창원지방법원 2025타경12564. 경상남도 창원시 의창구 서상동 655-19 소재 물건으로, 감정 이용상태는 제2종근린생활시설 및 다가구주택입니다. 지하1층과 2·3층은 사무실 등, 4층은 다가구주택 등으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물입니다. 토지는 지목 ‘대’, 면적 352.2㎡, 평지의 가로장방형 소로각지입니다.
이 사건의 권리분석 기준점은 명확합니다. 2012.12.31 설정된 중소기업은행 채권최고액 1,000,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다. 2015년 중소기업은행 후순위 근저당권, 2023년 티아이피코리아유한책임회사 임차권, 2025년 신용보증기금·에코시스텍 주식회사 가압류, 2026년 창원시 압류는 모두 그 뒤에 위치합니다. 등기 순서만 보면 후순위 권리는 매각으로 정리되는 구조지만, 임차인의 대항력은 등기 순서만으로 끝나지 않으므로 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12564 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 서상동 655-19 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 제2종근린생활시설 및 다가구주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 · 지하1층 사무실 등 · 1층 계단실 등 · 2층·3층 사무실 등 · 4층 다가구주택 등 |
| 토지 | 352.2㎡ · 지목 대 · 평지 · 가로장방 · 소로각지 · 공시지가 1,533,000원/㎡ |
| 소유자 | 유엔텍주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,547,415,200원 / 758,233,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸 구조
말소기준은 2012.12.31 을구 8번 중소기업은행 근저당권 1,000,000,000원입니다. 을구 10번 중소기업은행 근저당권 500,000,000원은 2015.02.02 설정된 후순위 권리로 매각으로 소멸합니다. 이 권리는 2026.04.27 케이에프아이오일이유동화전문유한에 이전되고, 같은 날 신용보증기금에 변제액 279,494,378원 상당이 일부 이전된 내역이 있으나, 기준이 되는 근저당권 자체가 말소기준권리보다 후순위입니다.
갑구의 신용보증기금 가압류 623,650,000원, 에코시스텍 주식회사 가압류 170,419,000원, 창원시 압류 역시 말소기준권리 뒤에 위치합니다. 따라서 이 등기채권들의 미배당액 자체가 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 임차인의 대항력 여부는 별도로 판단해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 1건은 대항력 미상
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 / 차임 | 기준일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 케이지이 주식회사 | 지하 1층, 지상 3층 · 사무실 등 | 300,000,000원 / 1,500,000원 | 전입신고 2025.03.27 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이도형 | 401호 · 주거 | 미상 | 전입신고 2023.09.26 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 티아이피코리아유한책임회사 | 옥상층 전부 · 주거 (임차권등기) | 29,845,225원 / 없음 | 임차권등기·배당요구 2023.11.08 · 전입신고일 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
보증기관의 대위변제·승계 중복신고에 해당하는 임차인은 없으므로 실제 임차인은 3명입니다. 케이지이 주식회사와 이도형은 전입신고가 말소기준권리인 2012.12.31보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 특히 케이지이 주식회사의 보증금 300,000,000원을 매수인이 그대로 인수한다고 볼 사안은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 758,233,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,982,330원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,000,000,000원 | 748,250,670원 |
| 3. 을구 10번 근저당권 · 중소기업은행 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 2번 가압류 · 신용보증기금 | 623,650,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 3번 가압류 · 에코시스텍 주식회사 | 170,419,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 758,233,000원을 기준으로 한 계산입니다. 총 채권액 2,294,069,000원 가운데 748,250,670원이 배당되고, 미배당은 1,545,818,330원입니다. 이 미배당 채권은 후순위 채권의 부족분이며 그 자체가 매수인 인수액은 아닙니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중동초등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·다가구주택·아파트단지·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다. 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난합니다.
- 이용상태. 제2종근린생활시설 및 다가구주택으로 이용 중입니다. 지하1층은 사무실 등, 1층은 계단실 등, 2층·3층은 사무실 등, 4층은 다가구주택 등으로 이용됩니다.
- 토지. 면적 352.2㎡, 지목 대, 평지·가로장방·소로각지이며 공시지가는 1,533,000원/㎡입니다.
- 용도지역·제한. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·토지구획정리사업지구에 속하고, 상대보호구역과 가축사육제한구역이 포함됩니다. 역사문화환경보존지역에 저촉되며 소로1류·소로2류에 접합니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성 판단. 사무실과 다가구주택이 함께 있는 복합 이용 형태이므로 감정가 대비 유찰률만으로 매각 용이성을 판단하기보다 동일 용도 수요와 임대현황을 함께 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 옥상층 임차인의 대항요건 확인. 티아이피코리아유한책임회사의 전입신고일이 미상이므로, 입찰 전 실제 점유와 대항요건 취득시점을 확인해야 합니다.
- 이도형 보증금 확인. 401호 이도형은 대항력은 없지만 보증금 액수가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 현황을 다시 대조해야 합니다.
- 임대현황 확인. 케이지이 주식회사의 보증금 300,000,000원·차임 1,500,000원과 실제 점유 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 후순위 근저당 이전관계 확인. 을구 10번 근저당권의 2026.04.27 이전·일부이전 내역을 포함해 최신 등기 상태를 대조해야 합니다.
- 배당표의 한계 확인. 현재 계산은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
- 가격 착시 경계. 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실과 시세 대비 저평가 여부는 동일하지 않습니다.
- 용도·규제 확인. 제2종근린생활시설·다가구주택의 실제 이용상태와 지구단위계획구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역 등의 제한을 입찰 목적과 대조해야 합니다.
맺으며 — “후순위 소멸”과 “임차인 확인 완료”는 다른 문제
등기부만 보면 구조는 비교적 선명합니다. 2012.12.31 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·가압류·압류·임차권은 매각으로 소멸하는 순서입니다. 현재 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡힙니다.
그러나 실제 임차인 3명 중 티아이피코리아유한책임회사의 29,845,225원 임차보증금은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “인수 0원이 맞는지 마지막 1건을 확인하는 것”입니다. 케이지이 주식회사와 이도형은 말소기준권리 이후 전입이라 대항력이 없지만, 옥상층 임차권까지 동일하게 단정해서는 안 됩니다.
가격도 마찬가지입니다. 최저가 758,233,000원이 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 이것만으로 시세보다 저렴하다고 결론내릴 수는 없습니다. 권리는 후순위 소멸 구조, 임차인은 1건 확인 필요, 가격은 감정가 할인율만으로 판단 금지. 이 세 문장을 분리해서 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
