서울남부지방법원 2025타경602. 마곡동 퀸즈파크나인 제2층 제228호로, 감정평가상 공부 용도는 판매시설(상점)입니다. 현황조사보고서에는 C동 2층에 있고 공실상태로 보인다고 기재돼 있습니다. 등기상 현재 소유자는 이분희·전상수의 각 2분의 1 공유이고, 말소기준권리는 2017.09.14 설정된 주식회사하나은행 근저당권입니다.
하나은행의 근저당 채권최고액은 528,000,000원이고, 경매 신청 청구액은 406,231,707원입니다. 현재 회차 최저가 288,768,000원을 기준으로 한 배당 시나리오에서는 집행비용을 제외한 283,925,248원이 하나은행에 배당되고, 244,074,752원의 미배당이 남습니다. 그러나 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 것은 아니며, 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경602 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 797-1 퀸즈파크나인 제2층 제228호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 판매시설(상점) |
| 소유자 | 이분희 2분의 1 · 전상수 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 705,000,000원 / 288,768,000원 (4회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2017.09.14 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 528,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 406,231,707원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 경매권리 소멸
임차인 조사 내역은 없습니다. 현황조사보고서에는 공실상태로 보인다고 기재돼 있고, 감정평가의 임대관계는 미상입니다. 따라서 확인된 대항력 임차인이나 보증금 인수액은 없으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
2017.07.20 주식회사문영종합개발 명의로 소유권보존 후 같은 날 주식회사무궁화신탁으로 신탁등기가 이뤄졌고, 이 신탁등기는 2017.09.14 말소됐습니다. 같은 날 이분희·전상수가 각 2분의 1 지분으로 소유권을 이전받았으며, 이어 하나은행 근저당권이 설정됐습니다. 2025.07.15 하나은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 4회 유찰됐지만 시세 비교는 별도
감정가는 705,000,000원, 현재 최저매각가는 288,768,000원으로 4회 유찰된 회차입니다. 현재 회차 표기상 감정가의 41% 수준입니다. 추가 유찰 시 데이터상 최저매각가 시나리오는 231,014,400원, 그 다음은 184,811,520원입니다.
| 회차 | 매각가 | 하나은행 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 288,768,000원 | 283,925,248원 | 244,074,752원 |
| 5회 유찰 시 | 231,014,400원 | 226,980,198원 | 301,019,802원 |
| 6회 유찰 시 | 184,811,520원 | 181,424,159원 | 346,575,841원 |
③ 예상배당표 (매각가 288,768,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,842,752원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 528,000,000원 | 283,925,248원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 하나은행 채권최고액 기준 미배당 244,074,752원이 발생하고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울특별시 강서구 마곡동 소재 이대서울병원 북서측 인근이며, 주위는 오피스텔·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 발산역이 있어 전반적인 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 지상 13층 건물 내 제2층 제228호이며 사용승인일은 2017.07.07입니다. 위생·급배수·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 11,330,000원/㎡입니다. 남측 약 50미터, 북측 약 12미터 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역 (마곡도시개발사업)·수평표면구역·대공방어협조구역·도시개발구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 현황. 공부상 판매시설(상점)이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 현황조사보고서에는 공실상태로 보인다고 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차관계 재확인. 조사 내역상 임차인은 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 매각물건명세서와 현황조사 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 현황조사보고서의 “공실상태로 보임” 기재가 현재도 동일한지 현장 확인이 필요합니다.
- 상가 시세 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 동일 건물과 발산역·마곡 일대 판매시설의 매매·임대 사례를 별도로 확인해야 현재 최저가의 적정성을 판단할 수 있습니다.
- 배당과 인수 구분. 하나은행 미배당액이 크더라도 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미회수와 낙찰자의 인수채무를 혼동하지 않아야 합니다.
- 규제 확인. 공항 관련 중요시설물보호지구·수평표면구역·대공방어협조구역 등 토지이용 규제가 영업·시설 변경 계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격과 환금성 확인이 먼저
이 사건의 등기상 권리구조는 비교적 단순합니다. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 물건은 공부상 판매시설(상점)이고 이미 4회 유찰돼 현재 최저매각가가 288,768,000원까지 내려왔습니다.
중요한 점은 많이 유찰됐다는 사실만으로 싸다고 결론내릴 수 없다는 것입니다. 실거래 비교자료가 없고 현황조사상 공실상태로 보이는 만큼, 이 물건은 권리분석보다 실제 상가 시세·임대수익·공실 가능성과 환금성을 확인한 뒤 응찰가를 판단하는 것이 핵심입니다.
