72,100,000원
대전지방법원 천안지원 2025타경718. 천안시 동남구 병천면의 부경타운하우스2단지 213동 302호로, 감정평가상 전용 39.982㎡의 연립주택입니다. 소유자 김민성 씨는 2020.03.30 이 부동산을 거래가 120,000,000원에 취득하면서 신한은행에 채권최고액 115,200,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 신한은행 근저당이 말소기준권리이며, 2025.09.18 신한은행의 임의경매개시결정과 함께 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기부 앞부분에는 우리은행 명의의 채권최고액 22,819,200,000원짜리 근저당권 2건이 보입니다. 금액만 보면 치명적인 선순위 인수처럼 보이지만, 두 근저당은 2018.12.20 해지를 원인으로 등기말소됐습니다. 따라서 말소기준보다 날짜가 빠르다는 이유만으로 매수인이 이를 인수한다고 볼 수 없습니다. 이번 사건의 실질적인 쟁점은 말소된 근저당이 아니라, 감정요항표에 함께 기재된 501호 점유 임차인과 현재 최저가의 적정성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 천안지원 2025타경718 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 병천면 가전리 709 부경타운하우스2단지 제213동 제3층 제302호 |
| 물건종류 / 전용 | 근린주택 · 감정평가상 연립주택 · 전용 39.982㎡ · 지상 4층 중 3층 |
| 이용상태 | 침실, 주방·식당, 거실·침실, 욕실, 현관, 발코니 등 연립주택 |
| 소유자 | 김민성 (2020.03.30 거래가 120,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 72,100,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 209,979,809원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 단지 | 부경타운하우스2단지 · 496세대 · 사용승인 2018.07.25 |
① 권리 흐름 — 우리은행 근저당은 이미 말소
2018년 설정된 우리은행 근저당 2건은 공동담보 형태였지만, 2018.12.20 해지로 모두 말소됐습니다. 같은 날 주식회사무궁화신탁 앞으로 신탁등기가 이뤄졌고, 2020.03.30 신탁재산이 주식회사부경에 귀속되면서 신탁등기가 정리된 뒤 김민성 씨에게 소유권이 이전됐습니다. 그 직후 설정된 신한은행 근저당이 현재의 말소기준권리입니다.
② 임차인 분석 — 대항력 가능·미상
현황조사에서 확인된 실제 임차인은 유현숙 1명입니다. 보증금 3,000,000원, 월차임 430,000원이며 점유 부분은 501호로 기재돼 있습니다. 감정요항표 역시 기호(1)를 302호, 기호(2)를 501호로 구분하고 있으므로, 501호가 이번 매각 범위에 어떻게 포함되는지 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유현숙 | 501호 | 3,000,000원 | 430,000원 | 가능·미상 전입신고일 미상 | 미상 확정일자·배당요구 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 한 번 유찰돼도 평균보다 높다
부경타운하우스2단지 동일 면적 39.98㎡의 최근 실거래 10건은 45,000,000원~90,000,000원, 평균 68,750,000원입니다. 현재 최저가는 72,100,000원으로 평균보다 3,350,000원 높고, 평균 시세의 104.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 39.98㎡ | 1 | 49,500,000원 |
| 2026.05 | 39.98㎡ | 2 | 45,000,000원 |
| 2025.09 | 39.98㎡ | 2 | 63,000,000원 |
| 2025.08 | 39.98㎡ | 4 | 66,000,000원 |
| 2025.07 | 39.98㎡ | 3 | 63,000,000원 |
| 2025.06 | 39.98㎡ | 1 | 68,000,000원 |
| 2025.06 | 39.98㎡ | 1 | 68,000,000원 |
| 2023.10 | 39.98㎡ | 2 | 85,000,000원 |
| 2023.08 | 39.98㎡ | 3 | 90,000,000원 |
| 2022.05 | 39.98㎡ | 4 | 90,000,000원 |
| 평균 | 39.98㎡ | 10건 | 68,750,000원 |
특히 최신 두 거래는 2026.05의 45,000,000원과 2026.06의 49,500,000원입니다. 현재 최저가는 최신 거래보다 각각 27,100,000원, 22,600,000원 높습니다. 임차보증금 3,000,000원을 최악의 경우 인수한다고 가정하면 실질취득액은 75,100,000원까지 올라가 실거래 평균의 약 109.2%가 됩니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 매각가격 | 채권자 배당 | 미배당 | 가격 해석 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 70% | 72,100,000원 | 70,402,200원 | 45,683,197,800원 | 실거래 평균의 104.9% |
| 2회 유찰 시 49% | 50,470,000원 | 49,161,540원 | 45,704,438,460원 | 최신 거래 45,000,000원~49,500,000원과 근접 |
| 3회 유찰 시 34% | 35,329,000원 | 34,293,078원 | 45,719,306,922원 | 실거래 최저 45,000,000원보다 낮음 |
가격 기준만 놓고 보면 2회 유찰 시 최저가 50,470,000원이 최근 실거래 45,000,000원~49,500,000원에 가까워집니다. 반면 현재 회차는 평균 시세를 웃돌고 있어, 임차인 불확실성까지 부담하면서 응찰할 가격 구간으로 보기는 어렵습니다.
