대전지방법원 2024타경117395. 천안시 서북구 쌍용동 광명아파트 102동 15층 1501호, 전용 84.56㎡ 아파트입니다. 감정가는 179,000,000원이지만 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 125,300,000원으로 내려왔습니다. 동일면적 최근 12개월 실거래 평균 150,208,333원보다 24,908,333원 낮고, 최신 거래 155,000,000원과 비교해도 낮은 가격입니다.
권리구조의 중심은 2023년 6월 7일 설정된 삼성생명보험 근저당입니다. 이 권리는 이후 한국자산관리공사로 이전됐고, 한국자산관리공사가 임의경매를 신청했습니다. 과거 한국주택은행 명의의 근저당 2건과 김성용의 가압류는 모두 말소등기가 확인되므로 현재 매수인이 떠안을 권리가 아닙니다. 이영직의 전입일과 한국토지주택공사의 임차권도 말소기준일 이후이므로 미배당 보증금이 남더라도 매수인에게 승계되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경117395 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 미라2길 19, 102동 15층 1501호 (쌍용동, 광명아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.56㎡ · 20층 중 15층 |
| 현재 소유자 | 송례섭 지분 2분의 1 · 송의섭 지분 2분의 1 (2024.11.27 상속, 2025.03.31 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 125,300,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 98,111,690원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 단지 규모 / 준공 | 990세대 · 1993.11.24 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
1994년에 설정됐던 한국주택은행 근저당 2건은 2004년 10월 25일 해지를 원인으로 말소됐습니다. 2023년 1월 31일 김성용이 설정한 10,000,000원 가압류도 2023년 5월 4일 해제를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 현존하는 말소기준권리는 2023년 6월 7일 삼성생명보험주식회사가 설정한 채권최고액 103,400,000원의 근저당입니다.
이 근저당은 2024년 10월 22일 한국자산관리공사로 이전됐고, 같은 기관이 2024년 12월 11일 임의경매를 신청했습니다. 이후 상속에 따라 송의섭·송례섭이 각 2분의 1 지분을 취득했습니다. 2025년 9월 30일 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권은 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 중복 합산 금지
| 신고자 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 여부 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이영직 실제 임차인 | 전입 2023.06.28 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 말소기준일 이후 전입 | 확인 필요 배당요구 2024.12.20 | 인수 없음 |
| 한국토지주택공사 보증기관 대위·승계 | 전입 2023.06.28 확정 2023.06.15 | 70,000,000원 | 대항력 없음 말소기준일 이후 전입 | 임차권등기 2025.09.30 | 인수 없음 이영직 보증금 중복신고 |
③ 시세 비교 — 최근 평균과 최신 거래보다 낮다
광명아파트 동일면적 84.56㎡의 최근 실거래 12건은 120,000,000원에서 172,500,000원 사이입니다. 최근 12개월 평균은 150,208,333원이며, 최신 거래는 2026년 7월 155,000,000원입니다. 현재 실질취득액 125,300,000원은 최근 평균의 83.4%로, 권리 인수 없이 최근 거래 수준보다 낮게 진입할 수 있는 가격대입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.56㎡ | 2 | 155,000,000원 |
| 2026.06 | 84.56㎡ | 15 | 152,000,000원 |
| 2026.06 | 84.56㎡ | 10 | 120,000,000원 |
| 2026.05 | 84.56㎡ | 13 | 155,000,000원 |
| 2026.05 | 84.56㎡ | 17 | 150,000,000원 |
| 2026.04 | 84.56㎡ | 15 | 150,000,000원 |
| 2026.04 | 84.56㎡ | 1 | 130,000,000원 |
| 2026.03 | 84.56㎡ | 6 | 160,000,000원 |
| 2026.03 | 84.56㎡ | 11 | 172,500,000원 |
| 2026.02 | 84.56㎡ | 13 | 150,000,000원 |
| 2026.02 | 84.56㎡ | 3 | 153,000,000원 |
| 2026.02 | 84.56㎡ | 3 | 155,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.56㎡ | 12건 | 150,208,333원 |
