창원지방법원 2024타경114966. 창원시 의창구 북면 외감리 소재 주상용 건물과 토지가 경매에 나왔습니다. 감정가는 1,361,384,400원이지만 네 차례 유찰되면서 최저매각가가 426,930,000원으로 낮아졌습니다. 숫자만 보면 상당한 가격 하락입니다. 그러나 이 물건은 일반 아파트가 아닙니다. 지상 4층의 주상용 건물과 토지이고, 여러 층에 임차인·점유자가 있으며 토지 이용상태도 공부와 차이가 있습니다. 낙찰가가 낮아진 이유를 권리·임대차·물건 현황과 함께 살펴야 합니다.
등기상으로는 2019.11.28 설정된 중소기업은행 근저당권이 말소기준입니다. 같은 날 설정된 중소기업은행 근저당권이 별도로 존재하고, 이후 다수의 가압류·압류·경매개시결정이 이어졌습니다. 두 근저당권은 매각 소멸 대상으로 정리되어 있지만 공동담보 관계와 실제 배당순위, 조세채권의 우선순위는 별도로 확인해야 합니다. 특히 배당 부족액이 크다는 사실은 채권자의 손실 문제이지, 그 금액이 자동으로 매수인에게 승계된다는 의미는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경114966 · 임의경매 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 북면 외감리 431-9 |
| 건물 등기상 소재 |
경상남도 창원시 의창구 북면 외감리 432-3, 431-7, 432-7, 432-9 도로명주소: 경상남도 창원시 의창구 북면 달천길52번길 5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 주상용 건물 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지상 4층 |
| 소유자 | 최종철 · 단독소유 |
| 감정가 | 1,361,384,400원 |
| 최저매각가 | 426,930,000원 · 4회 유찰 · 감정가의 31.36% |
| 신청채권자 | 에이치에프아이일이씨유동화전문 유한회사 |
| 신청채권자 청구액 | 1,519,527,094원 |
| 말소기준권리 | 2019.11.28 · 을구 1번 · 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 300,000,000원 |
| 추가 근저당권 | 2019.11.28 · 을구 2번 · 중소기업은행 · 채권최고액 1,200,000,000원 |
| 임차인·점유자 | 4명 · 보증금 및 확정일자 미상 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 · 등기상 권리 및 배당 시뮬레이션 기준 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 중소기업은행
핵심은 2019.11.28 중소기업은행 근저당권입니다. 을구 1번 채권최고액 300,000,000원이 말소기준으로 지정되어 있고, 같은 날 접수된 을구 2번 근저당권의 채권최고액은 1,200,000,000원입니다. 두 권리 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
그 뒤에 설정된 경남신용보증재단·신용보증기금 등의 가압류, 국·창원시·국민건강보험공단의 압류, 현재 사건의 경매개시결정 역시 매각 소멸 대상으로 정리됩니다. 과거 주식회사컴퍼니이음의 근저당권과 일부 가압류, 종전 경매개시결정은 이미 말소된 이력이 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인·점유자 4명
이 물건에서는 최왕훈, 농업회사법인 스마트농부주식회사 이충남, 이점남, 권영민이 임차인·점유자로 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 사람은 없으므로 실제 임차인·점유자 수는 4명으로 집계합니다.
확인된 전입일은 모두 2019.11.28 말소기준권리 이후입니다. 따라서 기재된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 그러나 보증금·확정일자·실제 점유 범위 및 법인 점유자의 사업자등록 관련 사항은 확인되지 않았습니다. 전입일만으로 모든 유형의 임대차 및 점유권원을 확정할 수는 없습니다.
