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판정 대상 아님 · 등기부를 아직 수집하지 못한 사건이라 NPL 판정을 하지 않았습니다. 후보가 아니라는 뜻이 아닙니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.06 4회 · 최저 55,223,000원
B 매력지수62 유찰 9회

부동산강제경매

2024타경112017 · 천안지원 · 아파트
낙찰가 유찰 9회 후 낙찰
113,570,000원 1억 1,357만 감정가 161,000,000원
감정가의 70% 2026-07-07 낙찰
최저매각가 112,700,000원 최저가 대비 +0%
낙찰일
07-07 낙찰 완료
천안지원 9회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
1,127만원
최저가의 10% · 11,270,000원
실거래 대비
▼ 7.2% 싸게 매수
같은 평형 직전 3건 평균 1.22억원 · 낙찰가 기준
최근 결과
9 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 임차권이 존재하지만 확약으로 매수인 잔존보증금 부담은 해소되는 구조입니다. 유찰 9회로 가격은 낮아졌으나 임차권 확인은 필수입니다.
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매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 9회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 아파트

확약으로 인수 부담은 낮췄지만, 임차권 확인이 필요한 물건 — 성지새말 2003호

대전지방법원 2024타경112017 · 충청남도 천안시 동남구 일봉로 17 성지새말아파트 105동 20층 2003호
감정가 1.61억 · 최저매각가 1.127억(9회 유찰) · 매각기일 2026.07.07 · 강제경매(한국주택금융공사)
62점
매력지수 B등급 · 확약으로 인수 부담은 낮지만 대항력 임차권 확인이 필요한 유찰 물건
9회 유찰로 가격은 최근 시세 대비 낮지만 대항력 있는 임차권등기가 존재하며 확약 조건 확인이 필요한 구조라 종합 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 대항력 있는 임차권등기(보증금 1.55억)가 존재하는 물건입니다. 다만 매각물건명세서상 확약으로 대항력 포기 및 잔존 보증금 반환청구권 포기 조건이 제출되어 확약 적용 시 실질 인수 부담은 0원입니다. 9회 유찰로 최저가는 최근 12개월 평균 시세보다 낮아 가격 매력은 있으나, 확약 범위 확인이 핵심입니다.
감정가
161,000,000원
최저가 대비 기준
최저매각가
112,700,000원
9회 유찰(70%)
실질취득
112,700,000원
확약 적용 시 인수 0원
인수 위험
확약 확인
임차권등기 존재

대전지방법원 2024타경112017. 천안시 동남구 신방동 성지새말아파트 105동 2003호입니다. 전용 59.97㎡ 아파트로 방3, 욕실 겸 화장실1, 거실, 주방 구조입니다. 현재 권리 분석의 핵심은 단순한 근저당 소멸 여부가 아니라 임차권등기와 확약 조건입니다.

물건 개요

사건번호대전지방법원 2024타경112017 (강제경매)
소재지충청남도 천안시 동남구 일봉로 17, 105동 20층2003호
물건종류 / 전용아파트 · 전용 59.97㎡ · 방3·욕실 겸 화장실1·거실·주방
소유자김태용
감정가 / 최저가161,000,000원 / 112,700,000원
신청채권자 / 청구한국주택금융공사 / 161,709,588원
매각기일2026.07.07

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

말소기준권리 이전에 존재하는 임차권등기가 확인됩니다. 임차인 김지원은 보증금 155,000,000원, 전입일 2021.09.09, 확정일자 2021.08.05로 대항력 및 우선변제권이 있는 구조입니다.

⚠️ 대항력 임차권 존재 임차권등기 자체만 보면 매수인 인수 가능성이 있는 권리입니다. 다만 매각물건명세서에는 한국주택금융공사 승계 임차권과 관련하여 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 잔존 보증금 반환청구권을 포기한다는 확약서 제출 내용이 있습니다.

② 임차인 분석

임차인보증금대항력우선변제승계
김지원 155,000,000원 有 有 확약 조건

현재 최저가 112,700,000원 기준으로 배당 부족분은 44,677,800원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 부족분이 매수인 부담으로 이어질 수 있으나, 본건은 제출된 확약 조건에 따라 해당 임차권의 잔존 청구권 포기 여부가 핵심입니다.

③ 시세 비교 — 유찰 후 가격 메리트

동일 평형 성지새말1 최근 거래 기준입니다. 최근 12개월 평균은 125,500,000원이며 현재 최저가는 이보다 낮습니다.

거래월전용층거래가
2026.0659.97㎡2115,000,000원
2026.0559.97㎡7110,000,000원
2026.0459.97㎡18130,000,000원
—12건125,041,666원

최저가는 최근 12개월 평균 125,500,000원의 89.8% 수준입니다. 최신 거래 115,000,000원과 비교해도 유사한 수준으로, 가격만 보면 9회 유찰에 따른 할인 효과가 반영되어 있습니다.

배당분배 (최저가 112,700,000원)
감정가 vs 실질취득 vs 실거래
확약 적용 기준 실질취득은 최저가 수준입니다.

④ 입찰 체크리스트

  • 확약서 확인. 대항력 포기 및 잔존 보증금 반환청구권 포기 범위를 반드시 원본 확인해야 합니다.
  • 임차권등기 확인. 등기부상 을구 9번 임차권등기의 말소 조건을 확인해야 합니다.
  • 가격 판단. 최저가는 최근 12개월 평균보다 낮지만 임차권 관련 서류 검토가 우선입니다.
  • 점유 확인. 내부 실사 미확인 상태로 현황 확인이 필요합니다.

맺으며 — “가격은 매력적, 권리는 확인 필요”

이 물건은 9회 유찰로 가격은 충분히 낮아졌습니다. 그러나 단순 권리안전형 물건은 아닙니다. 대항력 있는 임차권등기가 존재하며, 확약으로 부담이 줄어드는 구조입니다. 최종 판단은 확약 내용과 임차권 말소 절차 확인 후 내려야 합니다. 가격은 합격권, 권리는 서류 확인형입니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 데이터를 기반으로 작성한 분석 의견입니다. 실제 입찰 전 원본 서류 확인이 필요하며, 확약 조건·당해세·관리비 등은 별도 확인이 필요합니다.

위치 / 로드뷰

충청남도 천안시 동남구 일봉로 17, 105동 20층2003호 (신방동,성지새말아파트)

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