서울남부지방법원 2025타경559. 서울 금천구 가산동 우림라이온스밸리 2차 3층 315호로, 감정평가상 아파트형 공장으로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 이호율은 2022년 3월 거래가 604,000,000원에 취득했고, 같은 날 국민은행 명의 채권최고액 648,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
표면적인 가격은 강하게 내려왔습니다. 감정가 625,000,000원에서 3회 유찰돼 최저매각가는 320,000,000원입니다. 그러나 동일 건물 또는 인근의 최근 실거래 자료가 없어 320,000,000원이 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 여기에 토지에 설정된 지상권이 소멸하지 않고 매수인에게 넘어오므로, 최저가만 감정가와 비교해 싸다고 결론 내려서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경559 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 680 우림라이온스밸리 2차 제3층 제315호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 아파트형 공장으로 이용 중 |
| 소유자 | 이호율 (2022.03.04. 소유권이전, 거래가 604,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 625,000,000원 / 320,000,000원 (3회 유찰, 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 557,237,061원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 확인 임차인 | 0명 · 감정평가서상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 ‘별도 인수 지상권’이 핵심
말소기준권리는 2022.03.04. 설정된 국민은행 근저당권입니다. 이후 금천구 압류, 국민은행의 임의경매개시결정, 하나카드 가압류와 국가 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 2006년 국민은행 근저당과 2019년 하나은행 근저당은 각각 2019.05.24.와 2022.03.04. 말소된 기록이 존재합니다.
확인된 임차인은 0명이지만, 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 적혀 있고 내부도 이해관계인 부재와 폐문으로 직접 확인하지 못했습니다. 점유자·보증금·전입·확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 현황조사서와 매각물건명세서 원문, 현장 점유를 다시 대조해야 합니다.
② 가격 판단 — 51.2%라는 숫자만으로는 부족하다
감정가 대비 회차별 최저가는 다음과 같습니다. 3회 유찰 기준 320,000,000원, 4회 유찰 시 256,000,000원, 5회 유찰 시 204,800,000원입니다.
| 회차 가정 | 감정가 비율 | 최저가 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 3회 유찰 | 51.2% | 320,000,000원 | 856,925,586원 |
| 4회 유찰 시 | 40.96% | 256,000,000원 | 920,029,586원 |
| 5회 유찰 시 | 32.77% | 204,800,000원 | 970,512,786원 |
감정가와 최저가 사이에는 305,000,000원의 차이가 있지만, 실거래 비교자료가 없으므로 이 차액을 투자이익이나 안전마진으로 볼 수 없습니다. 특히 아파트형 공장은 주거용 아파트와 가격 형성·수요층이 다르고, 본건에는 지상권 인수사항까지 있습니다. 따라서 실질취득가는 최소 320,000,000원이며, 지상권이 이용과 처분에 미치는 영향까지 확인한 뒤에야 경제성을 계산할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 320,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,280,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 국민은행 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 하나은행 | 360,000,000원 | 184,720,000원 |
| 3. 을구 5번 근저당 · 국민은행 | 648,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 9번 가압류 · 하나카드 | 33,645,586원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 320,000,000원 가정 시 집행비용 5,280,000원을 제외한 채권자 배당액은 314,720,000원, 총 미배당액은 856,925,586원으로 계산됩니다. 금액으로 계산된 매수인 인수액은 0원이지만, 토지 지상권 인수는 별도로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선 독산역 서측에 위치하며, 주변에는 아파트형 공장, 지원시설, 업무시설과 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 1호선 독산역이 있습니다.
- 이용. 철근콘크리트구조 건물로 아파트형 공장으로 이용 중이며, 엘리베이터·소화전·위생 및 급배수 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 토지는 정방형 평지로 아파트형 공장 및 지원시설 부지로 이용되며, 남측과 서측 도로에 접합니다.
- 규제. 준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·공공시설구역· 과밀억제권역 등에 해당하며, 철도보호지구와 교육환경보호구역 등도 포함됩니다.
- 현황. 공부와의 차이와 위반건축물 표시는 없지만, 내부는 폐문으로 직접 확인하지 못해 건축물현황도와 실제 구조가 다를 수 있습니다.
- 환금성. 주거용 아파트가 아닌 아파트형 공장이고 3회 유찰된 물건입니다. 동일 건물 거래·임대·공실 자료를 확인해 실제 수요층과 처분 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지상권 원문 확인. 1토지 을구 17번 지상권설정등기의 권리 내용과 매수인 인수 범위를 등기부 및 매각물건명세서 원문에서 확인하세요.
- 실질취득가 재계산. 입찰가에 지상권으로 인한 이용·처분상 부담과 취득 후 비용을 반영하세요. 금액 인수액 0원이 전체 부담 0원을 의미하지 않습니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계와 내부 현황은 미상입니다. 현장 방문과 현황조사서 원문으로 실제 점유자와 사용자를 확인하세요.
- 대항력 단정 금지. 점유자·보증금·전입·확정일자가 확인되지 않았으므로 임차인의 대항력과 우선변제권은 현 단계에서 판단할 수 없습니다.
- 배당표 정합성 검증. 말소된 것으로 기록된 을구 1번·3번 근저당이 예상배당에 포함된 이유를 배당요구 및 채권계산서로 확인하세요.
- 시세·임대 조사. 감정가 대비 51.2%라는 비율만 보지 말고 동일 건물의 최근 거래, 임대료, 관리비, 공실과 실제 매물 호가를 대조하세요.
- 산업단지 이용규제. 아파트형 공장 및 산업시설구역에 적용되는 입주·업종·이용 제한을 확인해 예정한 사업이나 임대가 가능한지 검토하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당 관련 원문을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “반값”이 아니라 “권리 확인 전 가격”
이 물건은 감정가 625,000,000원에서 최저가 320,000,000원까지 내려와 숫자만 보면 할인 폭이 큽니다. 하지만 실거래 근거가 없어 현재 최저가가 시세보다 낮다는 증거는 없고, 토지 지상권설정등기를 매수인이 인수합니다. 확인된 임차인은 없지만 임대관계와 내부 점유도 확인되지 않았으며, 예상배당표에는 이미 말소된 근저당이 반영된 정합성 문제도 있습니다.
따라서 이 사건의 핵심은 추가 유찰 여부가 아니라 인수 지상권의 실체, 실제 점유, 배당순위와 시장가격을 먼저 확정하는 것입니다. 최저가 320,000,000원은 실질취득가의 하한일 뿐입니다. 권리와 가격의 빈칸을 원문으로 채우기 전에는 보수적인 접근이 필요합니다.