같은 15층 거래도 2026년 6월 152,000,000원, 2026년 4월 150,000,000원으로 확인됩니다. 대상 물건의 현재 최저가는 이 두 거래보다 각각 26,700,000원, 24,700,000원 낮습니다. 다만 실거래 최저액이 120,000,000원인 만큼 내부 상태·향·수리비를 확인하지 않고 단순 평균만으로 낙찰가를 높이는 것은 피해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 125,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,554,200원 |
| 1. 구 근저당 · 한국주택은행 | 미상 | 0원 |
| 2. 구 추가근저당 · 한국주택은행 | 미상 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김성용 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 4. 근저당 · 삼성생명보험 | 103,400,000원 | 103,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 9,345,800원 |
현재 회차 시뮬레이션에서는 채권 합계 113,400,000원이 전액 배당되고 9,345,800원이 잔여액으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 감정가 70% | 125,300,000원 | 113,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 감정가 49% | 87,710,000원 | 85,731,220원 | 27,668,780원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 61,396,999원 | 59,891,853원 | 53,508,147원 | 0원 |
낙찰가가 낮아지면 채권자의 미배당액은 늘어나지만, 이 사건의 후순위 권리와 임차권은 매각으로 소멸하므로 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 따라서 실질취득액은 각 회차의 낙찰가와 같습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안미라초등학교 북측 인근이며, 주변은 아파트단지·학교·주택·근린시설이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 중 15층으로 공동주택인 아파트로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·화재탐지·승강기·도시가스 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 단지 서측은 광대로, 북측과 동측은 소로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역의 부정형 평지이며 아파트 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,077,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 990세대 단지로 동일면적 거래는 이어지고 있지만 경매 평균 유찰 횟수 5.7회와 낙찰률 0.0%를 함께 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 실제 임차인 이영직의 현재 점유 여부와 퇴거 상태를 현장에서 확인하세요.
- 보증금 중복 금지. 한국토지주택공사 70,000,000원은 이영직 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 보증금으로 합산하지 마세요.
- 배당표 확인. 말소된 김성용 가압류와 한국토지주택공사 임차권의 실제 배당 반영 여부를 법원 배당요구 서류에서 대조하세요.
- 내부 상태 확인. 동일면적 실거래가 120,000,000원부터 172,500,000원까지 넓게 분포하므로 수리 상태가 가격을 크게 좌우할 수 있습니다.
- 환금성 보수 평가. 최근 거래 평균보다 낮다는 이유만으로 낙찰가를 높이기보다 단지 경매 평균 유찰 5.7회와 낙찰률 0.0%를 반영하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 체납 관리비와 장기수선충당금 정산 여부를 관리사무소에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격도 낮지만 환금성 확인이 마지막 관문
이 사건은 보증기관의 승계 신고 때문에 임차인이 둘처럼 보일 수 있지만 실제 임차인은 이영직 1명입니다. 한국토지주택공사의 70,000,000원 임차권은 동일 보증금의 대위·승계분이며, 두 신고 모두 말소기준권리 이후여서 매수인 인수액은 0원입니다.
현재 최저가 125,300,000원은 최근 12개월 평균 150,208,333원의 83.4%이고, 최신 거래 155,000,000원보다도 29,700,000원 낮습니다. 권리와 가격만 보면 검토 가치가 충분합니다. 다만 실거래 최저 120,000,000원과의 차이는 크지 않고, 단지 경매 평균 유찰 횟수 5.7회와 낙찰률 0.0%가 확인되는 만큼 환금성·내부 상태·명도비용을 보수적으로 반영해야 합니다. 권리는 합격, 가격도 경쟁력 있음. 최종 판단은 현장 상태와 재매각 가능성에 달려 있습니다.
