창원지방법원 2025타경12105. 김해시 어방동원아파트 505동 203호는 전용 84.93㎡ 아파트입니다. 표면적으로는 감정가 1.28억 대비 최저가 6,272만원으로 크게 할인된 물건입니다. 하지만 등기부상 2024년 설정된 주택임차권등기가 말소되지 않고 남아 있으며, 임차인 천동훈은 대항력과 우선변제권을 가진 것으로 확인됩니다.
따라서 이 물건은 최저가 기준 판단이 아니라 실질취득 기준 판단이 필요합니다. 현재 회차 기준 낙찰가 62,720,000원에서 임차보증금 미배당분 88,808,960원이 추가될 수 있어 총 부담은 약 1.51억원 수준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12105 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 어방동 680 어방동원아파트 505동 2층 203호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.93㎡ · 방3·거실·주방겸식당·욕실2 |
| 소유자 | 소민영, 함태식 |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 62,720,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심
말소기준권리 이전에 형성된 임차권등기가 존재합니다. 임차인 천동훈은 임대차계약일 2021.11.04, 주민등록일 2022.02.10, 확정일자 2022.01.25로 대항력 및 우선변제권이 확인됩니다. 매각물건명세서에도 을구 11번 주택임차권등기가 매각으로 소멸하지 않는 인수권리로 기재되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 인수가 승부처
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 천동훈 | 150,000,000원 | 有 | 有 | 인수 가능 |
③ 시세 비교 — 실질취득 기준
동일 평형 최근 실거래 12건 평균은 137,541,666원입니다. 최저가만 보면 감정가 대비 49% 수준이지만, 인수 예상액을 포함한 실질취득은 151,528,960원으로 최근 평균 시세를 넘어섭니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.93㎡ | 9 | 140,000,000원 |
| 2026.06 | 84.93㎡ | 3 | 157,000,000원 |
| 2026.06 | 84.93㎡ | 6 | 115,000,000원 |
| 최근 12건 | 84.93㎡ | 12건 | 137,541,666원 |
④ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수 확인. 최저가만 보고 입찰하면 안 됩니다. 실질취득 기준으로 계산해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 을구 11번 주택임차권은 매각으로 소멸하지 않는 인수권리입니다.
- 명도 전략. 임차인 권리관계 확인 후 인도 절차를 검토해야 합니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균 137,541,666원과 최신 거래 140,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “반값 최저가가 아니다”
이 물건은 권리관계가 복잡해서가 아니라, 대항력 임차인의 보증금 승계 때문에 어려운 물건입니다. 6,272만원이라는 숫자만 보면 매력적으로 보이지만, 인수액을 포함하면 약 1.51억원입니다. 최근 실거래 평균 1.37억원보다 높은 수준이므로 가격 메리트가 충분하지 않습니다. 낙찰가가 아니라 실질취득 비용으로 판단해야 하는 임차권 인수형 경매입니다.
