부동산임의경매 (토지)

한 줄 평 이 물건은 임차권등기와 다수 점유자가 보이는 다가구형 건물입니다. 다만 말소기준권리인 아산축산업협동조합 근저당 이후 설정된 임차권은 매각으로 소멸해 매수인 인수금액은 0원입니다. 핵심은 권리보다 잔여 점유 관리와 배당 구조 확인입니다.

감정가 / 최저가

1,614,292,900원

최저 1,130,005,000원

유찰 회차

1회

감정가 70% 진행

실질취득 기준

1,130,005,000원

인수액 0원

핵심지표

임차권 4건

후순위 소멸

대전지방법원 2025타경493. 충청남도 아산시 모종동 592-3 소재 연립/다세대 및 토지 일괄매각 물건입니다. 소유자는 정지혁이며 2018년 소유권보존 이후 아산축산업협동조합 근저당을 설정했습니다. 이후 아산시 압류와 다수 임차권등기가 이어졌지만, 모두 말소기준권리 이후 권리로 분석됩니다.

현재 최저매각가는 1,130,005,000원으로 감정가 대비 70%입니다. 임차권등기가 존재해 위험해 보일 수 있으나, 등기상 임차권자들은 말소기준권리 이후 설정되어 매각으로 소멸합니다. 따라서 법률상 인수 부담은 0원입니다.

물건 개요

사건번호	대전지방법원 2025타경493 (임의경매)
소재지	충청남도 아산시 모종동 592-3
용도	연립/다세대 + 토지
소유자	정지혁
감정가 / 최저가	1,614,292,900원 / 1,130,005,000원
신청채권자 / 청구	아산축산업협동조합 / 667,726,365원
매각기일	2026.07.06

① 권리 흐름 — 인수는 0원, 그러나 점유 확인 필요

말소기준권리는 2018.09.10 설정된 아산축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 발생한 아산시 압류, 임의경매개시결정, 임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 다만 다가구 구조상 실제 점유 상태와 명도 협의 여부는 별도로 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 대항력 없는 임차권등기 다수

임차인	위치	보증금	판정
허성민	4층 일부	110,000,000원	후순위 임차권 · 소멸
류금화	2층 207호	3,000,000원	후순위 임차권 · 소멸
안근평	3층 306호	50,000,000원	후순위 임차권 · 소멸
윤정현	2층 201호	75,000,000원	후순위 임차권 · 소멸

⚠️ 점유 리스크 보증금 미상 점유자와 임차권등기자가 다수 확인됩니다. 대항력은 인정되지 않아 인수 위험은 없지만, 실제 인도 과정과 현황 확인은 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,130,005,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	13,700,050원
근저당 · 아산축산업협동조합	784,800,000원	784,800,000원
소유자 교부	-	331,504,950원

매각대금 배분

감정가 vs 회차별 가격

현재 최저가는 감정가 대비 70% 수준이며 추가 유찰 시 가격 변화가 발생합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 아산시 모종동 동신초등학교 서측 인근으로 단독주택·다가구·아파트·근린생활시설 혼용지역입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 인근 버스정류장, 고속·시외버스터미널, 온양온천역 접근성이 있습니다.
건물. 철근콘크리트구조 4층 건물이며 2018년 사용승인, 위생·급배수·승강기·도시가스 설비가 있습니다.
토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 423.9㎡입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차권 확인. 임차권등기는 매각으로 소멸하지만 실제 점유 현황은 반드시 확인해야 합니다.
배당 구조. 근저당 채권최고액 784,800,000원은 현재 회차에서 전액 배당 예상입니다.
유찰 전략. 현재 1회 유찰 상태이며 추가 회차에서는 가격과 채권 배당 구조 변화를 함께 봐야 합니다.
다가구 주의. 개별 호수별 점유 관계와 관리 상태 확인이 중요합니다.

맺으며 — “인수는 없지만 관리가 필요한 물건”

이 사건은 외관상 임차권등기가 많아 보이지만, 권리 순위를 따져 보면 매수인이 떠안을 금액은 없습니다. 다만 연립/다세대 + 토지 구조에서는 권리보다 실제 점유와 관리 상태가 낙찰 후 만족도를 좌우합니다. 권리는 정리되었고, 남은 과제는 점유 확인과 가격 판단입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-01	유찰	16억 1,429만원
2	2026-07-06	대기	11억 3,000만원

부동산임의경매

임차권등기는 많지만 인수는 없다 — 아산 모종동 2025타경493

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수는 0원, 그러나 점유 확인 필요

② 임차인 분석 — 대항력 없는 임차권등기 다수

③ 예상배당표 (매각가 1,130,005,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “인수는 없지만 관리가 필요한 물건”

사건 개요

물건 전체 내역 (3)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 개요 사건 매물

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

변경 이력

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현장 사진 (43장)

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