대전지방법원 2024타경117074. 천안시 동남구 안서동 ‘안서코아루’ 102동 601호, 감정상 아파트(방2, 욕실 겸 화장실2, 거실, 주방/식당, 현관 등)로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 184,000,000원이지만 7회 유찰되어 현재 최저가는 128,800,000원까지 내려왔습니다. 최근 실거래 평균이 179,166,666원이므로 숫자만 놓고 보면 가격 할인은 분명합니다.
하지만 이 물건은 “최저가가 싸다”만으로 판단하면 안 됩니다. 등기부에 임차보증금 170,000,000원의 주택임차권등기가 있고, 매각물건명세서에는 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 기재되어 있습니다. 다만 주택임차권의 승계인인 한국주택금융공사가 우선변제권만 주장하고 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 그래서 결론은 확약서가 유효하게 반영되는 범위에서는 실질 인수 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경117074 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 각원사길 114-7, 102동 6층601호 (안서동, 안서코아루) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 방2·욕실 겸 화장실2·거실·주방/식당·현관 등 · 13층 중 6층 |
| 소유자 | 윤해구 (2019.06.18. 거래가 194,610,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 184,000,000원 / 128,800,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 177,936,437원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 근저당, 핵심은 임차권등기 확약
말소기준권리는 2019.06.18. 한화생명보험주식회사 근저당권입니다. 이후 경산농업협동조합·제이비우리캐피탈·현대카드·삼성카드·대구신용보증재단의 가압류와 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 2024.02.26. 접수된 김지연의 주택임차권등기입니다. 임대차계약일은 2023.05.20., 확정일자는 2023.05.30., 전입·점유개시는 2023.07.17., 임차보증금은 170,000,000원입니다. 전입일 자체는 말소기준권리 이후라 일반적인 대항력 판단에서는 약하지만, 명세서상 인수권리로 표시된 권리이므로 반드시 원문 기준으로 확인해야 합니다. 이 물건은 확약서 제출로 그 부담이 실질 0원*으로 정리되는지가 입찰의 핵심입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 확약으로 실질 인수 0원*
| 임차인 | 점유/용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계/인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김지연 | 부동산 전부 · 주거 (임차권등기) | 170,000,000원 | 확약 반영 전입 2023.07.17. | 배당요구 확정 2023.05.30. | 실질 0원* 승계인 확약서 제출 |
* 룰상 명세서에 표시된 임차보증금은 170,000,000원입니다. 다만 주택임차권의 승계인 한국주택금융공사가 대항력 포기·잔존 임대차보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했으므로, 그 확약 범위의 실질 인수액은 0원으로 해석합니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 시 가격 할인은 크다
안서코아루 최근 실거래 12건의 평균은 179,166,666원입니다. 최저 실거래는 165,000,000원, 최고 실거래는 192,000,000원이고, 현재 최저가는 이 평균의 71.9%입니다. 확약서로 인수 부담이 실질 0원*이라면, 가격 자체는 감정가 대비 70% 회차로 충분히 낮아진 상태입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 51.38㎡ | 5 | 165,000,000원 |
| 2025.12 | 54.44㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 2025.11 | 52.6㎡ | 16 | 183,000,000원 |
| 2025.11 | 51.38㎡ | 14 | 185,000,000원 |
| 2025.09 | 52.6㎡ | 12 | 170,000,000원 |
| 2025.07 | 51.38㎡ | 8 | 168,000,000원 |
| 2025.06 | 51.38㎡ | 14 | 190,000,000원 |
| 2025.05 | 52.6㎡ | 13 | 188,000,000원 |
| 2025.05 | 51.38㎡ | 12 | 185,000,000원 |
| 2025.03 | 52.6㎡ | 13 | 179,000,000원 |
| 2024.10 | 51.38㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 2024.08 | 54.44㎡ | 11 | 192,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 179,166,666원 |
