대전지방법원 2025타경10095. 아산시 도고면 기곡리 도고타운 103동 5층 502호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가 108,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 52,920,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사대한주택관리이며, 경매를 신청한 북천안새마을금고의 근저당권이 2018.07.10 말소기준권리입니다.
등기 자체는 핵심을 잡기 어렵지 않습니다. 과거 김진선·조미심·최인일 등의 근저당, 정혜영 가압류와 최강국 가등기, 과거 강제경매는 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 북천안새마을금고의 채권최고액 145,200,000원 근저당이고, 그 뒤의 임의경매개시결정과 국의 압류는 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경10095 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 도고면 기곡로31번길 30-3, 103동 5층 502호 (도고타운) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 55.08㎡ · 5층 중 5층 |
| 현재 소유자 | 주식회사대한주택관리 |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 52,920,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 북천안새마을금고 / 132,933,370원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 핵심은 2018.07.10 근저당
2018.07.10 서유석이 거래가액 230,000,000원으로 소유권을 취득하면서 같은 날 북천안새마을금고의 채권최고액 145,200,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 권리가 현재의 말소기준권리입니다. 2024.12.24 소유권은 대물변제로 주식회사대한주택관리로 이전됐고, 2025.01.06 북천안새마을금고의 임의경매가 개시됐습니다. 이후 2025.02.05 국의 압류도 설정됐으나 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 보증금 확인은 필요
| 점유자 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김나연 | 2023.11.14 | 2025.02.10 | 없음 | 미확정 | 없음 |
| ZHANG BAOLING | 2023.11.17 | 확인되지 않음 | 없음 | 미확정 | 없음 |
실제 확인된 점유자는 2명입니다. 김나연은 2023.11.14, ZHANG BAOLING은 2023.11.17 전입했고, 두 전입일 모두 말소기준권리인 2018.07.10보다 뒤입니다. 따라서 제공된 판정상 두 사람 모두 대항력 없음입니다. 김나연은 2025.02.10 배당요구를 했습니다.
③ 시세 비교 — 52,920,000원 vs 확인 실거래 80,000,000원
도고타운(102,103)은 16세대, 사용승인일은 2017.06.23입니다. 대상 면적은 55.08㎡이고, 확인된 유사 면적 실거래는 2024.09 전용 57.72㎡, 3층의 80,000,000원 거래 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 57.72㎡ | 3 | 80,000,000원 |
현재 최저가 52,920,000원은 확인된 최근 실거래 80,000,000원의 66.2%입니다. 감정가 108,000,000원에서는 실거래보다 높았지만, 두 차례 유찰을 거치면서 가격 격차가 생겼습니다. 다만 이 비교의 거래 표본은 1건이므로, 80,000,000원을 폭넓은 시세대의 평균처럼 해석하기보다는 현재 확인 가능한 비교 기준으로 보는 편이 적절합니다.
④ 예상배당표 (매각가 52,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,352,560원 |
| 1. 근저당 · 북천안새마을금고 | 145,200,000원 | 51,567,440원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 52,920,000원 가정 시 북천안새마을금고의 채권최고액 145,200,000원 가운데 51,567,440원이 배당되고 93,632,560원의 미배당이 발생하는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 52,920,000원 | 51,567,440원 | 93,632,560원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 37,044,000원 | 35,977,208원 | 109,222,792원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 25,930,800원 | 25,064,046원 | 120,135,954원 | 0원 |
낙찰가가 더 내려가면 북천안새마을금고의 미배당액은 커지지만, 제공된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 채권자의 미회수액과 낙찰자의 인수부담을 같은 것으로 보면 안 됩니다. 현재 분석에서 낙찰자의 핵심 변수는 근저당 미배당이 아니라 임대차 확인과 실제 환금성입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조, 경사스라브지붕의 5층 건물 중 5층 502호입니다.
- 주위환경. 기곡3리 마을회관 동측 인근으로 단독주택·연립주택·다세대주택·근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 근거리 노변에 버스정류장이 소재하며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 전기, 위생·급배수, 도시가스, 난방, 승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 인접도로와 등고 평탄한 토지이며 북측과 남측으로 각 소로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 온천원보호지구, 가축사육제한구역이 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 공시지가. 185,300원/㎡, 토지면적 746.0㎡로 기재돼 있습니다.
- 물건 하자. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 해당사항 없음으로 평가됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차 원문 대조. 김나연·ZHANG BAOLING의 보증금과 계약관계, 확정일자를 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 재확인해야 합니다.
- 명도 관계 확인. 두 전입자는 말소기준 이후여서 대항력은 없지만 실제 점유 상태와 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 표본 주의. 80,000,000원 실거래는 확인된 1건입니다. 52,920,000원이 66.2%라는 수치만으로 일반적인 시세보다 확정적으로 저렴하다고 단정하지 않는 편이 안전합니다.
- 소규모 단지 환금성. 도고타운(102,103)은 16세대이고 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 매수 후 재매각 시 거래 상대가 충분한지 별도로 검토해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차에서 북천안새마을금고 미배당은 93,632,560원이지만 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
맺으며 — “할인폭은 크지만, 임대차와 환금성이 최종 변수”
이 물건은 감정가 108,000,000원에서 2회 유찰돼 52,920,000원까지 내려왔고, 확인 실거래 80,000,000원 대비 66.2%입니다. 가격만 보면 감정가 단계보다 훨씬 낮아진 것은 분명합니다. 권리 측면에서도 2018.07.10 북천안새마을금고 근저당이 말소기준이고, 확인된 두 전입자는 모두 후순위여서 대항력이 없으며 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 이 물건의 약점은 별도입니다. 김나연·ZHANG BAOLING의 보증금이 확인되지 않았고 매각물건명세서도 임대차 관계를 미상으로 표시합니다. 게다가 16세대 다세대이고 확인 실거래도 1건뿐입니다. 따라서 결론은 “가격은 관심권, 권리는 후순위 임차 확인이 필요, 환금성은 보수적으로”입니다. 낮아진 최저가 자체보다 임대차 원문 확인과 재매각 가능성을 함께 통과시키는 것이 이 물건의 입찰 판단 기준입니다.
