매력지수 C등급 · 권리 분석상 인수금이 발생하는 대항력 임차권 물건으로 가격보다 보증금 리스크가 핵심
2회 유찰로 최저가는 낮아졌지만 대항력 있는 임차보증금 150,000,000원 중 미배당 인수액 88,808,960원이 발생해 실질취득 부담이 크다.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 2회 유찰로 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 보증금 1.5억 중 약 8,880만원 인수 위험이 있습니다. 낙찰가만 보면 저렴해 보이지만, 실질취득 비용 기준으로 보면 최근 실거래 평균 수준입니다.
감정가 / 최저가
128,000,000원
62,720,000원(2회 유찰)
실질취득 예상
151,528,960원
낙찰가+인수액
인수 예상
88,808,960원
임차보증금 부족분
핵심지표
C등급
대항력 임차권 리스크
창원지방법원 2025타경12105. 김해시 어방동원아파트 505동 203호는 전용 84.93㎡ 아파트입니다. 표면적으로는 감정가 1.28억 대비 최저가 6,272만원으로 크게 할인된 물건입니다. 하지만 등기부상 2024년 설정된 주택임차권등기가 말소되지 않고 남아 있으며, 임차인 천동훈은 대항력과 우선변제권을 가진 것으로 확인됩니다.
따라서 이 물건은 최저가 기준 판단이 아니라 실질취득 기준 판단이 필요합니다. 현재 회차 기준 낙찰가 62,720,000원에서 임차보증금 미배당분 88,808,960원이 추가될 수 있어 총 부담은 약 1.51억원 수준입니다.
물건 개요
사건번호
창원지방법원 2025타경12105 (강제경매)
소재지
경상남도 김해시 어방동 680 어방동원아파트 505동 2층 203호
물건종류 / 전용
아파트 · 전용 84.93㎡ · 방3·거실·주방겸식당·욕실2
소유자
소민영, 함태식
감정가 / 최저가
128,000,000원 / 62,720,000원
신청채권자 / 청구
주택도시보증공사 / 150,000,000원
매각기일
2026.07.16
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심
말소기준권리 이전에 형성된 임차권등기가 존재합니다. 임차인 천동훈은 임대차계약일 2021.11.04, 주민등록일 2022.02.10, 확정일자 2022.01.25로 대항력 및 우선변제권이 확인됩니다. 매각물건명세서에도 을구 11번 주택임차권등기가 매각으로 소멸하지 않는 인수권리로 기재되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 인수가 승부처
임차인
보증금
대항력
우선변제
승계
천동훈
150,000,000원
有
有
인수 가능
⛔ 인수 위험 현재 최저매각가 62,720,000원 기준 임차인 배당 예상액은 61,191,040원입니다. 부족분 88,808,960원은 매수인이 부담할 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 기준
동일 평형 최근 실거래 12건 평균은 137,541,666원입니다. 최저가만 보면 감정가 대비 49% 수준이지만, 인수 예상액을 포함한 실질취득은 151,528,960원으로 최근 평균 시세를 넘어섭니다.
거래월
전용
층
거래가
2026.07
84.93㎡
9
140,000,000원
2026.06
84.93㎡
3
157,000,000원
2026.06
84.93㎡
6
115,000,000원
최근 12건
84.93㎡
12건
137,541,666원
배당 분배 (최저가 6,272만원)
낙찰가 vs 실질취득 vs 시세
인수액 반영 시 실질취득 비용은 최근 실거래 평균을 초과합니다.
④ 입찰 체크리스트
보증금 인수 확인. 최저가만 보고 입찰하면 안 됩니다. 실질취득 기준으로 계산해야 합니다.
임차권등기 확인. 을구 11번 주택임차권은 매각으로 소멸하지 않는 인수권리입니다.
명도 전략. 임차인 권리관계 확인 후 인도 절차를 검토해야 합니다.
시세 기준. 최근 12개월 평균 137,541,666원과 최신 거래 140,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “반값 최저가가 아니다”
이 물건은 권리관계가 복잡해서가 아니라, 대항력 임차인의 보증금 승계 때문에 어려운 물건입니다. 6,272만원이라는 숫자만 보면 매력적으로 보이지만, 인수액을 포함하면 약 1.51억원입니다. 최근 실거래 평균 1.37억원보다 높은 수준이므로 가격 메리트가 충분하지 않습니다. 낙찰가가 아니라 실질취득 비용으로 판단해야 하는 임차권 인수형 경매입니다.
사건 개요
같은 단지 2건 동시 경매
단지 평균
1.5회 유찰
소재지
경상남도 김해시 어방동 680 어방동원아파트 505동 2층203호
법원·사건
창원지방법원
·2025타경12105
부동산강제경매
매각기일·장소
2026-07-16 10:00
·별관 제103호 입찰(배당)법정
물건
어방동원아파트 505동 2층203호
철근콘크리트조 / 84.93㎡
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
경상남도 김해시 어방동 680 어방동원아파트 505동 2층203호
2025-09-24 11:50
현황 및 점유관계 조사를 위해 현장 방문하였으나 폐문부재하므로 부동산경매사건에 대한 안내문을 출입문에 끼워 놓거나 게시하는 등의 절차를 취하였으나 입주자의 미연락으로 이를 확인할 수 없었음.
*전입세대 확인서 발급 확인 결과 해당사항 없음*
법원 집행관의 현장 조사 내역입니다. 임차인·점유 현황·미납 관리비 등의 핵심 리스크는
매각물건명세서 본문
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