대전지방법원 2025타경11632. 충청남도 아산시 배방읍 공수리 103-2의 부동산으로, 사건 표시상 연립/다세대 + 토지이며 감정평가상 실제 이용상태는 단독주택입니다. 토지면적은 165.0㎡, 지목은 대, 제2종일반주거지역입니다. 현재 최저매각가는 8,738,000원으로 감정가 12,483,500원의 70%입니다.
하지만 이 물건은 일반적인 단독 소유 주택을 사는 구조가 아니라 지분매각입니다. 등기상 여러 공유자가 존재하고, 이번 강제경매의 기준이 된 등기는 2025년 5월 1일 접수된 갑구 9번 경매개시결정입니다. 무엇보다 현황조사·매각물건명세서에는 이순자가 점유자로 조사되어 있고 1994년 12월 8일 전입으로 대항력이 있음으로 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경11632 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 배방읍 공수리 103-2 |
| 도로명주소 | 충청남도 아산시 배방읍 모산로171번길 17-18 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택으로 이용중 |
| 토지 | 165.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 나혜순, 윤순옥, 윤연옥, 윤영진, 윤정원, 윤청진, 윤혜은, 윤홍재, 윤홍철, 이순자 |
| 감정가 / 최저가 | 12,483,500원 / 8,738,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 신한카드주식회사 / 10,370,505원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 현재 기준권리는 경매개시결정
가장 오래된 소유권이전은 1997년 1월 17일이며, 1997년 1월 31일 가압류는 등기부상 이미 말소되었고 2009년 7월 31일 그 말소등기도 기록되어 있습니다. 2022년 강제경매개시결정 역시 2023년 5월 1일 취하로 말소되었습니다. 현재 사건의 기준은 2025년 5월 1일 갑구 9번 경매개시결정이며, 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유 — 보증금 미상이 가장 큰 변수
| 점유자 | 전입 | 보증금 | 권리·상태 |
|---|---|---|---|
| 이순자 | 1994.12.08 | 미상 | 대항력 有 우선변제 미상 승계 검토 |
이순자는 등기상 공유자이기도 하지만, 현황조사와 매각물건명세서에는 점유자로 조사되어 있고 전입일이 1994년 12월 8일로 확인되어 현재 사건의 기준인 2025년 5월 1일보다 훨씬 앞섭니다. 따라서 자료상 대항력 있음으로 판정됩니다.
또한 우선변제 여부는 자료상 확정되지 않았고, 보증금 자체가 미상입니다. 따라서 현재 단계에서는 “인수 0원”으로 확정할 수 없으며, 반대로 특정 인수액을 숫자로 단정해서도 안 됩니다.
③ 가격·배당 시나리오 — 최저가만으로 판단하지 말 것
현재 회차는 감정가 대비 70%인 8,738,000원입니다. 이후 2회 유찰 시 6,116,600원(감정가 49%), 3회 유찰 시 4,281,620원(감정가 34%)까지 시나리오상 내려갑니다. 다만 이 수치는 낙찰가 시나리오일 뿐, 대항력 있는 점유자의 미상 보증금 때문에 실질취득액을 의미하지 않습니다.
| 회차 | 낙찰가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 8,738,000원 | 8,180,716원 | 2,189,789원 |
| 2회 유찰 시 | 6,116,600원 | 5,606,501원 | 4,764,004원 |
| 3회 유찰 시 | 4,281,620원 | 3,804,551원 | 6,565,954원 |
④ 공유지분·점유·환금성 메모
- 지분매각. 매각물건명세서 비고에 지분매각임이 명시되어 있습니다. 일반적인 단독소유 주택과 달리 공유관계가 핵심 변수입니다.
- 공유자 우선매수. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있다고 기재되어 있어 외부 입찰자의 경쟁구조를 함께 고려해야 합니다.
- 건물 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용중이며 시멘블록조 스레이트지붕(실제 함석지붕) 단층 건물입니다.
- 접근성. 대상물건까지 차량 접근이 불가능하고 인근 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통으로 조사되었습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역 및 도시지역에 포함되며 공시지가는 723,200원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 임대관계. 현장사정상 임대관계를 확인할 수 없었다고 기재되어 있어, 점유자 및 보증금 확인을 별도로 진행해야 합니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물 ㉠, ㉡, ㉢이 포함되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 확인이 1순위. 이순자의 보증금이 미상인 상태에서는 8,738,000원만 보고 투자금액을 확정하지 마세요.
- 대항력 확인. 이순자는 1994년 12월 8일 전입으로 대항력 있음으로 조사되어 있으므로, 배당요구 여부와 보증금 규모를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 지분매각 확인. 실제 매각대상 지분과 공유자별 지분관계를 등기사항전부증명서와 매각물건명세서에서 다시 대조해야 합니다.
- 공유자 우선매수 1회. 공유자의 우선매수신고가 1회 가능하다는 기재를 입찰전략에 반영하세요.
- 차량 접근 불가. 차량 접근이 불가능하므로 실제 이용성과 향후 환금성은 현장 확인이 필요합니다.
- 제시외 건물 확인. 제시외 건물 ㉠, ㉡, ㉢의 현황과 매각 포함 범위를 현장에서 확인하세요.
- 배당표 재검증. 당해세·임차인 최우선변제 미반영 상태이므로 실제 배당과 인수액은 배당요구종기 이후 자료까지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 사건자료를 토대로 한 자동 분석 의견이므로 등기부·매각물건명세서·현황조사서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “최저가보다 먼저, 보증금을 확인하라”
이 사건은 감정가 12,483,500원에서 한 차례 유찰되어 최저가 8,738,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 부담이 낮아진 것처럼 보이지만, 지분매각이라는 구조와 대항력 있는 이순자의 보증금 미상이 동시에 존재합니다. 따라서 현재 단계에서는 최저가를 기준으로 “싸다”라고 평가하기 어렵습니다.
특히 이순자의 대항력은 인정되지만 보증금이 확인되지 않아 매수인의 실질취득액을 산정할 수 없는 상태입니다. 여기에 공유자의 우선매수신고 1회 가능, 차량 접근 불가, 단독주택 이용 및 제시외 건물까지 겹칩니다. 이 물건의 승부처는 몇 백만원 단위의 최저가 자체가 아니라 실제 매수대상 지분·점유자 보증금·배당구조를 확인한 뒤의 총 취득비용입니다.