| 임차인 / 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최왕훈 | 2층 12.5㎡ | 2022.06.21 | 미상 | 전입 기준 없음 | 미상 | 원본 확인 |
| 농업회사법인 스마트농부주식회사 이충남 | 4층 101호 39.66㎡ | 2020.06.30 | 미상 | 전입 기준 없음·추가 확인 | 미상 | 원본 확인 |
| 이점남 | 1층 101·102호 108.84㎡ · 주거 | 2020.06.15 | 미상 | 전입 기준 없음 | 미상 | 원본 확인 |
| 권영민 | 미상 | 2022.10.17 | 미상 | 전입 기준 없음·점유 미상 | 미상 | 원본 확인 |
대항력 표시는 확인된 전입일과 말소기준권리의 선후관계에 따른 판단입니다. 확정일자·보증금·배당요구 및 추가 대항요건은 확인되지 않았으므로 우선변제와 실제 승계 여부를 확정하지 않았습니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 31.36%, 시세 할인은 미확정
감정가는 1,361,384,400원, 현재 최저매각가는 426,930,000원입니다. 네 차례 유찰되어 감정가 대비 31.36% 수준까지 내려왔습니다.
하지만 동일 용도 부동산의 최근 실거래 평균, 최신 거래가격 및 거래 추세가 확인되지 않았습니다. 따라서 최저가가 감정가보다 낮다는 사실과 실제 시장가격보다 저렴하다는 판단은 구분해야 합니다. 현재 가격에서 실질적인 할인 폭이나 적정 입찰가를 확정할 근거는 부족합니다.
| 구분 | 금액 | 감정가 대비 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 1,361,384,400원 | 100% | — |
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 426,930,000원 | 31.36% | 0원 추정 |
| 5회 유찰 시 | 298,851,000원 | 21.95% | 0원 추정 |
| 6회 유찰 시 | 209,195,700원 | 15.37% | 0원 추정 |
향후 회차 가격은 유찰 시나리오이며 확정된 매각가격이나 진행 일정이 아닙니다. 인수액은 현재의 등기상 권리 및 배당 시뮬레이션 기준 추정치입니다.
④ 예상배당표 (매각가 426,930,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,669,300원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 중소기업은행 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 중소기업은행 | 1,200,000,000원 | 120,260,700원 |
| 3. 가압류 · 경남신용보증재단 | 68,800,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 90,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 5,904,668원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 오릭스캐피탈코리아 주식회사 | 16,687,733원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 김재옥 | 200,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 웰컴저축은행 주식회사 | 30,616,212원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 9,781,860원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 강명희 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 배당표는 채권최고액 등을 기준으로 한 제공 시뮬레이션입니다. 실제 채권 잔액·공동담보 배당·조세 우선순위·임차인 최우선변제에 따라 배당액과 순위가 달라질 수 있습니다. 집행비용 6,669,300원은 추정치이며 당해세와 임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차별 배당과 매수인 부담
| 회차 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 426,930,000원 | 420,260,700원 | 2,501,529,773원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 298,851,000원 | 293,867,086원 | 2,627,923,387원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 209,195,700원 | 205,466,960원 | 2,716,323,513원 | 0원 |
유찰이 추가로 발생하면 예상 매각대금이 줄어드는 만큼 채권자의 미배당액이 증가합니다. 반면 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 다만 임차보증금과 임대차 승계 여부가 최종 확인되지 않았으므로 실제 취득비용이 예상 매각가만으로 확정되는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·건물·토지 현황 (감정요항표 기준)
- 위치 및 주위환경. 창원시 의창구 북면 외감리 외감마을회관 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택과 근린생활시설 등이 혼재하며, 감정평가상 제반 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 버스 운행횟수 및 정류장 거리 등을 고려한 대중교통 사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물 구조와 이용상태. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 4층 건물로, 주상용으로 이용 중입니다. 외벽은 징크판넬·몰탈 위 페인팅, 내벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 소화전설비·승강기설비와 기본적인 위생·급배수·난방설비가 있습니다. 실제 가동 상태 및 유지보수 필요성은 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역 및 지구단위계획구역(외감지구)에 해당합니다. 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등의 제한사항도 확인됩니다.
- 토지 현황. 확인된 토지 면적은 166.0㎡, 공시지가는 101,100원/㎡이며, 공부상 지목은 답입니다. 토지이용상황은 도로 등으로 표시되어 있습니다.