⑤ 회차 산정 배당표 (매각가 72,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,697,800원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사우리은행 | 22,819,200,000원 | 70,402,200원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사우리은행 | 22,819,200,000원 | 0원 |
| 3. 을구 4번 근저당 · 주식회사신한은행 | 115,200,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
회차 산정표에는 우리은행 근저당이 배당 대상으로 반영돼 있으나, 등기부상 해당 근저당 2건은 2018.12.20 말소됐습니다. 실제 배당순위와 채권액은 배당요구 및 채권계산서 원문을 대조해야 하며, 이 표를 근거로 말소된 우리은행 근저당을 매수인 인수권리로 판단해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가전1리 경로당 북측 인근으로 농경지, 자연부락, 임야, 공동주택 등이 혼재한 국도 주변 농촌지대입니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장 및 간선도로와의 거리를 고려한 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 구조, 콘크리트지붕 4층 건물이며 사용승인일은 2018.07.25입니다. 위생·급배수·난방·승강기·옥외 및 지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 단지 서측으로 왕복 2차선 도로와 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 부정형 평지의 공동주택 건부지입니다. 공시지가는 383,100원/㎡입니다.
- 제한. 가축사육제한구역, 공장설립승인지역, 공장설립제한지역, 영농여건불리농지 등에 해당합니다.
- 환금성. 동일 면적 거래가 45,000,000원~90,000,000원으로 편차가 크고, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.8회입니다.
- 현황. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 501호 매각 범위 확인. 감정요항표는 302호와 501호를 각각 기호(1), 기호(2)로 기재합니다. 물건번호별 일괄매각 여부와 매각대상 목록을 확인해야 합니다.
- 임차인의 대항요건 확인. 유현숙의 전입세대열람, 점유 개시일, 확정일자, 배당요구 여부를 대조해야 인수액 0원 여부를 확정할 수 있습니다.
- 말소된 근저당 재확인. 우리은행 을구 1·2번 근저당과 2018.12.20 말소등기의 연결 관계를 등기부 원문에서 확인해야 합니다.
- 가격 기준선 설정. 현재 최저가 72,100,000원은 실거래 평균 68,750,000원을 웃돕니다. 최신 거래 45,000,000원·49,500,000원도 함께 비교해야 합니다.
- 점유·명도 비용 확인. 임차인의 실제 점유 범위와 월차임 지급 상태를 확인하고 인도명령 또는 명도협의 비용을 반영해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분과 당해세, 최우선변제 가능액을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 거액 인수는 없지만 현재 가격도 매력적이지 않다
이 사건은 등기부 앞부분의 22,819,200,000원짜리 우리은행 근저당 때문에 매우 위험해 보이지만, 해당 근저당 2건은 2018.12.20 이미 말소됐습니다. 따라서 핵심은 거액의 등기 인수가 아닙니다. 실제 쟁점은 501호 임차인의 대항력 여부와 시세를 웃도는 현재 최저가입니다.
현재 최저가 72,100,000원은 실거래 평균보다 3,350,000원 높고, 최신 거래보다 22,600,000원~27,100,000원 높습니다. 임차보증금 3,000,000원까지 인수하는 상황이면 실질취득액은 75,100,000원으로 더 올라갑니다. 등기상 거액 인수는 해소됐지만, 가격은 불합격이고 임차인은 확인 전입니다. 현재 회차를 단순히 “감정가의 70%”라는 이유로 저가 매수 기회로 평가하기 어렵습니다.