119,808,000원
서울남부지방법원 2025타경560. 가산디지털단지역 북서측 인근 가산에이1타워 10층 1007호로, 공부상 용도는 근린시설이고 현재는 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 등기부의 말소기준권리는 2021.07.22. 설정된 국민은행 근저당권 223,200,000원입니다. 그 뒤 설정된 국민은행·KB국민카드 가압류 3건과 임의경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다.
하지만 이 사건은 “말소기준 이후 권리가 모두 소멸한다”는 문장만으로 끝낼 수 없습니다. 매각물건명세서에는 대지권의 목적인 토지에 말소되지 않고 인수되는 별도등기, 즉 2021.06.15. 제133747호로 설정된 을구 9번 구분지상권이 있다고 명시돼 있습니다. 지상권자는 금천구입니다. 금액으로 산정된 매수인 인수액은 0원이지만, 법률상 권리 부담까지 0이라는 뜻은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경560 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 459-7 가산에이1타워 제10층 제1007호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 가산디지털1로 205-27 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공장(지식산업센터)으로 이용 중 · 지상 15층 중 10층 |
| 소유자 | 김종국 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 119,808,000원 (3회 유찰, 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 191,809,878원 |
| 말소기준권리 | 2021.07.22. 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 223,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 토지 별도등기는 인수
확인된 임차인은 0명으로 임차보증금 배당이나 금전 인수액은 산정되지 않았습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 대항력 있는 임차인이 존재한다고 단정할 근거는 없지만, 실제 점유자와 사용관계가 확인됐다고 볼 수도 없습니다. 현장 점유 및 사업자등록 관계를 별도로 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 51.2%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
최저매각가는 119,808,000원으로 감정가 234,000,000원보다 114,192,000원 낮습니다. 세 차례 유찰되며 감정가의 51.2%까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건은 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래금액이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가하거나 가격 가점을 주는 것은 부적절합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 51.2% | 119,808,000원 | 911,590,698원 |
| 4회 유찰 시 | 40.96% | 95,846,400원 | 935,200,221원 |
| 5회 유찰 시 | 32.77% | 76,677,120원 | 954,024,454원 |
회차가 내려갈수록 낙찰자의 매수가격은 낮아지지만, 이는 채권자의 미배당액이 커지는 구조일 뿐 시장가치가 자동으로 보장된다는 의미는 아닙니다. 특히 현재 이용상태가 공장인 지식산업센터이고 토지 구분지상권까지 인수되므로, 감정가 대비 비율보다 실제 매매사례·임대수익·관리비·입주자격과 구분지상권의 영향을 먼저 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 119,808,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 2.1% 추정) | - | 2,477,312원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 223,200,000원 | 117,330,688원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 464,030,869원 | 0원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 8,791,481원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 주식회사국민은행 | 332,899,036원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,028,921,386원 중 채권자 예상배당은 117,330,688원이고, 미배당액은 911,590,698원입니다. 신청채권 청구액 191,809,878원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 금전 인수액 0원과 별개로 토지 구분지상권은 인수됩니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1·7호선 가산디지털단지역 북서측 인근으로, 주변은 지식산업센터·오피스텔·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 가산디지털단지역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 공부상 근린시설이며 현재 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 외벽은 페어글라스·복합판넬, 내부는 인테리어 및 데코타일 마감입니다.
- 설비. 급·배수, 위생, 화재탐지, 소화전, 주차장, 승강기 및 시스템 냉난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 건물 북서측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 지역·규제. 준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
- 환금성 판단. 세 차례 유찰된 사실은 확인되지만 비교 실거래금액이 없어 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 높게 평가할 수 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 토지 을구 9번 구분지상권의 목적·범위·존속기간·사용 제한과 대상 토지 부분을 토지등기부에서 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없으나 임대관계는 미상입니다. 현장 방문을 통해 실제 사용업체, 점유자, 인도 가능 시기를 확인해야 합니다.
- 사업자등록 확인. 공장으로 이용 중인 지식산업센터이므로 현황조사뿐 아니라 해당 호실 사업자등록 및 전입·확정일자 관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 매매·임대 비교. 감정가의 51.2%라는 수치 대신 동일 건물과 인근 지식산업센터의 실제 매매가·보증금·월 임대료를 기준으로 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 입주·이용 조건. 국가산업단지 및 산업시설구역에 해당하므로 현재 업종과 향후 사용계획이 입주·이용 조건에 맞는지 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금. 관리사무소를 통해 관리비 체납액과 공용부분 승계 가능 금액을 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 예상배당은 집행비용 추정치와 채권최고액·청구금액을 기준으로 하며 당해세와 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 토지 별도등기를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “절반 가격 ≠ 깨끗한 권리”
이 물건의 최저가는 감정가의 51.2%인 119,808,000원입니다. 세 번 유찰된 만큼 표면적인 가격 하락 폭은 큽니다. 말소기준 근저당 이후의 가압류와 경매개시결정이 모두 소멸하고, 확인된 임차인의 금전 인수액도 0원이라는 점은 긍정적입니다.
그러나 매각물건명세서가 명시한 금천구 구분지상권은 그대로 인수됩니다. 임대관계도 미상이고, 최근 실거래 비교값 없이 감정가 대비 할인율만 제시돼 있습니다. 따라서 이 사건의 결론은 가격은 낮아졌지만 권리가 깨끗하다고 볼 수 없고, 시세보다 싸다고도 단정할 수 없다입니다. 토지 별도등기의 실제 영향과 점유상태, 동일 지식산업센터의 거래·임대 수준을 확인한 뒤에야 응찰 여부를 판단할 수 있습니다.
