부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2026타경10145 · 창원지방법원 · 아파트
철근콘크리트조 49.98㎡

최저매각가 2차 · 유찰 1회 가격 메리트

128,100,000원 1억 2,810만 감정가 183,000,000원

감정가의 70% ▼ 30% 할인

다음 매각기일

11-19 D-13

창원지방법원 10:00

입찰 보증금

1,281만원

최저가의 10% · 12,810,000원

실거래 대비

▼ 4.6% 시세 이하

같은 평형 직전 3건 평균 1.34억원

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 임차인 보증금 8,000만원 인수 가능성이 핵심인 물건. 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.

가격 최저가 128,100,000원이나 대항력 임차보증금 80,000,000원 인수 가능성 반영 필요
자금 최저가 10% 입찰보증금 12,810,000원 · 매수인 인수 가능 보증금 80,000,000원
리스크 권리상 가압류 등은 매각 소멸하나 임차인 인수와 가장임차인 의심 검토 필요

한 줄 평 1회 유찰로 최저가는 낮아졌지만, 대항력 있는 임차인 박두환의 보증금 80,000,000원 인수 가능성이 핵심입니다. 낙찰가만 보고 판단하면 안 되며 실질취득 부담을 기준으로 검토해야 합니다.

감정가 / 최저가

183,000,000원 / 128,100,000원

1회 유찰

실질취득 기준

208,100,000원

최저가 + 인수 보증금

인수

80,000,000원

대항력 임차인

핵심지표

C등급 48점

인수 리스크 반영

창원지방법원 2026타경10145. 창원 성산구 상남동 성원아파트 202동 1314호입니다. 감정가는 183,000,000원이며 1회 유찰 후 최저매각가는 128,100,000원입니다. 그러나 이 물건은 가격보다 임차권 분석이 중요합니다.

물건 개요

사건번호	창원지방법원 2026타경10145
소재지	경상남도 창원시 성산구 상남동 45-1 성원아파트 202동 13층 1314호
용도 / 이용상태	아파트 · 아파트로 이용중
소유자	강남규
감정가 / 최저가	183,000,000원 / 128,100,000원
청구금액	80,538,910원
매각기일	2026.07.16

① 권리 흐름 — 임차인 인수가 핵심

1994.07.01 소유권 관련 등기

2018.11.15 기준권리 갑구 3번 가압류 · 국 105,000,000원

2020.08.04 가압류 · 주식회사 국제저축은행 62,441,694원 (매각 소멸)

2020.08.19 가압류 · 주택도시보증공사 247,500,000원 (매각 소멸)

2026.02.03 강제경매개시결정 · 박두환 (매각 소멸)

후순위 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 박두환은 전입신고가 말소기준권리 이전으로 확인되어 대항력 있음으로 분석됩니다.

② 임차인 분석

임차인	전입	보증금	대항력	우선변제	승계
박두환	2017.11.08	80,000,000원	有	無	매수인 인수 가능

⚠️ 인수 판단 대항력 있는 임차인의 보증금 80,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. 최저가 128,100,000원만 보고 저렴하다고 판단하면 안 되며, 실질취득 부담은 약 208,100,000원 수준으로 봐야 합니다.

③ 시세 비교 — 실질취득 기준

동일 면적 49.98㎡ 최근 거래 12건 기준 평균은 161,750,000원입니다. 최저가는 평균 대비 79.2%이지만 임차보증금 인수 가능성을 반영하면 실질취득 부담이 평균 시세를 웃돕니다.

구분	금액
최근 12개월 평균	161,750,000원
최신 거래 2026.08	179,500,000원
최저매각가	128,100,000원
실질취득 부담	208,100,000원

배당분배

감정가/실질취득 vs 실거래

④ 입찰 체크리스트

✓ 대항력 임차인 보증금 80,000,000원 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.
✓ 임차인 박두환이 등기부상 권리자·채무자와 동일하다는 메모가 있어 가장임차인 여부 검토가 필요합니다.
✓ 공매공고 부기등기가 존재하여 진행 관계를 확인해야 합니다.
✓ 최근 거래 평균과 비교할 때 실질취득 기준 가격 검토가 필요합니다.

맺으며 — “낮은 최저가보다 인수금액이 먼저”

이 물건은 유찰로 최저가가 낮아졌지만, 대항력 임차인의 보증금 인수 가능성이 있어 일반적인 할인 경매 물건과 다릅니다. 권리상 소멸되는 권리는 많지만, 매수인이 부담할 수 있는 80,000,000원의 보증금이 핵심 변수입니다. 입찰 전 임차인 관계와 실제 배당 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-04	유찰	1억 8,300만원
2	2026-07-16	매각	1억 2,810만원
3	2026-11-19	D-13 진행	1억 2,810만원

부동산강제경매

최저가는 내려왔지만, 보증금 인수가 핵심 — 창원 성원아파트 1314호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인 인수가 핵심

② 임차인 분석

③ 시세 비교 — 실질취득 기준

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “낮은 최저가보다 인수금액이 먼저”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

변경 이력

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현장 사진 (6장)

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