수원지방법원 2024타경794. 수원 권선구 금곡동 커낼파크 10층 건물 내 7층 710호로, 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 이 사건의 핵심은 유찰 횟수나 최저가가 아니라 대항력 있는 임차인의 보증금 잔액 인수입니다. 임차인 송지훈은 2021년 1월 18일 확정일자를 받고, 2021년 2월 1일 전입과 점유를 시작했습니다. 말소기준권리인 주택도시보증공사의 2023년 1월 13일 가압류보다 약 2년 앞서므로 대항력이 인정되고, 배당으로 변제되지 않는 보증금 잔액은 매수인에게 남습니다.
현재 최저가 129,500,000원에서 집행비용 2,613,000원을 먼저 공제하면 임차인에게 돌아가는 예상배당은 126,887,000원입니다. 보증금 197,430,000원과의 차액 70,543,000원이 인수액이고, 낙찰가와 합친 실질취득은 200,043,000원입니다. 배당에서 집행비용이 선공제되기 때문에 실질취득 합계는 보증금보다 2,613,000원 높게 산정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경794 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 금곡로196번길 15, 7층 710호 (금곡동, 커낼파크) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 철근콘크리트구조 10층 건물 내 7층 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 이대수 (2021.01.12. 매매, 2021.02.01. 소유권이전, 거래가 197,430,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 129,500,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 송지훈 / 197,430,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 민간임대주택등기 | 2021.02.01. 민간임대주택 등록 등기 |
| 등기사항 발행일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준권리보다 앞선다
말소기준권리는 2023년 1월 13일 접수된 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이후 국가·수원시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2022년 4월 5일 천남중 명의로 접수된 소유권이전청구권가등기는 기준권리보다 앞서 원래라면 인수 검토 대상이지만, 2026년 4월 30일 해제를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 제시된 권리관계에서는 가등기로 인한 별도 인수액을 반영하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 197,430,000원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송지훈 | 전유부분 전부 주거(임차권등기) | 2021.02.01 | 2021.01.18 | 197,430,000원 | 2024.05.13 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
실제 임차인은 송지훈 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 신청채권자와 임차인이 모두 송지훈이지만, 하나의 보증금 197,430,000원을 임차인 배당과 신청채권으로 이중 계산하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 129,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,613,000원 |
| 1. 임차인 송지훈 보증금 | 197,430,000원 | 126,887,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 994,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청채권 · 송지훈 | 197,430,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금 부족분 70,543,000원은 매수인이 인수하는 것으로 산정했습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 약 199,000,000원
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰·70%) | 129,500,000원 | 126,887,000원 | 70,543,000원 | 200,043,000원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 90,650,000원 | 88,618,300원 | 108,811,700원 | 199,461,700원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 63,454,999원 | 61,912,809원 | 135,517,191원 | 198,972,190원 |
이 물건은 유찰될수록 낙찰가가 싸지는 일반 물건과 구조가 다릅니다. 낙찰가가 129,500,000원에서 90,650,000원, 63,454,999원으로 내려가면 임차인 미배당 인수액은 각각 70,543,000원, 108,811,700원, 135,517,191원으로 늘어납니다. 그 결과 실질취득은 200,043,000원 → 199,461,700원 → 198,972,190원으로, 임차보증금 197,430,000원 부근에 사실상 고정됩니다.
⑤ 가격 판단 — 시세가 아니라 실질취득부터 본다
비교 가능한 최근 실거래 자료가 확인되지 않아 이 물건이 현재 시세보다 낮은지는 단정할 수 없습니다. 따라서 최저가 129,500,000원만 근거로 “싸다”거나 “시세 차익이 있다”고 평가할 수 없습니다.
현재 확인되는 가격 기준은 감정가 185,000,000원과 소유자 이대수의 2021년 거래가 197,430,000원입니다. 현재 회차 실질취득 200,043,000원은 감정가보다 15,043,000원 높고, 소유자의 등기상 거래가액보다도 2,613,000원 높습니다. 최근 오피스텔 매매·임대 시세가 200,043,000원을 충분히 웃도는지 확인되지 않는 한 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금곡동행정복지센터 북동측 인근으로, 주위는 아파트단지·오피스텔·근린생활시설이 혼재하며 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 내 7층 710호이며, 기본 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전·스프링클러 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 장방형 평지의 업무시설·제1·2종 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 1,586.8㎡, 공시지가는 2,614,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·호매실지구 지구단위계획구역·공공주택지구·도시교통정비지역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고, 중로2류와 소로3류에 접합니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 오피스텔 용도이며 최근 실거래 비교자료가 없어, 실제 매매가·임대가·공실 여부를 별도로 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아니라 총부담 계산. 현재 회차는 낙찰가 129,500,000원과 인수액 70,543,000원을 합친 200,043,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임대차 실체 검증. 임대차계약서, 보증금 지급내역, 주민등록 전입내역, 점유 경위와 임차권등기명령 기록을 대조하세요.
- 동일인 관계 확인. 신청채권자와 임차인이 송지훈으로 동일하고, 임대차계약일·소유자 매매일 및 보증금·거래가액도 각각 일치합니다.
- 배당표 재산정. 당해세와 실제 집행비용을 반영한 최종 배당액이 줄면 매수인 인수액은 더 늘어날 수 있습니다.
- 가등기 말소 원본 확인. 천남중 명의 가등기가 2026.04.30. 실제 말소됐는지 최신 등기 원본으로 다시 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.02.01. 접수된 민간임대주택 등기의 내용과 매각 후 처리 관계를 원문으로 확인하세요.
- 오피스텔 시세 조사. 동일 건물과 인근 오피스텔의 최근 매매가·보증금·월세·공실 자료를 확인해 실질취득 200,043,000원과 비교하세요.
- 점유·관리비 확인. 현장 점유 상태, 인도 가능성, 체납 관리비와 내부 상태를 관리주체 및 현장조사를 통해 확인하세요.
맺으며 — “유찰될수록 싸지는 물건”이 아니다
커낼파크 710호는 최저가만 보면 감정가의 70%까지 내려온 물건입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크므로, 낮아진 낙찰가만큼 미배당 인수액이 늘어납니다. 현재 회차 실질취득은 200,043,000원이고, 2회·3회 유찰 시에도 각각 199,461,700원과 198,972,190원으로 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다.
가등기는 매각기일 전 말소되어 해당 위험은 해소됐지만, 대항력 임차인의 보증금 인수는 남습니다. 신청채권자와 임차인이 동일하고 임대차계약일·매매일, 보증금·거래가액이 겹치는 구조도 원본 검증이 필요합니다. 최근 실거래 비교자료가 없는 상태에서 실질취득이 감정가의 108.1%이므로, 최저가 착시를 배제하고 약 200,000,000원의 총부담을 감당할 가치가 있는지 확인하는 것이 이 사건의 결론입니다.
