수원지방법원 2024타경794. 경기도 수원시 권선구 금곡동 ‘커낼파크’ 7층 710호, 오피스텔 경매입니다. 등기상 소유자는 이대수이며, 감정가 185,000,000원에서 네 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 44,418,000원입니다. 하지만 이 사건은 최저가와 매수인이 부담할 경제적 총액의 차이가 큽니다. 임차인 송지훈의 보증금은 197,430,000원이고, 임대차계약·확정일자·전입 및 점유 개시일이 말소기준권리로 분류된 가압류보다 앞섭니다. 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있다는 매각물건명세서의 주의사항이 핵심입니다.

현재 회차의 배당 시뮬레이션에서는 집행비용을 제외한 43,218,476원이 임차보증금에 배당되고, 나머지 154,211,524원이 매수인 인수 예상액으로 계산됩니다. 따라서 44,418,000원 + 154,211,524원 = 198,629,524원입니다. 이 금액은 감정가보다 약 7.4% 높습니다. 실거래와 직접 비교하기 전에는 시세보다 저렴하다고 볼 근거가 없으며, 임차인의 권리와 임대차의 진정성도 별도로 검증해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차보증금 잔액 인수가 핵심

등기부상 말소기준권리로 분류된 주택도시보증공사의 가압류는 2023.01.13 접수되었습니다. 임차인 송지훈의 임대차계약일은 2021.01.12, 확정일자는 2021.01.18, 전입신고 및 점유개시일은 2021.02.01로 기재되어 있습니다. 임차인 정보상 대항력과 우선변제권이 인정되는 것으로 분류되어 있으므로, 임차권등기 자체가 경매로 소멸하더라도 보증금 미배당 잔액까지 자동으로 사라진다고 판단해서는 안 됩니다.

임차인은 배당요구를 한 것으로 확인되며, 배당요구일은 2024.05.13입니다. 임차권등기에는 보증금 197,430,000원이 기재되어 있습니다. 다만 배당요구를 했다는 사실만으로 보증금 전액이 회수되는 것은 아닙니다. 실제 배당액과 매수인 인수액은 배당순위, 배당재원 및 법원의 최종 배당 결과에 따라 확정됩니다.

후행 권리로는 2023.05.12 국세 압류, 2023.10.18 수원시 압류, 2024.01.23 강제경매개시결정 등이 있습니다. 이들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2022.04.05 접수된 소유권이전청구권 가등기는 2026.04.30 해제를 원인으로 말소되었습니다. 다만 갑구 5-1의 민간임대주택 등기 표시는 별도로 남아 있으므로, 임대의무기간의 경과 여부와 경매 후 효력을 원본 등기 및 관할기관을 통해 확인해야 합니다.

② 가격 검토 — 최저가가 아니라 실질취득액

현재 최저매각가는 감정가의 약 24.0%까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수액이 커집니다. 이 사건은 최저가 자체보다 낙찰가와 인수 예상액을 합한 실질취득액을 중심으로 판단해야 합니다.

실질취득 추정은 각 시나리오의 매각가와 매수인 인수 예상액을 합산한 금액입니다. 취득세, 명도비, 수리비 및 기타 부대비용은 포함하지 않았습니다. 유찰별 수치는 제시된 시나리오의 추정치이며, 실제 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 44,418,000원 가정)

집행비용과 임차보증금 배당액은 제시된 현재 회차 배당 시뮬레이션을 기준으로 표시했습니다. 신청채권자 송지훈과 임차인 송지훈이 동일인으로 기재되어 있으므로 채권액을 단순 합산해 인수액을 계산하지 않았습니다. 당해세, 최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 사항과 최종 배당순위는 별도 확인이 필요합니다.