다만 이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 5.8회입니다. 현재 물건은 이미 7회 유찰로 평균보다 더 많이 밀린 상태이고, 단지 통계상 매각률은 0.0%로 제시되어 있습니다. 이는 권리 서류 확인 부담과 수요층의 신중함이 가격에 반영된 결과로 읽어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 128,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,603,200원 |
| 1. 근저당 · 한화생명보험주식회사 | 109,200,000원 | 109,200,000원 |
| 2. 가압류 · 경산농업협동조합 | 500,000,000원 | 16,996,800원 |
| 3. 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 20,880,438원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 13,177,063원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 10,839,629원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 대구신용보증재단 | 40,000,000원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 177,936,437원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권 872,033,567원 중 126,196,800원만 배당되고, 미배당은 745,836,767원입니다. 매수인 실질 인수는 확약 반영 시 0원*입니다. 단, 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차별 미배당 — 더 내려가도 매수인 인수는 0원* 전제
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (7회 유찰, 감정가 70%) | 128,800,000원 | 126,196,800원 | 745,836,767원 | 0원* |
| 8회 유찰 시 (감정가 56%) | 103,040,000원 | 100,797,440원 | 771,236,127원 | 0원* |
| 9회 유찰 시 (감정가 45%) | 82,432,000원 | 80,548,224원 | 791,485,343원 | 0원* |
낙찰가가 더 내려갈수록 미배당은 커집니다. 다만 이 사건에서 중요한 점은 미배당 자체가 아니라 임차권등기 승계인의 확약이 매수인에게 잔존 보증금 청구를 남기지 않는지입니다. 그 전제가 맞다면 회차별 실질취득은 각 회차의 매각가와 같습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 호서대학교 천안캠퍼스 동측 인근의 안서코아루 102동 601호로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교·공공시설 등이 있는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인일 2018.10.22., 기본 급배수·위생설비, 도시가스 난방, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·자연녹지지역 등이 걸쳐 있고, 공시지가 1,129,000원/㎡, 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 276세대 단지, 최근 12건 실거래 평균은 179,166,666원입니다. 다만 평균 유찰 5.8회와 매각률 0.0%는 입찰 수요가 신중하게 반응한다는 신호입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 모두 포함되어 있는지 확인하세요.
- 적용 주체 확인. 확약은 주택임차권의 승계인 한국주택금융공사와 김지연 임차권등기에 관한 판단입니다. 그 외 점유자가 확인되면 별도 검토가 필요합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 매각 후 말소가 실제로 가능한지, 배당절차와 말소 동의의 연결을 원본 서류로 대조하세요.
- 가격 상한. 확약 반영 실질취득 128,800,000원은 실거래 평균 대비 낮지만, 다회 유찰 물건인 만큼 수리상태·점유상태·명도비용을 반영해 응찰가를 정해야 합니다.
- 관리비·명도. 내부 실사는 폐문 및 이해관계인 부재로 제한되었고, 관리비 체납 및 실제 점유 상태는 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료 기준의 분석 의견입니다. 입찰 전 법원 원본 서류와 현장 확인을 권합니다.
맺으며 — “싸다”보다 먼저 볼 것은 확약의 효력
이 물건은 최저가만 보면 매력적입니다. 128,800,000원은 실거래 평균 179,166,666원의 71.9%로, 가격 할인은 분명합니다. 그러나 할인율보다 중요한 것은 170,000,000원 임차권등기입니다. 다행히 승계인 한국주택금융공사의 확약서가 제출되어 대항력·잔존 보증금 청구·임차권등기 말소 이슈가 실질적으로 정리되는 구조입니다.
결론은 권리는 확인형, 가격은 매력권입니다. 확약서 원문과 말소 가능성까지 확인된다면 현재 회차는 실거래 대비 할인 폭이 큽니다. 반대로 확약의 범위나 점유상태에 빈틈이 있으면, 낮은 최저가보다 임차권등기 리스크가 먼저입니다.
