창원지방법원 2025타경779. 창원시 성산구 신촌동 동성1차아파트 8동 4층 407호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트 1세대이고, 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물의 4층에 위치합니다. 등기상 소유자는 이창하이며, 2023년 10월 18일 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2025년 7월 29일 소유권이전 등기가 됐습니다.
권리 구조의 핵심은 2018년 1월 31일 국민은행 근저당 30,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 뒤에 설정된 김일선 근저당 52,000,000원과 2025년 11월의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임성규의 전입일은 2024년 4월 29일로 말소기준보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경779 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 신촌동 22-4 동성1차아파트 8동 4층407호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트(1세대)로 이용중 · 5층 건물 내 4층 407호 |
| 소유자 | 이창하 · 2023.10.18 협의분할에 의한 상속 · 2025.07.29 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 110,000,000원 (신건) |
| 경매 채권자 / 청구 | 김일선 / 43,144,109원 |
| 매각기일 | 2026.06.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2012년 국민은행 근저당 6,000,000원은 2013년 10월 18일 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2018년 1월 31일 설정된 국민은행 근저당 30,000,000원입니다. 그 뒤 2022년 김일선 근저당 52,000,000원과 2025년 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 배당표와 회차별 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임성규 | 2024.04.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 임성규의 전입일 2024년 4월 29일은 말소기준인 2018년 1월 31일 국민은행 근저당보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 낙찰자가 임대차보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세 기준으론 신건이 높다
동성1차의 비교 거래는 전용 59.76㎡·59.82㎡가 섞인 12건입니다. 전체 12건 평균은 108,416,666원이지만, 가격 판단에서는 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 7건 평균은 99,285,714원, 최신 거래는 2025년 10월 80,000,000원이고, 최근 거래가 이전 거래보다 18.1% 하락했습니다. 이런 상황에서 최저가 110,000,000원은 최근 평균의 110.8%이므로 신건을 ‘시세보다 싸다’고 볼 근거가 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 59.76㎡ | 1 | 80,000,000원 |
| 2025.07 | 59.82㎡ | 3 | 110,000,000원 |
| 2025.05 | 59.82㎡ | 5 | 80,000,000원 |
| 2025.03 | 59.82㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2025.03 | 59.82㎡ | 4 | 122,000,000원 |
| 2025.03 | 59.76㎡ | 4 | 83,000,000원 |
| 2024.12 | 59.82㎡ | 1 | 100,000,000원 |
| 2024.08 | 59.82㎡ | 2 | 125,000,000원 |
| 2024.07 | 59.82㎡ | 2 | 113,000,000원 |
| 2024.06 | 59.82㎡ | 2 | 133,000,000원 |
| 2024.04 | 59.82㎡ | 2 | 117,000,000원 |
| 2024.04 | 59.82㎡ | 1 | 118,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 99,285,714원 |
④ 예상배당표 (매각가 110,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,340,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김일선 | 52,000,000원 | 52,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 25,660,000원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 합계 82,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 25,660,000원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 권리는 그대로, 가격만 내려간다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 110,000,000원 | 82,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 88,000,000원 | 82,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 70,400,000원 | 68,732,800원 | 13,267,200원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 88,000,000원으로 내려가도 근저당 채권최고액 82,000,000원은 전액 배당됩니다. 2회 유찰 시에는 매각가가 70,400,000원으로 내려가면서 채권자 미배당 13,267,200원이 발생하지만, 이 미배당액이 곧바로 매수인 승계로 전환되는 구조는 아니며 시나리오상 매수인 인수는 계속 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양곡초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 대단위아파트단지·학교·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 대중교통수단의 운행횟수와 접근성을 고려한 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물의 4층 407호이며, 급배수·위생·소방·개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 평탄하게 조성된 가장형 토지의 아파트 부지로 이용 중이며, 서측 도로를 통해 단지 진출입이 가능합니다.
- 규제. 제2종전용주거지역이며 신촌3 주택재건축정비예정구역 관련 정비구역기타가 포함돼 있습니다. 상대보호구역과 가축사육제한구역 등의 규제도 확인됩니다.
- 노후도·거래. 동성1차는 240세대이고 사용승인 기준일은 1986.10.20입니다. 비교 거래 12건의 가격 범위는 80,000,000원~133,000,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 신건 최저가가 최근 12개월 평균의 110.8%이고 최신 거래는 80,000,000원입니다. 최근 하락 추세 -18.1%를 반영해 응찰가를 따로 검토해야 합니다.
- 임차인 원본 확인. 임성규는 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서와 현황조사를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 내부 상태. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태를 확인하지 못했습니다. 외부관찰과 통상적인 이용상태를 바탕으로 평가됐다는 점을 감안해야 합니다.
- 정비구역 확인. 신촌3 주택재건축정비예정구역 관련 사항이 기재돼 있으므로 정비사업 진행상황과 권리·비용 영향을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 88,000,000원, 2회 유찰 시 70,400,000원입니다. 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순, 신건 가격은 보수적으로
이 물건은 말소기준 이후 권리가 정리되고, 실제 임차인 1명도 전입일이 늦어 대항력이 없습니다. 현재 배당·회차 시나리오상 매수인 인수액도 0원이어서 권리 자체는 비교적 단순한 편입니다. 그러나 신건 최저가 110,000,000원은 최근 12개월 평균 99,285,714원의 110.8%이고, 최신 거래는 80,000,000원입니다. 최근 거래 흐름도 -18.1%로 내려온 상태입니다. 전체 평균 108,416,666원만 보면 감정가와 비슷해 보이지만, 최근 시세를 우선하면 신건에 가격 메리트를 주기 어렵습니다. 권리는 통과, 가격은 보수적으로. 이 사건은 권리보다 응찰가 결정이 핵심입니다.
