창원지방법원 2026타경57. 김해시 부곡동 월산마을부영아파트 301동 303호 아파트입니다. 소유자는 김진덕 씨이며, 말소기준권리는 2015년 2월 5일 설정된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후 설정된 국민건강보험공단 압류, 경남신용보증재단 가압류, 신용보증기금 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
핵심은 권리보다 배당 구조입니다. 현재 매각가 83,300,000원 기준 집행비용과 농협은행 근저당 배당 후 잔액이 없어 후순위 채권은 배당받지 못합니다. 다만 이 미배당 채무는 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경57 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 부곡동 801-6 월산마을부영아파트 301동 3층 303호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 김진덕 |
| 감정가 / 최저가 | 119,000,000원 / 83,300,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 120,921,206원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 떠안을 권리는 없다
임차인 인수 문제는 없습니다. 말소기준권리인 농협은행 근저당권 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 후순위 채권자들의 미배당은 발생하지만 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 기준 가격 메리트
동일 평형 기준 최근 12개월 실거래는 102,000,000원부터 153,600,000원까지 형성되어 있으며 평균은 127,008,333원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 80.75㎡ | 8 | 134,000,000원 |
| 2026.08 | 80.75㎡ | 18 | 115,000,000원 |
| 2026.07 | 80.75㎡ | 9 | 132,500,000원 |
| 2026.06 | 80.75㎡ | 10 | 110,000,000원 |
| 2026.06 | 80.75㎡ | 13 | 153,600,000원 |
| 2026.06 | 80.75㎡ | 11 | 102,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 127,008,333원 |
최저매각가 83,300,000원은 최근 12개월 평균 대비 65.6%입니다. 최신 거래 2026.08의 134,000,000원과 비교해도 할인 폭이 있습니다. 다만 단지 평균 유찰 횟수는 3.2회로 거래 속도와 환금성은 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 83,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,899,400원 |
| 농협은행주식회사 근저당 | 151,200,000원 | 81,400,600원 |
| 경남신용보증재단 가압류 | 35,730,000원 | 0원 |
| 신용보증기금 가압류 | 19,810,108원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 김해부곡초등학교 북동측 인근 월산마을부영아파트로 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근 가능하며 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 월산마을3단지부영12차 680세대, 2002년 준공 단지로 거래는 존재하지만 경매 평균 유찰 3.2회를 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 확인. 미배당 채권은 발생하지만 매수인 인수 대상인지 여부를 구분해야 합니다.
- 가격 검토. 최근 12개월 평균 127,008,333원 대비 현재 최저가 수준을 기준으로 판단해야 합니다.
- 현황 확인. 임대관계는 미상으로 조사되어 현장 점유 상태 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “인수 없음과 좋은 가격은 별개”
이 물건은 권리상으로는 깔끔한 아파트입니다. 말소기준권리 이후 권리는 소멸하고 임차인 인수 위험도 없습니다. 다만 배당표에서는 후순위 채권 미배당이 발생하는 구조입니다. 현재 최저가는 최근 거래 평균 대비 낮은 수준으로 가격 경쟁력은 있지만, 환금성과 단지 경매 흐름까지 함께 보고 접근해야 하는 물건입니다.
