789,860,000원
창원지방법원 2026타경10101. 등기 건물은 경상남도 김해시 한림면 신천리 300-21, 도로명주소 김해대로1538번길 57-81이고, 사건 소재지에는 신천리 300-20이 포함돼 있습니다. 소유자는 명성섬유주식회사입니다. 최초 말소기준은 2018.06.11 접수된 한림농업협동조합의 채권최고액 1,260,000,000원 근저당권입니다. 이후 근저당권·가압류·경매개시결정이 이어졌고, 2025.12.29에는 근저당권들이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
현재 회차 최저매각가는 789,860,000원입니다. 예상 배당에서는 집행비용 10,298,600원을 제외한 779,561,400원이 을구 1번 근저당권에 배당되고, 나머지 후순위 채권은 배당을 받지 못하는 구조입니다. 총 채권 미배당액은 905,954,203원이지만, 이 미배당 채권이 곧 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10101 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 한림면 신천리 300-20 / 등기 건물 경상남도 김해시 한림면 신천리 300-21 |
| 도로명주소 | 경상남도 김해시 한림면 김해대로1538번길 57-81 |
| 용도 | 기타 + 토지 |
| 소유자 | 명성섬유주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 2,302,800,870원 / 789,860,000원 |
| 유찰 | 3회 |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 1,360,949,591원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 임차보증금의 대항력·우선변제·승계 문제는 이 사건에서 나타나지 않습니다. 핵심은 2018.06.11 근저당권이 말소기준이 된다는 점입니다. 그 뒤 설정된 근저당권과 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며 예상 배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 매각 범위 — 일괄매각·공유지분·제외물건을 구분해야 한다
이 사건은 일괄매각이며 제시외 건물 및 기계기구가 포함됩니다. 다만 매각대상에 포함되지 않는 물건도 명시돼 있어, 단순히 현장에 존재하는 모든 시설물이 함께 넘어온다고 보면 안 됩니다.
따라서 이 사건은 권리 인수액보다도 어떤 토지·건물·기계기구가 실제 매각대상인지, 공유지분의 범위가 어디까지인지, 제외물건이 현장 이용에 어떤 영향을 주는지를 입찰 전에 대조하는 작업이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 789,860,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,298,600원 |
| 을구 1번 근저당권 · 한림농업협동조합 | 1,260,000,000원 | 779,561,400원 |
| 을구 2번 근저당권 · 한림농업협동조합 | 120,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 한림농업협동조합 | 84,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 한림농업협동조합 | 60,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당권 · 한림농업협동조합 | 48,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 경남신용보증재단 | 16,339,984원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 7,016,210원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 황외란 | 7,971,580원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 김명옥 | 4,493,600원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 나병구 | 23,963,628원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 장경재 | 53,730,601원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 1,685,515,603원 중 779,561,400원이 채권자에게 배당되고, 905,954,203원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 토지·이용 규제 메모
- 토지. 토지면적 346.0㎡, 지목은 도로, 토지이용상황은 도로등으로 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 115,300원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이 포함돼 있고 성장관리계획구역에도 포함됩니다.
- 규제. 배출시설설치제한지역과 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 등기 건물. 경상남도 김해시 한림면 신천리 300-21, 도로명주소 김해대로1538번길 57-81로 등기돼 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 789,860,000원 | 779,561,400원 | 905,954,203원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 552,902,000원 | 544,972,980원 | 1,140,542,623원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 387,031,400원 | 380,812,960원 | 1,304,702,643원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 매각대금과 채권자 배당액은 함께 줄어들고, 미배당액은 증가합니다. 그러나 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 이 사건의 유찰에 따른 핵심 변화는 인수액이 아니라 매각가격과 채권자 미회수 규모입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 공유지분 범위. 목록 1이 공유지분 매각이므로 취득하게 되는 지분의 범위와 현황을 원문에서 대조하세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물과 기계기구가 포함되지만 모든 현장 물건이 포함되는 것은 아닙니다.
- 제외물건. 목록 3 지상 컨테이너박스와 목록 2 건물 내 소형 호이스트 2식은 매각대상에서 제외됩니다.
- 토지 이용. 지목 도로·토지이용상황 도로등, 계획관리지역·성장관리계획구역 및 각종 제한구역 포함 여부를 실제 활용계획과 함께 검토하세요.
- 권리 원본 대조. 2018.06.11 말소기준 근저당권, 2025.12.29 근저당권 이전, 이후 경매개시결정까지 등기 원문을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “낮아진 최저가”보다 “무엇을 취득하는가”가 먼저다
이 사건의 등기상 권리 구조는 비교적 분명합니다. 2018.06.11 한림농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 후순위 권리는 매각으로 소멸하며 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 감정가 2,302,800,870원에서 3회 유찰된 현재 최저가 789,860,000원이라는 숫자만 보고 판단해서는 안 됩니다. 이 사건은 기타 + 토지이고, 목록 1 공유지분 매각과 일괄매각, 제시외 건물·기계기구의 포함, 컨테이너박스와 소형 호이스트의 제외가 동시에 존재합니다. 따라서 결론의 중심은 ‘권리 인수가 있느냐’보다는 실제로 어떤 자산을 어떤 범위로 취득하게 되는지를 확정하는 데 있습니다.
