 225,000,000원 수준의 보증금 인수 구조입니다.
