서울남부지방법원 2025타경544. 가산하우스디와이즈타워 제4층 제418호 외 7개호를 벽체 구분 없이 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 일괄매각 물건입니다. 등기상 소유자는 버튼씨앤씨주식회사이고, 말소기준권리는 2020.12.08. 설정된 주식회사신한은행 근저당권 1,636,800,000원입니다. 이후 금천구 압류와 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 후순위 압류가 아닙니다. 매각물건명세서에는 대지권의 목적인 토지에 말소되지 않고 매수인이 인수하는 별도등기가 명시돼 있습니다. 내용은 2020.08.18. 제184519호 지상권설정, 지상권자 금천구입니다. 배당표상 매수인 금액 인수액은 0원이지만, 이 지상권은 금액으로 환산된 채무와 별개의 비금전적 인수권리이므로 반드시 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경544 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 345-19 가산하우스디와이즈타워 제4층 제418호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 벽체구분 없이 공장(지식산업센터)로 이용 중 |
| 매각 형태 | 부동산 목록1~8 일괄매각 · 제418호 외 7개호 |
| 소유자 | 버튼씨앤씨주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,505,000,000원 / 770,560,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 1,447,600,599원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 토지 지상권은 별도 인수
집합건물 등기상 말소기준권리는 2020.12.08. 주식회사신한은행 근저당권입니다. 2025.04.17. 금천구 압류, 2025.06.20. 임의경매개시결정, 2025.12.03. 금천구 압류는 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2020.10.28. 우리자산신탁주식회사 명의 소유권보존 신탁은 등기부상 이미 말소됐고, 2020.12.08. 버튼씨앤씨주식회사 앞으로 소유권이전됐습니다.
② 점유·임차 — 대항력 없음 2건, 대항력 가능·미상 2건
| 점유자 | 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)한국안전평생교육원(대표 이호율) | 418호 | 60,000,000원 | 6,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 제이코리아(대표 최형준) | 418호(49.5200㎡) | 2,000,000원 | 300,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 한국안전 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 제이 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
현황조사에 확인된 (주)한국안전평생교육원은 2021.01.14., 주식회사 제이코리아는 2024.07.25. 전입신고로, 모두 2020.12.08. 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 반면 매각물건명세서에 별도로 표시된 한국안전과 제이는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 보증금과 전입일이 확인되지 않은 상태에서 대항력 없음을 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당과 회차별 미배당 (현재 최저가 770,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,105,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,636,800,000원 | 760,454,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 770,560,000원을 전제로 하면 근저당권자에게 760,454,400원이 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당은 876,345,600원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1·7호선 가산디지털단지역 남측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트형공장과 근린생활시설 등이 소재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 지하철 1·7호선 가산디지털단지역, 지하철 1호선 독산역 및 노선 버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 제418호 외 7개호를 벽체 구분 없이 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하5층·지상13층 건물의 제4층에 위치하며 기본적인 위생·급배수 설비와 승강기 설비가 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원문 확인. 금천구 지상권의 범위·존속·내용을 등기부와 매각물건명세서 원문으로 확인해야 합니다. 이 권리는 매각으로 소멸하지 않는다고 명시돼 있습니다.
- 미상 점유 2건 확인. 한국안전·제이의 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 보증금·점유개시·전입관계를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 목록1~8이 일괄매각되고 벽체 없이 하나의 공장으로 이용 중이므로 각 호의 현황과 경계를 원본 서류 및 현장에서 대조해야 합니다.
- 감정가 할인율과 시세를 분리. 3회 유찰로 최저가가 감정가의 51.2%까지 내려왔지만 최근 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
- 배당 부족 확인. 현재 가격에서는 근저당 채권최고액 기준 876,345,600원이 미배당되고, 소유자 잔여는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 먼저 봐야 할 것이 있다
감정가 1,505,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저가가 770,560,000원까지 내려왔다는 숫자는 눈에 띕니다. 그러나 이 사건은 “감정가의 절반 수준이니 싸다”로 끝낼 수 있는 물건이 아닙니다. 현황조사상 확인된 점유 2건은 대항력이 없지만, 매각물건명세서상 전입일·보증금 미상 점유 2건은 대항력 가능·미상이고, 대지권 토지에는 매수인이 인수하는 금천구 지상권이 존재합니다.
배당표상 금액 인수액은 0원이지만 그것만으로 인수 부담이 없다고 볼 수 없으며, 실거래 자료도 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가 자체보다 인수 지상권의 내용, 미상 점유의 대항력, 그리고 일괄매각 대상의 실제 이용관계를 먼저 확정하는 것입니다.
