대전지방법원 2025타경11651. 아산시 풍기동 ‘아산풍기이지더원1차아파트’ 102동 604호입니다. 이 사건의 핵심은 등기부만 보면 매우 강한 선순위 임차권이 있다는 점입니다. 신선옥의 임대차는 2021.07.30. 계약, 2021.10.07. 전입·점유개시·확정일자를 갖추고 있고 보증금은 310,000,000원입니다. 현재 말소기준으로 잡힌 2024.03.18. 국민건강보험공단 압류보다 앞선 권리라 원칙적으로는 매수인에게 대항할 수 있습니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당으로 보증금 전액을 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출되어 있습니다. 따라서 제공된 배당 시뮬레이션상 부족분 21,902,000원이 발생하더라도, 정확도 규칙에 따라 이 임차권의 매수인 실질 인수는 0원으로 평가합니다.
그 결과 승부처는 다시 가격으로 옮겨갑니다. 현재 회차는 이미 4회 유찰로 표시돼 있지만 최저매각가는 감정가와 같은 293,000,000원입니다. 같은 면적의 최근 12개월 실거래 평균은 264,750,000원, 최신 거래는 285,000,000원입니다. 현재 가격은 최근 평균의 110.7%로, 지금 회차를 두고 ‘시세보다 싸다’고 볼 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경11651 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 풍기동 514 아산풍기이지더원1차아파트 102동 6층 604호 |
| 용도 / 전용 | 아파트 · 전용 72.159㎡ · 17층 건물 내 6층 |
| 소유자 | 차복주 (2023.03.30. 소유권이전 · 거래가액 290,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 293,000,000원 / 293,000,000원 |
| 유찰 | 현재 4회 유찰 · 현재 회차 감정가 100% |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 328,200,953원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약이 뒤집는다
임차인 분석
| 임차인 | 사용부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 신선옥 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.10.07. / 2021.10.07. | 310,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계·확약 |
실제 임차인은 신선옥 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서상 이 주택임차권의 승계인으로 기재된 주체이므로 보증금을 별도로 더해 계산하지 않습니다. 배당요구는 2023.10.11. 접수됐고 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
* 제공된 현재 회차 배당 시뮬레이션만 기계적으로 적용하면 보증금 부족분 21,902,000원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 그러나 제출된 확약서가 이 임차권의 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하고 있으므로 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 처리했습니다.
② 시세 비교 — 현재 가격은 최근 평균의 110.7%
아산풍기이지더원1차아파트의 시세 매칭 면적은 72.159㎡이고, 최근 12건 평균은 264,750,000원입니다. 현재 최저매각가 293,000,000원은 최근 12개월 평균의 110.7%입니다. 최신 거래도 2026.07. 285,000,000원으로 현재 최저가보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 72.16㎡ | 17 | 285,000,000원 |
| 2026.07 | 72.16㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 2026.06 | 72.16㎡ | 5 | 280,000,000원 |
| 2026.06 | 72.57㎡ | 17 | 264,000,000원 |
| 2026.06 | 72.16㎡ | 5 | 249,000,000원 |
| 2026.06 | 72.16㎡ | 13 | 268,000,000원 |
| 2026.06 | 72.16㎡ | 6 | 250,000,000원 |
| 2026.05 | 72.57㎡ | 20 | 262,000,000원 |
| 2026.05 | 72.16㎡ | 3 | 251,000,000원 |
| 2026.05 | 72.16㎡ | 12 | 270,000,000원 |
| 2026.05 | 72.16㎡ | 19 | 268,000,000원 |
| 2026.05 | 72.16㎡ | 15 | 280,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 72.159㎡ | 12건 | 264,750,000원 |
최근 표본의 최저 거래는 249,000,000원, 최고 거래는 285,000,000원입니다. 현재 최저가 293,000,000원은 최근 12개월 평균보다 높을 뿐 아니라 제공된 최근 거래의 최고가도 웃돕니다. 따라서 현재 회차는 가격 가점을 줄 수 없는 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 293,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,902,000원 |
| 1. 임차인 신선옥 보증금(우선변제) | 310,000,000원 | 288,098,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 328,200,953원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션은 집행비용 4,902,000원과 임차인 우선변제 288,098,000원으로 매각대금 293,000,000원이 소진되는 구조입니다. 신청채권자 청구액 328,200,953원은 이 시뮬레이션에서 배당 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 유지되면 인수액은 실질 0원
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 100% | 293,000,000원 | 21,902,000원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 · 감정가 80% | 234,400,000원 | 79,681,600원 | 0원* |
| 6회 유찰 시 · 감정가 64% | 187,520,000원 | 125,905,280원 | 0원* |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커져 매수인 인수 부담이 증가하는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건은 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존채권 포기· 임차권등기 말소 동의 확약이 있어 해당 임차권에 한해 실질 인수는 0원으로 봅니다. 따라서 유찰이 더 진행될 경우에는 낙찰가 하락이 그대로 실질취득가격 하락으로 연결되는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 건물 내 6층 604호이며 사용승인일은 2017.09.29.입니다.