④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 입지. 경기도 수원시 권선구 금곡동 소재 금곡동행정복지센터 북동측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재하며 주위 환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 대상 호실까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 10층 건물입니다. 기본적인 위생·급배수설비, 난방, 승강기, 옥내소화전 및 스프링클러 설비가 갖춰진 것으로 기재되어 있습니다.
• 토지이용. 일반상업지역, 지구단위계획구역(호매실지구)에 해당합니다. 공공주택지구, 도시교통정비지역 및 과밀억제권역 관련 사항도 기재되어 있으므로 실제 이용과 적용 규제를 확인해야 합니다.
• 도로·대지. 남서측과 남동측으로 왕복 2차선 포장도로, 북서측으로 폭 약 6m 내외의 보행자도로와 접하는 것으로 평가되었습니다. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 공시지가는 2,614,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 개별 호실의 내부 상태, 실제 점유관계 및 관리비 체납 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 민간임대주택 등기. 등기부에 민간임대주택 표시가 남아 있습니다. 의무임대기간의 경과 여부, 임대료 증액 관련 제한 및 경매 후 적용 여부를 확인해야 하며, 현재 효력을 확인하지 않고 말소되었다고 단정해서는 안 됩니다.
• 환금성. 오피스텔이라는 용도만으로 거래성이나 환금성을 단정할 수 없습니다. 실제 임대수요, 관리비, 공실 가능성, 개별 호실 상태 및 유사 물건의 거래사례를 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 보증금 인수액부터 계산. 현재 회차의 예상 미배당 보증금 154,211,524원을 최저가와 함께 고려하세요. 입찰가만으로 총취득원가를 판단하지 마세요.
• 임대차의 진정성 확인. 임차인 송지훈과 신청채권자 송지훈이 동일인으로 기재되어 있습니다. 임대차계약서, 보증금 지급 증빙, 실제 점유 및 전입 사실, 채권 발생 경위를 확인하세요. 의심 정황만으로 허위 임대차라고 단정해서는 안 됩니다.
• 대항력·우선변제권 확인. 임대차계약일 2021.01.12, 확정일자 2021.01.18, 전입·점유 개시일 2021.02.01과 말소기준권리의 접수일을 원본 서류로 대조하세요.
• 민간임대주택 등기 검토. 갑구 5-1의 민간임대주택 표시와 관련 법령상 의무가 현재 유효한지 확인하고, 경매 취득 후 제한이나 추가 의무가 발생하는지 관할기관에 문의하세요.
• 실질취득액 기준으로 입찰가 결정. 현재 추정액은 198,629,524원으로 감정가 185,000,000원을 웃돕니다. 실거래 비교 없이 시세보다 저렴하다고 판단하거나 낮은 최저가만을 근거로 응찰하지 마세요.
• 배당표·명세서 대조. 임차인 배당요구와 보증금 인수 문구, 주택도시보증공사 가압류, 후행 압류의 소멸 여부를 원본 매각물건명세서와 등기부에서 재확인하세요.
• 명도·관리비·현장 확인. 실제 점유자와 인도 가능 시점, 관리비 체납 및 호실 내부 상태를 확인하세요. 예상 취득세와 기타 부대비용도 별도로 계산해야 합니다.

맺으며 — “최저가가 낮아도, 인수액은 낮지 않다”

수원지방법원 2024타경794의 현재 최저매각가는 44,418,000원입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 송지훈의 보증금 197,430,000원이 전액 배당되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다. 현재 시뮬레이션상 인수 예상액은 154,211,524원이며, 이를 최저가에 더하면 실질취득 추정액은 198,629,524원입니다. 감정가 185,000,000원보다 약 7.4% 높은 수준입니다.

추가 유찰로 최저가가 내려가더라도 미배당 보증금 인수 예상액이 증가하므로 실질취득액은 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않습니다. 여기에 임차인과 신청채권자의 동일인 기재에 따른 사실관계 확인, 민간임대주택 등기의 효력 검토까지 필요합니다. 이 사건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 보증금 인수 위험과 실질취득원가입니다. 원본 서류와 임대차의 진정성을 확인하고 실거래와 비교하기 전까지는 가격 메리트가 있다고 판단하기 어렵습니다.