수원지방법원 2023타경50198. 용인시 기흥구 상갈동 금화마을주공그린빌 305동 9층 902호 아파트입니다. 감정가 554,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 387,800,000원, 감정가의 70%입니다. 신청채권자 김형민의 청구금액은 30,549,041원이며, 매각기일은 2026.08.24입니다.
이 사건은 가격만 보면 매력적입니다. 금화마을주공3단지 전용 59.97㎡대의 최근 12개월 거래 12건 평균이 546,541,666원, 최신 거래가 560,000,000원인데 현재 최저가는 각각의 약 71.0%, 69.3% 수준입니다. 그러나 권리 분석에서는 가격보다 먼저 확인할 것이 있습니다. 2021년 설정된 24,000,000원 가압류입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경50198 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 금화로11번길 10, 305동 9층902호 (상갈동, 금화마을주공그린빌) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 59.97㎡대 · 지하1층/지상18층 중 9층 · 사용승인 2001.10.08 |
| 소유자 | 김윤심 (2002.04.25 소유권이전, 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 554,000,000원 / 387,800,000원 (3회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김형민 / 30,549,041원 |
| 말소기준 | 2023.01.11 갑구 20번 강제경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 핵심은 2021년 가압류 2,400만원
과거의 한미은행 근저당, 전세권, 임차권, 하나은행 근저당 등은 등기부상 이미 말소돼 현재 인수대상이 아닙니다. 현재 권리에서 가장 중요한 것은 2021.03.25 갑구 19번 가압류 · 김형민 24,000,000원입니다. 이 권리는 선언된 말소기준인 2023.01.11 강제경매개시결정보다 앞서 있고, 권리 판정상 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 표시되어 있습니다.
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정요항표의 임대관계는 임대미상으로 기재되어 있습니다. 임차보증금 인수 문제는 현재 확인되지 않지만, 점유관계는 매각기일 전 현황조사 및 매각물건명세서와 함께 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘보수적 실질취득’도 충분히 낮다
금화마을주공3단지 전용 59.97㎡대의 최근 거래 12건은 2026년 5~6월에 집중되어 있습니다. 전체 평균과 최근 12개월 평균이 모두 546,541,666원이며, 최신 거래는 2026.06 560,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.88㎡ | 6 | 560,000,000원 |
| 2026.06 | 59.97㎡ | 16 | 600,000,000원 |
| 2026.06 | 59.97㎡ | 4 | 590,000,000원 |
| 2026.06 | 59.97㎡ | 1 | 515,000,000원 |
| 2026.06 | 59.97㎡ | 12 | 515,000,000원 |
| 2026.06 | 59.97㎡ | 3 | 532,500,000원 |
| 2026.06 | 59.97㎡ | 1 | 503,000,000원 |
| 2026.05 | 59.97㎡ | 6 | 550,000,000원 |
| 2026.05 | 59.97㎡ | 16 | 548,000,000원 |
| 2026.05 | 59.97㎡ | 12 | 560,000,000원 |
| 2026.05 | 59.97㎡ | 18 | 550,000,000원 |
| 2026.05 | 59.97㎡ | 7 | 535,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 546,541,666원 |
표본 최저 거래는 503,000,000원, 최고는 600,000,000원입니다. 현재 최저가 387,800,000원은 최근 12개월 평균의 71.0%입니다. 선순위 가압류 24,000,000원을 별도로 떠안는 보수적 시나리오에서도 실질취득은 411,800,000원으로, 최근 평균의 약 75.3%, 최신 거래 560,000,000원의 약 73.5%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 387,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,229,200원 |
| 2. 갑구 19번 가압류 · 김형민 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 3. 갑구 20번 경매개시결정 · 김형민 | 30,549,041원 | 30,549,041원 |
| 4. 갑구 21번 경매개시결정 · 김형민 | 30,549,041원 | 30,549,041원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 296,472,718원 |
현재 회차 387,800,000원 가정에서는 채권 총액 85,098,082원이 전액 배당되고, 부족액은 0원, 소유자 잔여액은 296,472,718원으로 계산됩니다. 이 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조·철골조 경사지붕 지하1층/지상18층 건물 중 9층 902호입니다. 사용승인일은 2001.10.08입니다.
- 입지. 수인분당선 상갈역 북측 인근에 위치하며, 주위에는 아파트단지·근린생활시설·단독주택·공동주택·교육시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 수인분당선 상갈역과 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 단지·거래. 금화마을주공3단지는 1,070세대이며, 전용 59.97㎡대에서 2026년 5~6월 12건의 거래가 확인됩니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(상갈택지)이며 공시지가는 3,148,000원/㎡입니다. 토지는 대체로 평지이고 아파트단지 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 성장관리권역·철도보호지구·교육환경 보호구역 등의 표시가 있고, 2025.08.26~2026.08.25에는 외국인등을 대상으로 아파트 등이 포함된 토지거래계약 허가구역이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가압류 24,000,000원부터 확인. 2021.03.25 김형민 가압류가 말소기준보다 앞선 인수 권리로 표시되어 있습니다. 매각물건명세서와 등기부에서 실제 인수·소멸 여부를 최우선 확인해야 합니다.
- 입찰가 계산은 보수적으로. 확인 전에는 최저가 387,800,000원만 보지 말고 24,000,000원을 더한 실질취득 411,800,000원을 기준으로 수익성을 계산하는 편이 안전합니다.
- 시세 기준은 최근 거래. 최근 12개월 평균 546,541,666원, 최신 거래 560,000,000원, 거래 범위 503,000,000~600,000,000원을 중심으로 상한가를 정해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 현재 유찰 횟수 3회는 단지 경매 평균 2.1회보다 많습니다. 선순위 권리 외에 현장 상태·점유·사건 진행 사유를 함께 확인해야 합니다.
- 집행정지 통지 이력 확인. 2024.06.10 채권자와 채무자겸소유자에게, 2024.06.26 채무자겸소유자에게 집행정지통지서가 발송된 이력이 있습니다. 2026.08.24 매각기일 직전 사건 진행상태를 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정요항표에는 임대미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 체납 관리비와 조세관계도 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격은 합격권, 권리는 확인 후
이 물건은 감정가 554,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 387,800,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 동일 평형 평균 546,541,666원에 비하면 분명한 가격 차이가 있습니다. 더 보수적으로 2021년 가압류 24,000,000원을 별도 부담한다고 가정해도 실질취득은 411,800,000원, 최근 평균의 약 75.3%입니다.
그러나 이 할인폭을 그대로 수익으로 계산하려면 먼저 가압류 24,000,000원의 인수 여부를 확정해야 합니다. 예상배당에서는 전액 배당되어 인수 0원으로 계산되지만, 권리 흐름에서는 말소기준 이전의 매수인 인수로 표시됩니다. 또한 2024년 집행정지 통지 이력이 있고 현재 3회 유찰 상태입니다. 결론은 “가격은 매력적, 권리는 확인 완료 후 입찰”입니다. 이 사건은 최저가 숫자보다 선순위 가압류의 최종 처리 결과가 실제 수익성을 결정합니다.
