대전지방법원 2024타경4338. 천안시 동남구 병천면 가전리 257-68의 건물 경매입니다. 등기부상 소유자는 오종환 단독소유이고, 말소기준은 2022.05.31 접수된 남대전신용협동조합 가압류 377,264,851원입니다. 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 여기까지만 보면 “인수 권리 0원”의 단순한 물건처럼 보입니다.
그러나 이 사건은 권리보다 물건 자체의 성격이 훨씬 무겁습니다. 매각 대상은 토지가 아니라 건물만이고, 이 건물을 위해 매각 외 대지에 법정지상권이 성립하는지는 불분명합니다. 여기에 건물철거 및 부당이득을 명하는 판결, 사용승인을 받지 않은 공사중단 상태, 240,000,000원 유치권 신고까지 붙어 있습니다. 최저가가 낮아진 이유를 “할인”이 아니라 위험의 가격화로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경4338 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 병천면 가전리 257-68 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 · 단독주택으로 건축 중이나 공사 중단 상태 |
| 등기 대상 | [건물] 충청남도 천안시 동남구 병천면 가전리 257-68 |
| 소유자 | 오종환 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 168,004,420원 / 19,766,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남대전신용협동조합 / 511,262,183원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소는 되지만, 물건 리스크는 남는다
임차인 없음. 배당표상 매수인이 승계할 임차보증금은 없고, 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 이 물건은 대항력 임차인보다 더 직접적인 문제가 있습니다. 매각 대상이 건물만이고, 법정지상권이 불분명하며, 건물철거 및 부당이득 판결이 존재합니다. 즉 “등기상 인수 없음”과 “안전한 물건”은 같은 말이 아닙니다.
② 가격 구조 — 6회 유찰은 ‘기회’보다 ‘경고’에 가깝다
최저매각가는 19,766,000원으로 감정가 168,004,420원의 약 11.77% 수준입니다. 숫자만 보면 파격적인 할인처럼 보이지만, 이 물건은 일반 주거용 완성 건물이 아닙니다. 설비내역 없음, 사용승인 전, 공사중단, 건물만 매각이라는 조건 때문에 단순한 시세 대비 할인율로 판단하기 어렵습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (6회 유찰, 감정가 12%) | 19,766,000원 | 19,010,212원 | 869,516,822원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 8%) | 13,836,200원 | 13,187,148원 | 875,339,886원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 (감정가 6%) | 9,685,340원 | 9,111,004원 | 879,416,030원 | 0원 |
유찰이 더 진행돼도 매수인 인수액은 0원으로 표시됩니다. 하지만 이 사건에서 문제는 인수액이 아니라 건물의 법적·물리적 존속 가능성입니다. 최저가가 내려가도 철거판결, 법정지상권 불분명, 유치권 신고, 미사용승인 상태가 함께 사라지는 것은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 19,766,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 3.8% 추정) | - | 755,788원 |
| 1. 갑구 2번 가압류 · 남대전신용협동조합 | 377,264,851원 | 19,010,212원 |
| 2. 갑구 3번 경매개시결정 · 남대전신용협동조합 | 511,262,183원 | 0원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 남대전신용협동조합 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구 888,527,034원 중 19,010,212원만 배당되고, 미배당은 869,516,822원입니다. 매수인 인수액은 0원이지만, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 단독주택으로 건축 중이나 공사 중단 상태입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 스라브지붕 2층 건물입니다.
- 설비. 설비내역은 없습니다.
- 면적 확인. 건축 중인 건물의 실제 면적을 실측하기 곤란하여 면적은 등기사항전부증명서에 의합니다.
- 토지 여건. 계획관리지역, 지목 대, 토지이용상황 주거나지, 토지면적 826.0㎡, 공시지가 159,900원/㎡입니다.
- 지역·지구. 공장설립승인지역, 가축사육제한구역, 계획관리지역, 성장관리계획구역에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 건물만 매각. 낙찰자가 대지까지 취득하는 구조가 아닙니다. 법정지상권 불분명 문구의 의미를 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
- 철거판결. 건물철거 및 부당이득을 명하는 판결이 있어, 낙찰 후 건물을 보존·사용한다는 전제가 흔들릴 수 있습니다.
- 미사용승인. 건축법상 사용승인을 받지 않은 공사중단 건물입니다. 완성 비용, 인허가, 사용 가능성 확인이 필요합니다.
- 유치권 신고. 240,000,000원 유치권 신고의 성립 여부는 불분명하지만, 현장 점유·공사대금 분쟁 가능성을 전제로 봐야 합니다.
- 가격 착시. 감정가 대비 11.77% 최저가만 보고 “싸다”고 판단하면 안 됩니다. 낮은 가격은 권리·물건 리스크가 반영된 결과일 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서, 판결 관련 자료, 유치권 신고 내용을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 1,976만원”보다 중요한 것은 철거 가능성
이 사건은 임차인 인수도 없고, 배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 경매 실무에서 가장 위험한 물건은 종종 “싸 보이는 물건”입니다. 이 건은 6회 유찰로 최저가가 19,766,000원까지 내려왔지만, 건물만 매각, 법정지상권 불분명, 철거 및 부당이득 판결, 공사중단·미사용승인, 240,000,000원 유치권 신고가 한꺼번에 걸려 있습니다. 권리는 말소되더라도 물건의 사용·보존·처분 리스크는 남습니다. 결론은 분명합니다. 초저가가 아니라 고난도 특수물건입니다.
