매력지수 B등급 · 3회 유찰로 최저가는 낮아졌지만 공장·토지 복합물건으로 환금성과 권리 구조 확인이 필요한 물건
인수권리는 0원으로 정리되나 공장 및 토지 복합용도와 미배당 채권 2.46억원, 제한적인 환금성을 감안해 종합 B
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 권리상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 이 물건은 일반 주거용이 아니라 공장 및 토지 복합물건으로, 단순히 최저가 하락만 보고 접근하기보다 실제 활용 가능성과 매수 후 환금성을 확인해야 합니다.
감정가
1,090,735,040원
평가액
최저가
374,123,000원
3회 유찰 · 34.3%
매수인 인수
0원
말소기준 이후 권리
핵심지표
공장+토지
활용성 검토 필요
대전지방법원 2025타경11563. 충청남도 아산시 염치읍 석두리 209-1 소재 기타+토지 물건입니다. 감정가는 10.9억원이었으나 3회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 3.74억원까지 내려왔습니다.
등기상 핵심은 2016년 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액 540,000,000원의 말소기준권리 이후 가압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 배당에서는 근저당 채권 일부가 미배당되지만, 이는 매수인이 인수하는 금액과는 구분해야 합니다.
물건 개요
사건번호
대전지방법원 2025타경11563
소재지
충청남도 아산시 염치읍 석두리 209-1
용도
기타 + 토지 · 공장 및 사무실 등 이용
소유자
곽성일
토지
공장용지 1,230㎡ · 계획관리지역
감정가 / 최저가
1,090,735,040원 / 374,123,000원
신청채권 / 청구액
중소기업은행 / 462,698,479원
매각기일
2026.07.07
① 권리 흐름 — 인수 위험은 없다
✅ 매수인 권리 부담 말소기준권리인 을구 12번 중소기업은행 근저당 이후 설정된 가압류 등은 매각으로 소멸합니다. 예상 인수금액은 0원입니다.
② 배당 구조 — 채권자는 일부 미배당
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
6,037,722원
중소기업은행 근저당
540,000,000원
368,085,278원
서민금융진흥원 가압류
14,554,577원
0원
KB국민카드 가압류
41,212,611원
0원
신한은행 가압류
19,123,964원
0원
매각대금 배분
감정가 대비 최저가
3회 유찰 후 감정가의 약 34.3% 수준
③ 물건 분석 — 가격보다 활용성이 핵심
감정평가상 기호4는 공장, 기호5는 공장 및 사무실 등으로 이용 중입니다. 토지는 공장용지 1,230㎡이며 계획관리지역에 해당합니다.
⚠️ 체크 포인트 주거용처럼 일반 비교 매매가를 적용하기 어려운 물건입니다. 낙찰 전 실제 영업시설 활용 가능 여부, 건물 상태, 지역 내 공장 수요를 확인해야 합니다.
④ 입지·현황 메모
입지. 염치저수지 서측 인근으로 전·답·공장용지가 형성된 지역입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 인근 버스정류장이 소재합니다.
이용상태. 공장 및 사무실 등으로 이용 중입니다.
제한사항. 계획관리지역이며 가축사육제한구역 일부 제한이 포함됩니다.
특이사항. 일괄매각이며 제시외 건물 포함, 목록5 비이동 화장실은 멸실 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
현장 확인. 공장 설비, 내부 상태, 실제 사용 가능 면적을 반드시 확인해야 합니다.
환금성 검토. 공장용 부동산은 일반 주택보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
권리 확인. 인수권리는 없지만 배당 미달 채권은 매수인 부담과 별개임을 구분해야 합니다.
활용 계획. 직접 사용인지 임대인지 낙찰 목적에 따라 가치 판단이 달라집니다.
맺으며 — “가격 하락보다 물건 성격이 중요하다”
이 물건은 3회 유찰로 최저가는 크게 낮아졌고, 권리상 인수 부담도 없습니다. 그러나 핵심은 단순 할인율이 아니라 공장·토지 복합물건으로서의 활용 가치입니다. 직접 운영 목적이라면 입지와 시설 상태가 중요하고, 투자 목적이라면 매수 후 처분 가능성을 먼저 검토해야 합니다.
사건 개요
소재지
충청남도 아산시 염치읍 석두리 209-1
법원·사건
대전지방법원
천안지원·2025타경11563
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-07-07 10:00
·제101호 법정(3번출입구)
물건
일반건물
철골조 기타금속지붕 단층공장 / 480㎡외 4건 (아래 "물건 전체 내역" 참조)
