창원지방법원 2026타경10122. 진해구 행암동 164-2, 도로명 행암로 217의 연립/다세대와 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 조적조 스라브지붕 2층이고, 사용승인일은 1990.01.23.이며 1층과 2층 모두 주택으로 이용 중입니다. 토지는 119.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다.
등기상 소유자는 황정자 씨이고, 2005.08.05. 증여를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 현재 경매를 신청한 주식회사경남은행의 청구액은 96,948,692원입니다. 말소기준권리는 2017.07.12. 설정된 경남은행 근저당권으로 채권최고액은 106,800,000원입니다. 이후 남아 있는 2025.02.26. 김지영 근저당권 45,000,000원과 2026년 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10122 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 행암동 164-2 · 경상남도 창원시 진해구 행암로 217 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 조적조 스라브지붕 2층 · 1층 및 2층 주택 이용 |
| 토지 | 119.0㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 |
| 소유자 | 황정자 (2005.08.05. 증여) |
| 감정가 / 최저가 | 220,022,700원 / 220,022,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사경남은행 / 96,948,692원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 점유가 핵심
등기만 보면 구조는 단순합니다. 2017.07.12. 경남은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 김지영 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 진해수산업협동조합·진해농업협동조합 근저당권과 이봉수 근저당권은 이미 등기부상 말소됐습니다.
임차인 확인
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정규철 | 2층 | 2013.10.24 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 점유 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 중복 합산 문제는 없습니다.
② 가격 판단 — 현재는 시세보다 권리확인이 먼저
현재 최저매각가는 220,022,000원이고 유찰은 아직 없습니다. 가격 메리트는 현재 회차 금액만으로 단정하지 않습니다. 우선 2층 점유자의 보증금과 대항력·배당관계를 확인해 실질취득액을 확정하는 것이 선행돼야 합니다. 보증금을 인수하게 된다면 실제 취득비용은 낙찰가만으로 끝나지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 220,022,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,880,308원 |
| 2. 근저당 · 주식회사경남은행 | 106,800,000원 | 106,800,000원 |
| 3. 근저당 · 김지영 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 64,341,692원 |
이 배당 계산에서는 채권 151,800,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 64,341,692원으로 계산됩니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이며, 특히 보증금이 확인되지 않은 2층 점유자 때문에 최종 인수액을 0원으로 확정할 수는 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 행암동 경로당 북동측 인근. 주변은 해안 부근 근린생활시설과 단독주택 등이 소재하며 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스 정류장이 있어 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 조적조 스라브지붕 2층, 사용승인일 1990.01.23. 외벽은 치장석재 마감 등이며 급배수·위생·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 119.0㎡, 대, 주상용, 평지·사다리형·소로각지이며 공시지가는 535,800원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(지원), 제한보호구역(해군기지)에 해당합니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 정규철 보증금 확인. 2013.10.24. 전입이 말소기준 2017.07.12.보다 빠릅니다. 보증금이 얼마인지 확인하기 전에는 인수액을 확정하지 마세요.
- 대항력 최종 판정. 보증금·확정일자뿐 아니라 실제 점유와 전입의 지속 여부를 원본 서류와 현장에서 대조해야 합니다.
- 우선변제·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 관계가 미상이라 배당 후 남을 보증금도 계산할 수 없습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물이 함께 매각되며 제시외 건물이 포함됩니다. 현황과 매각대상 범위를 현장에서 맞춰 보세요.
- 2회 유찰 시 배당 부족. 140,814,080원 시나리오에서는 채권 미배당 13,757,317원이 계산됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임차관계 원본을 직접 확인한 뒤 응찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “등기는 정리돼도 임차관계는 남을 수 있다”
이 사건의 말소기준은 명확합니다. 2017.07.12. 경남은행 근저당 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 문제는 등기부보다 앞선 2013.10.24. 전입 점유자입니다. 보증금이 미상인 상태에서는 대항력과 인수액을 확정할 수 없고, 따라서 최저가 220,022,000원만 놓고 실질취득비용이나 가격 메리트를 판단해서도 안 됩니다.
등기 말소 구조는 단순하지만, 임차인 보증금 확인 전에는 권리분석이 끝난 사건이 아닙니다. 현재 판단은 “대항력 가능·미상, 인수액 미상”이 정확합니다. 이 물건의 입찰 여부를 가르는 첫 번째 숫자는 낙찰가가 아니라 정규철 씨의 실제 보증금입니다.
