창원지방법원 2025타경11370. 본건은 창원시 성산구 귀산동 618 소재 부동산으로, 감정 이용상태상 건물은 휴게음식점(돈까스시티) 및 단독주택으로 이용 중입니다. 토지면적은 748.0㎡이고, 토지이용상황은 주상용입니다. 현재 소유자는 주식회사테이블코코이며, 2025.07.03. 상호변경 전 명칭은 주식회사더원에프앤비입니다.
권리의 기준점은 2023.04.28. 주식회사경남은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,970,000,000원이며, 이후의 석한조 근저당, 주식회사대건페인팅 및 신한카드 가압류, 창원시·국 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기권리 소멸 여부와 별도로 임차인·점유자 및 유치권은 따로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11370 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 귀산동 618 · 삼귀로486번길 13-26 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 휴게음식점(돈까스시티) 및 단독주택 |
| 토지 | 748.0㎡ · 지목 대 · 주상용 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 철근콘크리트구조·일반철골구조 · 지상3층 · 사용승인일 2019.04.09 |
| 소유자 | 주식회사테이블코코 |
| 감정가 / 최저가 | 2,979,625,620원 / 1,460,015,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 2,847,811,019원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기권리는 소멸
현재 소유권의 흐름은 2023.04.28. 주식회사더원에프앤비로 이전된 뒤, 2025.07.03. 상호가 주식회사테이블코코로 변경된 형태입니다. 같은 날 설정된 경남은행 근저당 2,970,000,000원이 말소기준이며, 이 근저당은 이후 유에이치제십일차유동화전문유한회사로 이전되고 신용보증기금에 407,415,600원이 일부 이전된 기록이 있습니다.
말소기준 이후인 2024.07.24. 석한조 근저당 50,000,000원, 2024.09.09. 주식회사대건페인팅 가압류 37,586,000원, 2025.03.12. 신한카드 주식회사 가압류 43,825,167원과 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 — 4명 중 1명은 대항력 판정 미상
| 성명 | 점유부분 | 보증금 | 차임 | 전입일 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김우현 | 175.62평방미터 · 주차장 | 10,000,000원 | 6,000,000원 | 미상 | 대항력 가능·미상 승계 없음 |
| 주식회사 알리니아더코리아 | 1층 | 100,000,000원 | 3,000,000원 | 2025.02.05 | 대항력 없음 승계 없음 |
| 정승훈 | 2층 | 50,000,000원 | 2,000,000원 | 2025.02.05 | 대항력 없음 승계 없음 |
| 김지율 | 3층 | 미상 | 미상 | 2025.02.05 | 대항력 없음 보증금 미상 |
주식회사 알리니아더코리아, 정승훈, 김지율은 모두 2025.02.05. 전입으로 말소기준권리인 2023.04.28.보다 늦어 대항력이 없습니다. 김지율은 보증금이 확인되지 않았으므로 금액 자체는 추가 확인 대상입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없어 실제 조사된 임차·점유자는 4명입니다.
③ 가격 — 실거래 시세 없이 ‘49%라 싸다’고 판단하면 안 된다
감정가는 2,979,625,620원이고 현재 최저매각가는 1,460,015,000원으로, 2회 유찰 후 감정가의 49%입니다. 다만 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 등 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,460,015,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,000,150원 |
| 2. 근저당 · 주식회사경남은행 | 2,970,000,000원 | 1,443,014,850원 |
| 3. 근저당 · 석한조 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사대건페인팅 | 37,586,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 43,825,167원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 3,101,411,167원 중 예상배당은 1,443,014,850원이고, 미배당은 1,658,396,317원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 김우현의 대항력은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유치권·위반건축물 — 등기 말소와 별개의 핵심 변수
유치권은 신고서가 제출됐다는 이유만으로 당연히 성립하는 것도, 등기부상 후순위라는 이유로 매각과 함께 자동 소멸하는 것도 아닙니다. 실제 점유와 공사대금의 발생·변제기 등 성립요건을 별도로 확인해야 하는 항목입니다.
⑥ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 건물은 휴게음식점(상호명 돈까스시티) 및 단독주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 창원시 성산구 귀산동 석교마을 내에 위치하며, 인근은 근린생활시설·단독주택·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 지역지구. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(석교지구)이며 가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 토지. 748.0㎡, 지목 대, 주상용, 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 공시지가. 687,200원/㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김우현 전입일 확인. 전입신고일 미상이라 대항력 여부가 확정되지 않습니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조해야 합니다.
- 유치권 실체 확인. 조희웅 10,360,000원, 강승일 17,000,000원 공사대금 신고에 대해 실제 점유와 채권 성립관계를 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 무단증축 부분의 위치·면적과 일반건축물대장상 현황을 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각 및 제시외 건물 포함 조건을 현장에서 대조해야 합니다.
- 김지율 보증금 확인. 3층 점유자의 보증금이 확인되지 않았으므로 명세서 보완 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 실거래 시세가 없어 감정가 할인율만으로 저가 여부를 판단하지 않아야 합니다.
맺으며 — 낮아진 최저가보다 ‘확인되지 않은 권리·물건 리스크’가 먼저다
현재 최저매각가 1,460,015,000원은 감정가 2,979,625,620원의 49%까지 내려왔습니다. 등기부만 보면 2023.04.28. 경남은행 근저당을 기준으로 후순위 권리는 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 이 사건은 그 숫자만으로 단순하게 볼 수 없습니다. 김우현의 대항력 여부가 미상이고, 건물은 무단증축으로 위반건축물에 등재되어 있으며, 공사대금 유치권 신고도 존재합니다. 여기에 최근 실거래 자료가 없어 현재 가격이 실제 시장가보다 충분히 낮은지 검증할 자료도 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 추가 유찰 여부보다 대항력·유치권·위반건축물의 실체를 먼저 확정하는 것입니다.