대전지방법원 2025타경10279. 아산시 배방읍 장재리 코아루테크노시티오피스텔 20층 2014호입니다. 공부상 이용상태는 업무시설(오피스텔)이고, 사건 용도는 근린시설로 표시돼 있습니다. 감정가는 155,000,000원, 5회 유찰된 현재 최저매각가는 75,950,000원입니다.
이 사건의 핵심은 가격 할인율 자체가 아니라 임차권 인수 여부입니다. 실제 임차인은 부미선 1명으로, 임차보증금 138,000,000원, 전입 2022.01.28, 확정일자 2022.01.10입니다. 말소기준권리인 2023.07.10 서울보증보험주식회사 가압류보다 전입이 앞서므로 대항력이 있습니다. 원칙적인 배당계산에서는 현재 매각가 기준 63,817,100원이 남아 매수인 인수로 이어지는 구조입니다.
하지만 이 건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택임차권의 승계인인 한국주택금융공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 부미선 임차권에 관한 실질 인수액은 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경10279 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 배방읍 희망로46번길 8, 20층2014호 (코아루테크노시티오피스텔) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 손영숙 (거래가액 174,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 155,000,000원 / 75,950,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 146,813,095원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 5층, 지상 20층 · 20층 2014호 · 사용승인일 2021.09.24 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약이 핵심
말소기준권리는 2023.07.10 서울보증보험주식회사의 206,372,105원 가압류입니다. 이후 2024.04.25 등기된 부미선의 주택임차권과 2025.01.08 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 임차권등기 자체의 순위와 별개로, 임차인의 전입일이 2022.01.28로 말소기준보다 앞서 대항력은 존재합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 부미선 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 138,000,000원 | 2022.01.28 | 2022.01.10 | 대항력 有 | 우선변제 | 한국주택금융공사 확약 |
* 확약을 반영하지 않은 배당 계산상 현재 회차의 미배당 임차보증금은 63,817,100원입니다. 확약은 해당 임차권에 적용되는 것으로, 본 사건에서 별도의 실제 임차인은 확인되지 않습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 실거래 검증은 불가
감정가 155,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저가는 75,950,000원, 감정가의 49%입니다. 다음 회차 시나리오는 60,760,000원(39.2%), 그 다음은 48,608,000원(31.36%)입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다. 오히려 이미 5회 유찰됐다는 사실 자체가 가격 또는 환금성에 대한 시장의 보수적 평가가 반복됐음을 보여주는 신호로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 75,950,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,767,100원 |
| 1. 임차인 부미선 보증금 | 138,000,000원 | 74,182,900원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 206,372,105원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 146,813,095원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표만 보면 임차보증금 138,000,000원 중 74,182,900원이 배당되고 63,817,100원이 남습니다. 그러나 제출된 확약으로 해당 잔존 보증금에 관한 매수인 청구권을 포기하므로 실질 인수는 0원*입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. KTX 천안아산역 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지·상가·오피스텔이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류소 및 KTX 천안아산역이 있어 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이며 사용승인일은 2021.09.24입니다.
- 도로. 서측 약 45m, 북측 약 20m, 동측 약 15m 포장도로에 접합니다.
- 토지계획. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(아산배방)·택지개발지구·중점경관관리구역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란해 표준적인 설비 및 이용상태를 기준으로 평가됐으므로 내부 상태 재확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 한국주택금융공사의 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구가 매각기일까지 유지되는지 원본을 대조해야 합니다.
- 룰상 미배당과 실질 인수 구분. 현재 회차 배당계산상 임차보증금 미배당은 63,817,100원이지만, 확약 적용 시 매수인 실질 인수는 0원*입니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 감정가 49%라는 할인율만 보고 응찰가를 정하지 말고 별도의 현장 가격 확인이 필요합니다.
- 5회 유찰 원인 확인. 반복 유찰된 만큼 내부 상태, 실제 이용상태, 임대수요와 매수 수요를 함께 점검해야 합니다.
- 내부 현황. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란했다고 명시돼 있으므로 실제 내부 상태를 재확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·확약서 및 배당요구 내용을 입찰 전 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 리스크는 풀렸지만, 가격 검증은 남았다”
이 물건은 처음 보면 보증금 138,000,000원의 대항력 임차권 때문에 현재 최저가 75,950,000원에 낙찰받아도 63,817,100원을 추가로 떠안는 전형적인 인수형처럼 보입니다. 실제로 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가하는 구조입니다.
하지만 한국주택금융공사가 대항력을 포기하고, 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며, 임차권등기 말소에 동의하는 확약을 제출했습니다. 이 때문에 해당 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원*으로 바뀝니다. 권리상 가장 큰 장애물은 해소된 셈입니다.
그렇다고 곧바로 가격 매력이 생기는 것은 아닙니다. 이미 5회 유찰됐고, 현재 최저가는 감정가의 49%지만 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 업무시설(오피스텔)이라는 이용상태까지 고려하면 이 사건의 결론은 “확약으로 권리 위험은 크게 낮아졌지만, 반복 유찰의 원인과 실제 시장가격을 확인하기 전에는 가격 메리트를 단정하기 어렵다”입니다.