대전지방법원 2025타경743. 천안시 서북구 두정동 서해그랑블아파트 104동 608호 아파트입니다. 전용면적은 감정평가상 아파트 1개호로 이용 중이며 방3, 거실, 주방겸식당, 욕실2 구조입니다. 현재 말소기준권리는 2020년 설정된 한국스탠다드차타드은행 근저당권입니다. 이후 설정된 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 감정가는 2.55억이지만 1회 유찰 후 최저가는 1.785억으로 내려왔고, 동일 면적 최근 거래와 비교하면 할인 폭이 확보되었습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경743 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 두정동 665 서해그랑블아파트 104동 6층608호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방3·거실·주방겸식당·욕실2 |
| 소유자 | 윤주영 |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 178,500,000원 |
| 청구액 | 45,873,972원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 인수 위험 없음
임차인 조사상 인수 대상은 없습니다. 2020년 한국스탠다드차타드은행 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 이정숙의 근저당권 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 유찰 후 가격 경쟁력 확보
동일 면적(106.11㎡) 최근 실거래 12건 기준 평균은 256,166,666원, 최근 12개월 평균은 243,333,333원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균 대비 73.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 106.11㎡ | 9 | 245,000,000원 |
| 2025.10 | 106.11㎡ | 7 | 255,000,000원 |
| 2025.09 | 106.11㎡ | 7 | 230,000,000원 |
| 평균 | - | 12건 | 256,166,666원 |
최근 거래 흐름은 과거 평균 대비 최근 12개월 평균이 -6.6%로 낮아졌습니다. 따라서 과거 평균보다 최근 거래와 현재 시장 흐름을 우선 보는 것이 적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 178,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 3,299,000원 |
| 한국스탠다드차타드은행 근저당 | 172,700,000원 | 172,700,000원 |
| 이정숙 근저당 | 60,000,000원 | 2,501,000원 |
| 이정숙 근저당 | 20,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 천안시 서북구 두정동 서해그랑블아파트 단지 내 위치하며 주변은 상가·단독주택·공동주택이 혼재한 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근 가능하고 인근 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 320세대 단지로 최근 동일 면적 거래가 이어지고 있으나 최근 가격 흐름은 조정되었습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격. 현재 최저가는 최근12개월 평균 대비 낮아 가격 메리트가 있습니다.
- 권리. 인수 대상 권리가 없지만 배당 과정에서 후순위 근저당 미배당 여부를 확인하세요.
- 점유. 임차인 인수 위험은 없으나 현황 점유 관계 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 깨끗하고 가격은 유찰 후 만들어졌다”
이 물건은 임차인 0명, 인수 0원으로 권리분석 부담이 낮습니다. 감정가 기준에서는 특별한 할인 요소가 없었지만, 1회 유찰 후 최저가 1.785억으로 내려오면서 최근12개월 실거래 평균 2.433억 대비 의미 있는 가격 차이가 생겼습니다. 다만 최근 거래 추세가 하락 방향이라는 점은 함께 반영해야 합니다. 권리는 합격, 가격은 유찰 후 접근할 만한 물건입니다.
