대전지방법원 2025타경568. 천안시 동남구 병천면 부경타운하우스2단지 205동 503호, 전용 39.982㎡의 다세대·연립주택입니다. 2018년 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물의 4층 물건으로, 소유자 강경민이 2019년 120,000,000원에 취득하면서 신한은행 근저당 115,200,000원을 설정했습니다. 이 신한은행 근저당이 현재 분석의 말소기준권리이며, 이후 경매개시결정·압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 승부처는 권리보다 가격과 서류 대조입니다. 현재 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만 최근 12개월 거래가격은 45,000,000원부터 66,000,000원 사이에 형성됐고, 가장 최근 거래는 49,500,000원입니다. 현재 최저가 70,700,000원은 최근 12개월 평균보다 높은 데다 거래 추세도 -28.6%이므로, ‘유찰됐다’는 사실과 ‘싸다’는 판단을 분리해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경568 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 병천면 가전리 709 부경타운하우스2단지 205동 4층 503호 |
| 도로명주소 | 충청남도 천안시 동남구 병천면 5산단로 420 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대·연립주택) · 전용 39.982㎡ · 4층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 강경민 (2019.11.13. 매매 · 거래가액 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 101,000,000원 / 70,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 207,320,927원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 신한은행 근저당이 말소기준
등기 흐름상 2018년 우리은행 공동담보 근저당 2건은 2018.09.21. 일부포기를 원인으로 말소된 기록이 있습니다. 이후 2019.11.27. 강경민 명의 소유권이전과 함께 설정된 신한은행 근저당이 말소기준이며, 2025년 경매개시결정·국세 압류·삼성생명보험 가압류는 그 뒤에 접수됐습니다. 계산상 매수인이 인수하는 등기 권리는 0원입니다.
② 시세 비교 — 감정가 할인보다 최근 거래를 봐야 한다
부경타운하우스2단지 전용 39.98㎡의 확인된 실거래 10건입니다. 전체 평균은 68,750,000원이지만 2022~2023년의 85,000,000원~90,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단은 최근 12개월 평균 57,300,000원, 최신 거래 49,500,000원, 거래 추세 -28.6%를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 39.98㎡ | 1층 | 49,500,000원 |
| 2026.05 | 39.98㎡ | 2층 | 45,000,000원 |
| 2025.09 | 39.98㎡ | 2층 | 63,000,000원 |
| 2025.08 | 39.98㎡ | 4층 | 66,000,000원 |
| 2025.07 | 39.98㎡ | 3층 | 63,000,000원 |
| 2025.06 | 39.98㎡ | 1층 | 68,000,000원 |
| 2025.06 | 39.98㎡ | 1층 | 68,000,000원 |
| 2023.10 | 39.98㎡ | 2층 | 85,000,000원 |
| 2023.08 | 39.98㎡ | 3층 | 90,000,000원 |
| 2022.05 | 39.98㎡ | 4층 | 90,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.98㎡ | 5건 | 57,300,000원 |
| 전체 평균 | 39.98㎡ | 10건 | 68,750,000원 |
현재 최저가 70,700,000원은 전체 평균 68,750,000원과 비교해도 102.8%이며, 최근 12개월 평균과 비교하면 123.4%입니다. 특히 최근 거래가 2025년 8월 66,000,000원에서 2026년 5월 45,000,000원, 2026년 6월 49,500,000원으로 내려온 상황이므로 현재 회차는 최근 시세보다 저렴한 구간이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 70,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,672,600원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사우리은행 | 22,819,200,000원 | 69,027,400원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사우리은행 | 22,819,200,000원 | 0원 |
| 3. 을구 4번 근저당 · 주식회사신한은행 | 115,200,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 대구신용보증재단 | 11,830,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 9번 가압류 · 삼성생명보험 주식회사 | 15,839,276원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상 총 채권액은 45,781,269,276원, 채권자 배당액은 69,027,400원, 미배당액은 45,712,241,876원입니다. 매수인 인수 계산액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있으며, 등기상 말소기재와 예상배당 순위의 일치 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
④ 회차별 가격과 미배당
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 70,700,000원 | 69,027,400원 | 45,712,241,876원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 49,490,000원 | 48,199,180원 | 45,733,070,096원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 34,643,000원 | 33,619,426원 | 45,747,649,850원 | 0원 |
신한은행의 신청채권액은 207,320,927원이지만 각 회차의 예상배당 계산에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 나타납니다. 이는 우리은행 공동담보 근저당을 선순위로 반영한 결과이므로, 앞서 확인한 2018.09.21. 말소기재와 함께 실제 배당순위를 재검증해야 합니다. 낙찰가가 내려가도 매수인 인수 계산액은 세 회차 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택인 연립주택으로 이용 중이며, 사용승인일은 2018.07.25.입니다.
- 단지 규모. 부경타운하우스2단지는 496세대로 확인됩니다.
- 주위환경. 주변은 연립주택단지·단독주택·농경지가 혼재하고, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 단지 서측으로 약 15미터 포장도로, 동측으로 약 3미터 비포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 승강기, 출입구 보안개폐장치, 도시가스 및 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역, 공장설립제한지역·승인지역 등의 제한이 있습니다.
- 공시지가. 공시지가는 383,100원/㎡이며 토지는 평지의 부정형 공동주택 건부지입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 최근 거래가격이 45,000,000원까지 하락했고 거래 추세가 -28.6%입니다. 단지 경매 집계도 평균 2.0회 유찰·낙찰률 0.0%로, 가격에 민감한 저환금성 위험을 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 상한 설정. 감정가 할인율이 아니라 최근 12개월 평균 57,300,000원과 최신 거래 49,500,000원을 기준으로 응찰가를 검토하세요.
- 현재 회차 고평가 확인. 최저가 70,700,000원은 최근 12개월 평균의 123.4%이므로 시세보다 저렴하다는 판단을 피해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 최저가 49,490,000원은 최신 거래 49,500,000원과 비슷하지만, 하락 추세 -28.6%를 추가 반영해야 합니다.
- 우리은행 근저당 원본 대조. 2018년 근저당 2건과 2018.09.21. 말소기재, 공동담보목록 및 예상배당 순위를 함께 확인하세요.
- 임차·점유 조사. 임대내역이 미상인 만큼 전입세대, 점유자, 보증금, 전입일, 확정일자를 확인해 대항력 가능성을 판정하세요.
- 국세 압류 확인. 2025.07.15. 동대구세무서장 압류의 법정기일과 당해세 여부를 확인하세요.
- 관리비·명도. 관리비 체납 여부와 실제 점유자의 인도·명도 비용을 관리주체 및 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “유찰됐다 ≠ 싸다”
이 물건은 말소기준 이후 권리가 소멸하고 매수인 인수 계산액이 0원이라는 점에서는 비교적 단순합니다. 그러나 임대내역이 미상이고, 우리은행 공동담보 근저당의 말소기재와 예상배당 순위가 서로 맞는지 반드시 재확인해야 합니다.
더 큰 문제는 가격입니다. 현재 최저가 70,700,000원은 최근 12개월 평균 57,300,000원의 123.4%이고, 최신 거래 49,500,000원도 크게 웃돕니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 68,750,000원보다도 높은 수준이며, 거래 추세는 -28.6%입니다. 감정가에서 30% 내려왔다는 사실만으로는 부족합니다. 권리는 조건부 확인, 현재 가격은 보류. 최근 거래 수준과 하락 추세를 반영한 가격이 이 사건의 핵심입니다.