창원지방법원 2026타경29. 김해시 상동면 우계리 178의 공장·토지 물건입니다. 감정 이용상태는 공장으로, 철골조 샌드위치판넬지붕 단층 건물과 사무실·샤워실·화장실·사장실·창고 등이 있는 2층 건물이 포함됩니다. 현재 소유자는 주식회사인스타박스코리아이며, 2022.04.08 설정된 부산은행 근저당 1,139,600,000원이 말소기준입니다. 이후 설정된 부산은행 근저당 3건과 가압류 4건, 이번 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 두 차례 유찰을 거치며 감정가 1,919,395,050원에서 940,503,000원으로 내려왔습니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않으므로, 감정가 대비 49%라는 숫자만 근거로 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 특히 공장·토지는 건물 상태, 기계기구, 토지 경계, 도로 조건, 각종 입지 규제에 따라 환금성과 실제 가치 차이가 크게 발생할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경29 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 상동면 우계리 178 · 경상남도 김해시 상동면 묵방로 185-36 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장 · 사무실·샤워실·화장실·사장실·창고 등 |
| 소유자 | 주식회사인스타박스코리아 |
| 감정가 / 최저가 | 1,919,395,050원 / 940,503,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 청구액 | 1,354,320,152원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 토지 | 공장용지 · 공업용 · 2,593.0㎡ · 계획관리지역 · 공시지가 311,100원/㎡ |
① 권리 흐름 — 2022년 부산은행 근저당이 기준
임차인 없음. 등기상 현재 말소기준은 2022.04.08 을구 12번 부산은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 부산은행 근저당 77,000,000원·55,000,000원·110,000,000원, 한국팩키지·신용보증기금·근로복지공단·김영록의 가압류와 2026타경29 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 — 2회 유찰로 감정가의 49%
현재 최저매각가는 940,503,000원으로 감정가 1,919,395,050원의 49%입니다. 3회 유찰 시 가정가는 658,352,100원(감정가 34%), 4회 유찰 시에는 460,846,470원(감정가 24%)입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 이 할인율을 곧바로 시장가 대비 할인율로 해석하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 940,503,000원 | 767,609,518원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 658,352,100원 | 1,046,938,909원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 460,846,470원 | 1,242,469,483원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 940,503,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,805,030원 |
| 을구 12번 근저당 · 주식회사부산은행 | 1,139,600,000원 | 928,697,970원 |
| 을구 13번 근저당 · 주식회사부산은행 | 77,000,000원 | 0원 |
| 을구 14번 근저당 · 주식회사부산은행 | 55,000,000원 | 0원 |
| 을구 15번 근저당 · 주식회사부산은행 | 110,000,000원 | 0원 |
| 갑구 22번 가압류 · 주식회사한국팩키지 | 21,915,511원 | 0원 |
| 갑구 23번 가압류 · 신용보증기금 | 260,000,000원 | 0원 |
| 갑구 24번 가압류 · 근로복지공단 | 27,000,000원 | 0원 |
| 갑구 25번 가압류 · 김영록 | 5,791,977원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 1,696,307,488원, 예상 배당액은 928,697,970원이며 767,609,518원의 미배당이 발생하는 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 매각조건 — 공장·토지 특유의 확인사항
- 일괄매각. 기계기구 및 제시외 건물(구축물)이 포함됩니다.
- 공유지분. 목록 3은 공유지분 매각입니다.
- 매각 제외. 목록 1 지상 물탱크 및 원두막은 감정평가 및 매각대상에서 제외됩니다.
- 토지 경계. 평가대상 토지는 인접토지와 경계가 불명확해 정확한 경계는 측량이 필요합니다.
- 토지 현황. 기호(1) 토지 남동측 일부와 서측 일부는 법면 및 농경지 상태이며, 기호(3)는 지목 및 현황 도로이고 일부는 법면 상태입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 김해시 상동면 우계리 소락교 북서측 인근이며, 주위는 중·소규모 공장지대로 형성되어 있습니다.
- 교통. 대상토지까지 차량 접근이 가능하고 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 공장은 철골조 샌드위치판넬지붕 단층, 층고 약 8m 내외이며 기본적인 전기설비가 되어 있습니다. 별도 2층 건물에는 위생설비 등이 갖추어져 있습니다.
- 토지. 공장용지·공업용, 면적 2,593.0㎡, 완경사·가로장방형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술), 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등의 제한이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 구성 확인. 일괄매각 대상인 기계기구·제시외 건물과 매각에서 제외되는 물탱크·원두막의 위치와 상태를 구분해 확인해야 합니다.
- 경계 측량. 인접토지와의 경계가 불명확하므로 정확한 경계를 확인할 필요가 있습니다.
- 공유지분 확인. 목록 3은 공유지분 매각이므로 이용관계와 권리 범위를 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역 외에도 비행안전·배출시설·공장설립 관련 제한이 중첩됩니다.
- 가격 검증. 현재 가격은 감정가의 49%지만 비교 실거래가가 없어 시장가 대비 할인 여부는 별도로 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 및 매각대상 목록을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 물건의 복합성을 먼저 본다
등기 권리만 놓고 보면 핵심은 명확합니다. 2022.04.08 부산은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 반면 가격은 이미 2회 유찰되어 감정가의 49%까지 내려왔지만, 비교 실거래가가 없어 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
더 중요한 것은 물건의 구조입니다. 공장과 토지가 일괄매각되고 기계기구·제시외 건물과 공유지분이 포함되며 일부 시설은 매각에서 제외됩니다. 토지 일부 현황과 경계 문제도 확인이 필요합니다. 따라서 이 사건은 권리 인수 부담은 낮지만 현장·물적 실사가 중요한 공장 경매로 보는 것이 맞습니다. 감정가 대비 할인율 자체보다는 실제 이용 가능 범위와 매각대상, 토지 경계, 규제 조건을 확인한 뒤 940,503,000원의 적정성을 판단해야 합니다.
