한 줄 평 임차인 인수 부담이 없고, 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하는 권리 안전형 아파트입니다. 감정가 2.16억에서 한 차례 유찰되어 최저가 1.512억까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 1.898억 대비 79.6% 수준으로 가격 메리트가 생겼습니다. 다만 현장 내부 확인이 불가능했던 물건으로 관리상태 확인은 필요합니다.
감정가 / 최저가
216,000,000원 / 151,200,000원
1회 유찰
최근 실거래 평균
189,833,333원
최근 12개월 12건
최저가 ÷ 시세
79.6%
최근 평균 대비
매수인 인수
0원
임차인 인수 없음
창원지방법원 2026타경10258. 김해시 삼계동 분성마을부영아파트 219동 1505호, 전용 84.7888㎡ 아파트입니다. 소유자는 김광호이며 2016년 매매로 취득한 물건입니다. 권리 분석상 핵심은 2016년 설정된 삼성화재 근저당권이 한국자산관리공사로 이전된 뒤 경매가 진행된 구조입니다. 임차인은 확인되지 않고, 후순위 가압류 등은 등기상 이미 정리되어 있어 낙찰자가 부담할 권리는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10258 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 삼계동 1428-2 분성마을부영아파트 219동 15층 1505호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 84.7888㎡ |
| 소유자 | 김광호 |
| 감정가 / 최저가 | 216,000,000원 / 151,200,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 172,107,997원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 인수 부담 없음
말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 을구 8번 근저당권은 삼성화재에서 한국자산관리공사로 이전되었고, 이를 기반으로 임의경매가 진행되었습니다. 임차인 인수 위험은 확인되지 않았으며, 매수인이 별도로 떠안을 권리는 없습니다.
② 시세 비교 — 유찰 후 가격 구간 진입
동일 단지 최근 실거래 12건 기준 최근 12개월 평균은 189,833,333원입니다. 현재 최저매각가 151,200,000원은 최근 평균 대비 79.6% 수준으로, 신건 감정가 대비 가격 조정이 반영된 상태입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.79㎡ | 12 | 183,000,000원 |
| 2026.08 | 84.79㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 2026.08 | 84.79㎡ | 7 | 198,000,000원 |
| 2026.07 | 84.79㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2026.06 | 84.79㎡ | 15 | 220,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 189,833,333원 |
✅ 가격 메리트 최저가 151,200,000원은 최근 12개월 평균 거래가 189,833,333원 대비 낮은 수준입니다. 단, 실거래는 160,000,000원~223,000,000원까지 편차가 있어 층·관리상태 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 151,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 금액 |
|---|---|
| 집행비용 | 2,916,800원 |
| 소유자 교부 | 148,283,200원 |
배당 자료상 채권자 배당액은 0원으로 표시되며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당 과정에서 변동될 수 있습니다.
매각대금 배분
감정가 vs 실거래
최저가는 최근 실거래 평균 대비 79.6% 수준입니다.
✅ 권리 관점 임차인 인수 부담이 없고, 후순위 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다.
⚠️ 확인 필요 감정평가 당시 내부 확인이 불가능했던 물건으로 이용상황·관리상태는 입찰 전 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 김해시 삼계동 삼계초등학교 동측 인근으로 대단위 아파트단지와 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입 가능하며 인근 버스정류장이 있어 교통 여건은 보통입니다.
- 단지. 김해북부7차부영 952세대, 2005년 준공 아파트입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없으나 내부 이용상황 및 관리상태 재확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격. 현재 최저가는 최근 실거래 평균 대비 할인 구간이므로 적정 가격 검토가 필요합니다.
- 현장 확인. 내부 상태 확인이 불가능했던 점을 고려해 방문 확인이 필요합니다.
- 권리. 임차인 인수 위험과 별도 인수 권리는 확인되지 않았습니다.
- 배당. 당해세 등 실제 배당 변수를 원본 서류로 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 깨끗하고, 가격은 조정됐다”
이 물건은 권리 구조보다 가격과 현장 상태가 핵심입니다. 임차인 인수 부담은 없고, 1회 유찰로 최저가가 1.512억까지 내려오면서 최근 실거래 평균 1.898억 대비 가격 여지가 생겼습니다. 다만 내부 확인 불가라는 요소가 있으므로, 현장 확인 후 입찰가를 결정하는 것이 적절합니다.
