창원지방법원 2026타경10101. 김해시 한림면 신천리 소재 기타 + 토지 경매입니다. 등기상 건물은 신천리 300-21, 도로명주소는 김해대로1538번길 57-81로 표시되고, 경매 소재지는 신천리 300-20입니다. 소유자는 명성섬유주식회사입니다. 말소기준권리는 2018.06.11. 설정된 한림농업협동조합의 채권최고액 1,260,000,000원 근저당권이며, 이 근저당권을 포함한 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 1,128,372,000원으로 감정가 2,302,800,870원의 49% 수준입니다. 다만 동일·유사 물건의 실거래 비교자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 실제 시장가보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 오히려 이 사건은 목록 1 공유지분 매각, 제시외 건물·기계기구 포함, 일부 이동식 설비 제외라는 매각 범위를 정확히 확인하는 것이 가격 판단보다 먼저입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10101 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 한림면 신천리 300-20 |
| 건물 등기 표시 | 경상남도 김해시 한림면 신천리 300-21 · 경상남도 김해시 한림면 김해대로1538번길 57-81 |
| 용도 | 기타 + 토지 |
| 소유자 | 명성섬유주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 2,302,800,870원 / 1,128,372,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 1,360,949,591원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 기계기구 포함 · 목록 1 공유지분 매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2018.06.11. 한림농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권과 가압류, 임의경매·강제경매 개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2018년부터 2025년까지 설정된 한림농업협동조합의 근저당권들은 2025.12.29. 농업협동조합자산관리회사로 이전된 기록이 있습니다.
② 매각 범위 — 가격보다 먼저 볼 부분
따라서 낙찰가를 판단할 때는 단순히 토지나 건물 한 항목의 가격으로 볼 수 없습니다. 포함되는 제시외 건물·기계기구와 제외되는 이동식 설비, 공유지분으로 매각되는 토지 범위를 각각 구분해 확인해야 합니다. 현재 자료에는 비교 가능한 실거래가가 없어 “감정가의 절반이니 싸다”는 결론은 낼 수 없습니다.
③ 토지 정보
| 지목 | 도로 |
|---|---|
| 토지면적 | 346.0㎡ |
| 토지이용상황 | 도로등 |
| 공시지가 | 115,300원/㎡ |
| 용도지역 | 계획관리지역 |
| 지역·지구 | 배출시설설치제한지역 · 가축사육제한구역 · 계획관리지역 · 성장관리계획구역 |
토지 자료상 지목은 도로, 토지이용상황은 도로등이며 면적은 346.0㎡입니다. 계획관리지역에 포함되고 성장관리계획구역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역에도 포함됩니다. 공시지가는 115,300원/㎡입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,128,372,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,683,720원 |
| 1. 근저당 · 한림농업협동조합 | 1,260,000,000원 | 1,114,688,280원 |
| 2. 근저당 · 한림농업협동조합 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 한림농업협동조합 | 84,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 한림농업협동조합 | 60,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 한림농업협동조합 | 48,000,000원 | 0원 |
| 가압류 · 경남신용보증재단 | 16,339,984원 | 0원 |
| 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 7,016,210원 | 0원 |
| 가압류 · 황외란 | 7,971,580원 | 0원 |
| 가압류 · 김명옥 | 4,493,600원 | 0원 |
| 가압류 · 나병구 | 23,963,628원 | 0원 |
| 가압류 · 장경재 | 53,730,601원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권총액 1,685,515,603원 중 1,114,688,280원이 배당되고, 미배당액은 570,827,323원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
⑤ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 1,128,372,000원 | 49% | 570,827,323원 |
| 3회 유찰 시 | 789,860,400원 | 34% | 905,953,807원 |
| 4회 유찰 시 | 552,902,280원 | 24% | 1,140,542,346원 |
유찰이 진행될수록 매수인의 인수액은 계속 0원이지만 채권자의 미배당액은 570,827,323원에서 905,953,807원, 1,140,542,346원으로 커집니다. 이는 낙찰자의 추가 인수액이 늘어난다는 뜻이 아니라, 매각대금으로 소화되지 못하는 채권이 늘어난다는 의미입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 공유지분 범위. 목록 1은 공유지분 매각이므로 실제 취득 범위를 원본 목록과 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물과 기계기구가 포함되지만 컨테이너박스와 이동이 용이한 소형 호이스트 2식은 제외됩니다.
- 권리이전 확인. 한림농업협동조합의 각 근저당권은 2025.12.29. 농업협동조합자산관리회사로 이전된 기록이 있습니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 가격 메리트를 확정하지 말아야 합니다.
- 토지 규제. 계획관리지역과 성장관리계획구역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 포함 여부를 이용계획과 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항, 매각물건명세서, 매각목록과 감정평가상 포함·제외 자산을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “싼 가격”은 다른 문제
이 사건은 권리만 보면 비교적 정리가 명확합니다. 2018.06.11. 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 물건 자체는 단순한 주택이 아니라 기타 + 토지이고, 공유지분 토지와 제시외 건물·기계기구가 결합된 일괄매각입니다.
현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없기 때문에 49%라는 할인폭 자체를 시세 대비 저가의 증거로 사용할 수 없습니다. 권리는 소멸형이지만 가격·매각범위·환금성 검증이 필요한 물건입니다. 권리는 통과, 가격은 실물과 매각범위를 확인한 뒤 판단하는 접근이 맞습니다.
