대전지방법원 2025타경11647. 천안시 서북구 성거읍 저리보금자리 101동 5층 515호, 전용 39.84㎡ 아파트입니다. 감정평가상 방 2개·욕실 1개·주방 등의 주택으로 이용 중이며, 5층 건물의 5층입니다. 이 사건에서 가장 먼저 바로잡아야 할 부분은 오래된 등기를 현재 권리처럼 보면 안 된다는 점입니다.
등기부에는 2000년 한국주택은행 근저당과 2003년 백만이 임차권이 기록돼 있지만, 백만이 임차권과 2000년 을구 2번 근저당은 2005.09.14. 과거 임의경매 매각으로 말소됐고, 을구 1번 한국주택은행 근저당도 2005.11.11. 해지로 말소됐습니다. 2005년에 설정된 국민은행 근저당 2건 역시 2017.05.29. 말소됐습니다. 따라서 이 권리들에 현재 매각대금을 배당하거나 매수인이 인수한다고 분석하면 등기 흐름과 모순됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경11647 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 성거읍 저리 252 저리보금자리아파트 제101동 제5층 제515호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 39.84㎡ · 방2·욕실1·주방 등 · 5층 중 5층 |
| 소유자 | 주식회사송도해상에버랜드 (2019.08.26. 매매, 거래가액 69,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 68,000,000원 / 47,600,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 삼성화재해상보험주식회사 / 22,219,452원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 단지 정보 | 저리보금자리 · 245세대 · 사용승인 2000.02.15. |
① 권리 흐름 — 과거 권리와 현재 권리를 분리해야 한다
현재 점유·임차 관계
현재 조사상 점유·임차인은 박대열 1명입니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 전입일이 현재 말소기준권리보다 늦어 매수인에게 대항할 수 없는 후순위 점유입니다.
| 성명 | 조사 근거 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박대열 | 현황조사·매각물건명세서 | 2022.03.28. | 확인되지 않음 | 확인되지 않음 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
백만이의 2003년 임차권등기는 2005년 과거 경매 매각으로 말소된 역사등기이므로 현재 임차인 수, 현재 배당 및 매수인 인수액에서 제외합니다.
② 시세 비교 — 70%까지 내려왔어도 싸지 않다
저리보금자리 동일 면적 39.84㎡의 최근 12개월 실거래 5건입니다. 전체 평균보다 과거 저가 거래의 영향을 덜 받는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 비교해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 39.84㎡ | 5 | 46,500,000원 |
| 2025.11 | 39.84㎡ | 1 | 27,000,000원 |
| 2025.09 | 39.84㎡ | 5 | 45,000,000원 |
| 2025.07 | 39.84㎡ | 5 | 26,190,000원 |
| 2025.06 | 39.84㎡ | 4 | 42,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.84㎡ | 5건 | 37,338,000원 |
현재 최저가이자 인수액을 더한 실질취득액은 47,600,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 37,338,000원의 127.5%이고, 2026년 5월 같은 면적·같은 5층의 최신 거래 46,500,000원보다 1,100,000원 높습니다. 제공된 전체 12건의 최고 거래가도 46,500,000원이므로, 현재 회차를 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
최근 12개월 평균은 이전 거래 평균보다 19.4% 높은 흐름입니다. 가격이 회복되는 방향이라는 점은 긍정적이지만, 상승 추세를 반영하더라도 현재 최저가는 최신 거래를 넘어섭니다. 감정가 대비 70%라는 할인율만 보고 가격 가점을 주면 안 됩니다.
③ 예상배당 구조 (매각가 47,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 기준금액 | 배당·처리 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,256,800원 |
| 비용 공제 후 배당재원 | 47,600,000원 | 46,343,200원 |
| 말소기준 근저당 · 삼성화재해상보험주식회사 | 57,600,000원 | 배당재원 범위 내 |
| 경매 신청 청구액 | 22,219,452원 | 채권계산서에 따라 확정 |
| 국세·지방세 압류 3건 | 금액 확인 필요 | 당해세 여부 확인 |
| 과거 한국주택은행 근저당·백만이 임차권 | 2005년 말소 | 0원 |
46,343,200원은 현재 매각가에서 집행비용 1,256,800원을 공제한 배당재원입니다. 이 금액은 현재 유효한 삼성화재 근저당과 세금의 실제 우선순위·채권액에 따라 배분됩니다. 2005년에 말소된 근저당과 백만이 임차권에는 배당하지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 전용 39.84㎡ 아파트로, 건축물대장 도면상 방2·욕실1·주방 등의 주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 성거읍 저리 ‘양지말마을’ 서측 인근의 읍소재지 주변 공동주택지대에 위치합니다.
- 교통. 단지 내 지상·지하주차장까지 차량 접근이 가능하며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물의 5층으로, 사용승인일은 2000.02.15.입니다.
- 설비. 급배수·위생·도시가스 개별난방·승강기·소방·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 평지의 부정형 아파트 부지이며 도시지역·자연녹지지역입니다. 하천구역·지방2급하천 저촉과 가축사육제한구역 포함 사항이 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 245세대 단지의 소형 면적이지만 실거래가가 22,750,000원부터 46,500,000원까지 넓게 분포해 개별 상태와 거래 시점에 따른 가격 편차가 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 과거 권리 재확인. 을구 3번 백만이 임차권과 이전 근저당의 말소 여부를 등기부 말소선과 접수번호로 직접 대조하세요.
- 현재 점유자 확인. 박대열의 실제 점유 범위·임대차계약·보증금·배당요구 여부를 매각물건명세서 원본과 현장조사로 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 삼성화재 근저당보다 먼저 배당될 수 있으므로 교부청구액과 법정기일을 확인하세요.
- 응찰가 상한. 현재 최저가 47,600,000원은 최신·최고 실거래 46,500,000원보다 높습니다. 감정가 대비 할인율보다 실거래를 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 비교. 2회 유찰 시 33,319,999원, 3회 유찰 시 23,323,999원의 시나리오를 최근 12개월 평균 37,338,000원과 비교하세요.
- 최상층 상태. 5층 건물의 5층이므로 내부 상태와 누수·결로·옥상 방수 관련 사항을 현장에서 확인하세요.
- 관리비·명도. 공용부분 관리비 체납과 점유자의 명도 일정·비용을 관리사무소 및 현장 방문으로 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리됐지만 가격은 아직 정리되지 않았다
이 사건의 권리분석 핵심은 오래된 권리를 현재 권리로 중복 계산하지 않는 것입니다. 백만이 임차권과 한국주택은행·국민은행 근저당은 각각 2005년과 2017년에 말소됐으며, 현재 말소기준은 2017년 삼성화재 근저당입니다. 현재 점유자도 말소기준 이후 전입해 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 실질취득 47,600,000원은 최근 12개월 평균 37,338,000원의 127.5%이고, 최신·최고 거래 46,500,000원보다 1,100,000원 높습니다. 최근 거래 흐름이 19.4% 상승했다는 점을 감안해도 현재 회차를 시세보다 싸다고 부를 수 없습니다. 권리는 통과, 현재 가격은 보류. 추가 유찰로 최저가가 최근 시세 아래에 들어오는지 확인하는 것이 이 물건의 핵심입니다.