- 공부와 현황의 차이. 감정요항표상 일련번호(1) 토지는 공부상 답이나 현황 도로이고, 일련번호(2) 토지는 공부상 답이나 현황 주상용 건부지입니다. 도로 이용 부분과 건부지의 매각 범위 및 법적 이용 가능성을 구분해야 합니다.
- 건축물 확인. 감정자료상 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 실제 사용 용도와 각 층의 점유 형태는 건축물대장 및 현장 상태를 대조할 필요가 있습니다.
- 환금성. 주상용 건물과 토지가 결합된 개별 물건이므로 거래가격과 임대수익, 건물 상태 및 토지 활용도에 따라 적정 매수층이 달라질 수 있습니다. 확인된 실거래 비교자료가 없어 환금성과 적정 시세는 미확정입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격의 기준 재설정. 감정가 대비 31.36%라는 수치만으로 저가 매수를 확정하지 마세요. 최근 실거래와 개별 건물의 임대수익·상태를 기준으로 적정 가치를 따로 확인해야 합니다.
- 임차인 4명 전수 확인. 임차인별 보증금·월차임·확정일자·배당요구 여부, 점유 부분과 임대차계약서를 대조해야 합니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서 전체 명도비용이나 인수액을 확정하지 마세요.
- 법인 점유자. 농업회사법인 스마트농부주식회사 이충남의 실제 계약당사자, 사업자등록 및 점유 개시 시점, 사용 목적을 확인해야 합니다.
- 권영민 점유 범위. 점유 부분과 사용관계가 확인되지 않아 실제 점유 위치·권원 및 인도 대상 확인이 필요합니다.
- 말소기준과 공동담보. 중소기업은행의 근저당권 2건, 공동담보 대상 토지와 채권자 권리 승계관계를 확인하고, 매각으로 소멸하는 권리와 실제 매수인 인수 대상을 구별해야 합니다.
- 조세채권. 국·창원시 등의 압류 내역을 확인하고 당해세·법정기일 및 교부청구 사항을 배당표와 대조해야 합니다.
- 토지 경계와 매각 범위. 외감리 431-9 및 건물 등기상 여러 지번과 공동담보 토지의 관계를 확인하세요. 공부상 답과 현황 도로·건부지의 차이를 현장에서 조사해야 합니다.
- 건물 상태. 지상 4층 주상용 건물의 실제 층별 용도, 승강기·소방·급배수·난방설비의 가동 상태, 수선 필요성과 관련 비용을 확인해야 합니다.
- 명도 및 체납 비용. 여러 점유자의 인도 일정과 협의 가능성, 공용시설 관련 체납·유지관리비 부담 여부를 별도로 조사해야 합니다.
- 최종 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서, 토지·건축물대장 및 법원 기일 변경 여부를 확인하세요.
맺으며 — “31.36%의 가격보다 중요한 것은 무엇을 인수하고 어떻게 활용할 수 있는가”
이 물건의 핵심 수치는 분명합니다. 감정가 1,361,384,400원, 최저매각가 426,930,000원, 4회 유찰·감정가의 31.36%입니다. 말소기준권리 이후의 등기상 권리는 매각 소멸 대상으로 정리되고, 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 실제 임차인·점유자 4명의 보증금과 확정일자가 미상이고, 토지의 공부상 지목과 현황 이용상태에 차이가 있습니다. 주상용 건물 특성상 임대차관계, 활용 가능성 및 건물 상태도 실제 취득가치에 직접적인 영향을 미칩니다. 동일 용도의 최근 실거래가격도 확인되지 않아 현재 최저가가 시세보다 저렴하다는 결론은 내릴 수 없습니다.
등기상 인수 0원은 긍정적인 요소지만, 임차관계와 실제 매각 범위가 확인되기 전까지 가격 판단은 보류해야 합니다. 입찰 여부는 매각물건명세서와 임대차 증빙, 토지·건물 현황, 실제 시장가격을 대조한 뒤 결정하는 것이 적절합니다. 본 건의 핵심은 추가 유찰에 따른 숫자의 하락이 아니라 실제 취득비용과 사용·수익 가능성을 확정하는 데 있습니다.
