부동산강제경매

2025타경12456 · 창원지방법원 · 건물
아르.씨 및 조적조 슬래브지붕 지하 및 5층 근린생활시설 및 주택 지하 244.34㎡(근린생활) 1층 194.21㎡(근린생활) 2층...

최저매각가 신건 · 1차

415,565,400원 4억 1,556만 감정가 415,565,400원

감정가의 100% 유찰 없음

다음 매각기일

06-04

창원지방법원 10:00

입찰 보증금

4,155만원

최저가의 10% · 41,556,540원

감정가 대비

≈ 0% 시세 수준

감정가 4.16억원

최근 결과

0 회 유찰

신건 · 첫 매각기일

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 신건 가격보다 임차인 인수와 공유지분 위험 확인이 우선인 물건

가격 최저가 415,565,400원에 인수 5,000을 반영한 실질취득 기준 검토 필요
권리 말소기준 이후 권리는 소멸하지만 대항력 임차인 존재
리스크 공유지분 매각과 이경희 보증금 미상 확인 필요

한 줄 평 대지는 입찰 가능하지만 대항력 있는 임차인 2명의 보증금 인수와 공유지분 매각이 핵심 변수입니다. 최저가만 보면 안 되며, 매수인 인수 5,000을 반영한 실질취득 관점으로 판단해야 합니다.

감정가 / 최저가

415,565,400원

신건

실질취득

415,570,400원

인수 5,000 반영

매수인 인수

5,000

대항력 임차인

핵심지표

C등급

공유지분·임차위험

창원지방법원 2025타경12456 사건은 경상남도 창원시 진해구 석동 141-7 대지입니다. 등기상 여러 공유자가 존재하며 문성대 지분 전부에 설정된 근저당권을 중심으로 경매가 진행됩니다. 말소기준권리 이후 권리는 소멸하지만, 대항력 있는 임차인은 별도로 매수인 인수 위험이 남습니다.

물건 개요

소재지	경상남도 창원시 진해구 석동 141-7
용도	대지 · 토지면적 339.1㎡ · 지목 대
이용상태	지하1층~4층 근린생활시설, 5층 주택 이용중
소유자	김광길, 김덕자, 문성대, 박현용, 배종기
말소기준권리	2023.07.24 을구 5번 근저당권 · 정무웅 · 채권최고액 220,000,000원
신청채권	오해관 · 170,000,000원

① 권리 흐름 — 소멸 권리와 인수 위험 분리

② 임차인 분석 — 대항력 있음

점유자	부분	전입	대항력	우선변제	인수
이경희	5층 전체	2009.05.15	有	미상	가능
윤진숙(엔제리너스 진해자은점)	1층 전체	2015.09.25	有	미상	4,000
이미란	미상	2012.10.29	有	미상	1,000

⚠️ 이 사건의 핵심 이경희는 보증금이 미상인 대항력 임차인입니다. 보증금 확인 전에는 추가 인수 위험 판단이 필요합니다. 확인된 인수금액은 윤진숙 4,000, 이미란 1,000으로 합계 5,000입니다.

③ 예상배당표 (매각가 415,565,400원 가정)

항목	채권액	예상배당
집행비용	-	6,555,654원
정무웅 근저당	220,000,000원	220,000,000원
문미영 근저당	120,000,000원	120,000,000원
우리금융캐피탈 가압류	39,506,056원	39,506,056원
오해관 경매개시	170,000,000원	29,503,690원
미배당	-	140,496,310원

배당 분배

회차별 미배당

⛔ 입찰 판단 신건 최저가 415,565,400원은 그대로 비교하면 안 됩니다. 매수인 인수 5,000을 더한 실질취득 415,570,400원 기준으로 판단해야 합니다. 공유지분 매각과 대항력 임차인 위험 때문에 가격만으로 접근하기 어렵습니다.

④ 입지·환금성 메모

석동중학교 남동측 인근으로 아파트단지·학교·주택 및 근린생활시설 혼재 지역입니다.
차량 접근 가능하고 인근 버스정류장이 소재합니다.
제2종일반주거지역, 지구단위계획구역이며 지원항공작전기지 등 제한사항이 있습니다.
공유지분 매각으로 일반 단독 매수보다 환금성 검토가 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

대항력 임차인 이경희의 보증금 확인이 우선입니다.
공유지분 매각 및 공유자의 우선매수권 가능성을 확인해야 합니다.
최저가가 아니라 인수금 포함 실질취득 기준으로 가격을 판단해야 합니다.
등기부·현황조사·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.

맺으며 — “권리는 소멸, 인수는 별도”

말소기준권리 이후 설정된 권리들은 매각으로 소멸하지만, 대항력 있는 임차인의 인수 문제는 남습니다. 이 사건은 대지라는 자산성보다 공유지분 구조와 임차인 리스크 관리가 낙찰 판단의 핵심입니다.

부동산강제경매

대항력 임차인과 공유지분 리스크가 핵심 — 창원 석동 141-7

물건 개요

① 권리 흐름 — 소멸 권리와 인수 위험 분리

② 임차인 분석 — 대항력 있음

③ 예상배당표 (매각가 415,565,400원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 소멸, 인수는 별도”

사건 개요

물건 전체 내역 (2)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (15장)

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