창원지방법원 2025타경12564. 창원시 의창구 서상동 655-19 소재 물건으로, 감정평가상 건물은 제2종근린생활시설 및 다가구주택으로 이용 중입니다. 지하 1층은 사무실, 1층은 계단실, 2·3층은 사무실, 4층은 다가구주택 등으로 사용되고 있습니다. 말소기준권리는 2012.12.31. 설정된 중소기업은행 근저당권 1,000,000,000원입니다. 이후의 중소기업은행 근저당 500,000,000원, 신용보증기금·에코시스텍 가압류, 창원시 압류와 등기된 임차권은 모두 말소기준보다 뒤에 있습니다.
현재 최저매각가는 758,233,000원으로 감정가의 49% 수준입니다. 그러나 이 물건은 사무실과 다가구주택이 섞인 복합 이용 건물이고, 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않은 상태이므로 49%라는 숫자만으로 시세 대비 저렴하다고 결론낼 수 없습니다. 게다가 옥상층 임차권자의 대항력 판단에 필요한 전입신고일이 확인되지 않아 권리 측면에서도 최종 확인사항이 남아 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12564 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 서상동 655-19 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 제2종근린생활시설 및 다가구주택 |
| 건물 이용 | 지하1층 사무실 등 · 1층 계단실 등 · 2층·3층 사무실 등 · 4층 다가구주택 등 |
| 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 |
| 소유자 | 유엔텍주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,547,415,200원 / 758,233,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 1,500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 토지 | 352.2㎡ · 지목 대 · 평지 · 가로장방 · 소로각지 |
| 공시지가 | 1,533,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸, 임차권 대항력은 별도 확인
등기부상 핵심은 2012.12.31. 중소기업은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 2015년 추가 근저당과 2025년 가압류 2건, 경매개시결정, 2026년 창원시 압류, 2023년 티아이피코리아유한책임회사 임차권등기는 모두 그 뒤에 설정됐습니다. 등기된 임차권 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 1건은 대항력 판정 미상
| 임차인 / 사용부분 | 보증금 | 전입·등기 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 케이지이 주식회사 지하 1층, 지상 3층 · 사무실 등 월차임 1,500,000원 | 300,000,000원 | 2025.03.27 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이도형 401호 · 주거 | 미상 | 2023.09.26 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 티아이피코리아유한책임회사 옥상층 전부 · 주거(임차권등기) | 29,845,225원 | 전입일 미상 배당요구 2023.11.08 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
케이지이 주식회사와 이도형은 전입일이 2012.12.31. 말소기준권리보다 뒤여서 대항력이 없습니다. 반면 티아이피코리아유한책임회사는 보증금 29,845,225원의 임차권등기가 있고 배당요구도 2023.11.08.에 확인되지만, 전입신고일이 확인되지 않아 대항력과 승계 가능성을 확정할 수 없습니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 없으며, 실제 임차인은 3명입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%여도 ‘시세보다 싸다’는 결론 금지
현재 회차는 2회 유찰 후 758,233,000원, 감정가의 49%입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 3회 유찰 530,763,099원(감정가 34%), 4회 유찰 371,534,169원(감정가 24%)입니다. 다만 이 수치는 감정가 대비 할인율일 뿐, 실제 주변 거래시세와의 할인율은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 758,233,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,982,330원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,000,000,000원 | 748,250,670원 |
| 3. 을구 10번 근저당권 · 중소기업은행 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 2번 가압류 · 신용보증기금 | 623,650,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 3번 가압류 · 에코시스텍 주식회사 | 170,419,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,294,069,000원 중 예상배당은 748,250,670원, 미배당은 1,545,818,330원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정입니다. 매수인 인수액은 시뮬레이션상 0원이지만, 티아이피코리아유한책임회사의 대항력은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중동초등학교 서측 인근으로, 주변은 단독주택·다가구주택·아파트단지·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난합니다.
- 이용. 제2종근린생활시설 및 다가구주택으로 이용 중이며, 지하1층과 2·3층은 사무실 등, 4층은 다가구주택 등입니다.
- 토지. 352.2㎡, 지목 대, 평지·가로장방·소로각지이며 공시지가는 1,533,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·토지구획정리사업지구이며, 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 역사문화환경보존지역에 저촉됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 티아이피코리아 전입·점유 확인. 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 임대차계약서, 실제 점유, 전입 관련 원본을 반드시 대조해야 합니다.
- 이도형 보증금 확인. 401호 주거 임차인의 보증금이 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 배당·명도 조건 확인을 위해 금액과 계약내용을 확인해야 합니다.
- 케이지이 임대차 확인. 보증금 300,000,000원, 월차임 1,500,000원이며 지하 1층과 지상 3층을 사무실 등으로 사용 중입니다. 실제 점유 범위와 계약관계를 대조해야 합니다.
- 배당표 과신 금지. 현재 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 실제 배당순위와 부담액은 원본 서류로 재확인해야 합니다.
- 가격 검증. 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔지만, 실거래 비교 없이 ‘시세보다 싸다’고 판단하지 말고 동일·유사 용도 건물의 거래가격과 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 용도·규제 확인. 근린생활시설과 다가구주택이 혼합된 건물이며 지구단위계획구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역 등 규제가 함께 존재합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 먼저 볼 것은 미상 임차권”
이 물건은 등기부만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되는 전형적인 소멸 구조입니다. 현재 회차의 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 잡고 있습니다. 그러나 실제 임차인 3명 가운데 티아이피코리아유한책임회사는 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 따라서 입찰 전 이 한 건을 확정하지 않고 ‘인수 0원’으로 단정해서는 안 됩니다.
가격 역시 마찬가지입니다. 감정가 1,547,415,200원에서 2회 유찰돼 758,233,000원, 즉 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 비율은 감정가 대비 할인일 뿐 시세 대비 할인이라는 뜻은 아닙니다. 복합용도 건물이라는 특성과 2회 유찰 이력을 함께 놓고 보면, 권리확인과 가격검증을 모두 끝낸 뒤에야 현재 최저가의 의미가 생깁니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가보다 옥상 임차권의 대항력 확정입니다.