- 입지. 온양풍기초등학교 서측 인근으로 대규모 아파트단지·학교·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 아산풍기이지더원1차아파트는 1,120세대이며 준공일은 2017.09.29.입니다.
- 도로. 단지 외곽으로 왕복 2~5차선 포장도로와 접하고 단지 내 도로를 통해 접근할 수 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 철도보호지구, 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역 관련 지정이 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 가치 판단을 뒤집는 핵심 문서는 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존채권 포기·임차권등기 말소 동의 확약서입니다. 입찰 전 문구와 적용 대상 임차권을 반드시 다시 대조해야 합니다.
- 임차권 중복 계산 금지. 실제 임차인은 신선옥 1명이며 주택도시보증공사는 해당 주택임차권의 승계인으로 기재돼 있으므로 보증금 310,000,000원을 별도 보증금과 중복 합산하면 안 됩니다.
- 현재 가격 경계. 최저가 293,000,000원은 최근 12개월 평균 264,750,000원의 110.7%입니다. 현재 가격만 놓고 시세 대비 저가 매수라고 평가할 수 없습니다.
- 다회유찰 신호. 현재 4회 유찰이고 단지 경매 통계 평균도 5.8회 유찰입니다. 환금성 판단에서 실제 경매 수요를 보수적으로 봐야 합니다.
- 배당구조 확인. 현재 시뮬레이션은 집행비용 4,902,000원과 임차인 우선변제 288,098,000원으로 매각대금이 소진되고 신청채권자 배당은 0원입니다.
- 현장·원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 최신 실거래 내역을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 확약으로 풀렸지만 가격은 아직 아니다
이 물건은 처음 보면 보증금 310,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 접근하기 어려운 전형적인 인수 위험 물건입니다. 현재 가격 293,000,000원만 기준으로 배당하면 21,902,000원의 보증금 부족분도 계산됩니다. 하지만 주택도시보증공사의 확약서가 대항력과 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소까지 동의하고 있어, 이 임차권의 실질 인수는 0원으로 평가할 수 있습니다.
그렇다고 현재 회차가 매력적인 것은 아닙니다. 현재 최저가는 293,000,000원, 최근 12개월 평균은 264,750,000원이고 가격비율은 110.7%입니다. 최신 거래 285,000,000원보다도 현재 최저가가 높습니다. 더구나 현재까지 4회 유찰, 단지 경매 통계 평균 5.8회 유찰이라는 수요 신호도 약합니다. 결론은 명확합니다. 권리상 핵심 위험은 확약으로 크게 해소됐지만, 현재 가격에는 메리트가 없다. 이 사건은 확약서의 효력을 원본으로 재확인하면서 추가 유찰에 따른 가격 변화를 보는 쪽이 핵심입니다.
