최저가 5.63억이 끝이 아니다 — 임차보증금 2,400만원과 토지 지상권을 인수하는 우림라이온스밸리 1108호

서울남부지방법원 2025타경607. 가산디지털단지역 인근 우림라이온스밸리 에이동 11층 1108호로, 공부상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 변수갑은 2018년 7월 10일 매매를 원인으로 취득해 2018년 9월 3일 소유권이전등기를 마쳤고, 등기상 거래가액은 677,000,000원입니다.

표면상 말소기준권리는 2023년 8월 2일 설정된 하나은행 근저당권 1,027,200,000원입니다. 이후 하나은행 추가 근저당권 240,000,000원, 신용보증기금 가압류 297,000,000원, 경매개시결정과 세금 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 말소기준일보다 먼저 전입한 임차인 2명이 있고, 매각물건명세서에 토지 지상권의 매수인 인수가 명시돼 있어 “말소기준 이후 권리는 모두 소멸한다”는 결론만으로 접근할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차보증금과 지상권이 남는다

2023년 8월 2일 하나은행 근저당권이 말소기준이므로 같은 날 뒤이어 설정된 하나은행 근저당권과 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 세금 관련 압류는 매각으로 소멸하더라도 당해세에 해당하는 금액이 있으면 배당에서 먼저 차감돼 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증금 2,400만원 인수

두 임차인 모두 말소기준일인 2023년 8월 2일보다 먼저 전입했고 대항력이 인정되는 것으로 조사됐습니다. 확정일자와 우선변제권은 확인되지 않고 배당요구도 접수되지 않아, 배당표에서는 두 보증금 모두 매수인이 전액 인수하는 금액으로 반영돼 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 중복을 제외한 실제 임차인은 2명입니다.

③ 회차별 실질취득 — 유찰돼도 보증금 2,400만원은 고정

이 사건은 임차보증금이 낙찰가보다 큰 보증금 고정형은 아닙니다. 따라서 낙찰가가 내려가면 실질취득도 함께 내려가지만, 어느 회차에서도 24,000,000원의 인수금은 그대로 더해집니다. 감정가 대비 할인율이 아니라 매 회차의 실질취득액과 존속 지상권을 기준으로 입찰가를 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 563,200,000원 시나리오)

위 시나리오상 채권총액은 4,314,200,000원, 채권자 배당액은 555,168,000원, 미배당액은 3,759,032,000원이며 임차보증금 24,000,000원은 매각대금 밖에서 매수인이 인수합니다. 당해세와 최우선변제액은 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 지하철 1호선·7호선 환승역인 가산디지털단지역과 인접한 가산동 업무·산업지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 대중교통을 이용할 수 있는 가산디지털1로와 접합니다.
• 이용상태. 공부상 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 주거용 아파트로 가정해 가격이나 환금성을 판단해서는 안 됩니다.
• 건물. 2004년 12월 29일 사용승인된 지하 3층·지상 15층 건물의 에이동 11층 1108호입니다.
• 설비. 위생·급배수·시스템에어컨·승강기·소방·주차·방송설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지 규제. 준공업지역, 지구단위계획구역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역 및 철도보호지구 등에 해당합니다.
• 현황 확인. 내부 확인 없이 집합건축물대장 현황도, 외관 및 탐문조사에 따라 감정평가됐습니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 지상권 원문 확인. 토지 을구 25~31번 지상권의 설정 목적, 존속기간, 범위, 지료와 권리자를 전부 확인하세요.
• 실질취득 기준. 현재 회차의 판단 기준은 최저가 563,200,000원이 아니라 임차보증금 인수를 더한 587,200,000원입니다.
• 임차인 점유 확인. 씨튼의 61평방미터 점유와 아쎄이코리아의 전부 점유가 중첩되므로 현장 사용관계와 임대차 원본을 대조하세요.
• 보증금 반환·인도. 배당받지 못하는 대항력 임차인의 보증금 반환과 인도 협의를 함께 계산하세요.
• 배당순위 재검산. 배당 시나리오에 포함된 과거 근저당권과 등기상 말소 이력을 대조해 실제 존속 채권을 다시 확정하세요.
• 세금 확인. 국세·지방세 압류와 당해세 해당액을 확인해 배당 및 명도 자금계획에 반영하세요.
• 내부 상태 확인. 감정 당시 내부가 확인되지 않았으므로 시설 상태, 실제 사용면적과 수리 필요 여부를 현장에서 점검하세요.
• 가격 상한 설정. 감정가 대비 할인율만으로 저가 여부를 단정하지 말고 공장(지식산업센터) 거래가격과 지상권 부담을 함께 반영하세요.
• 관리비 확인. 관리주체를 통해 공용부분을 포함한 체납 관리비와 사용료를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 임대차 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “64% 최저가”보다 인수권리가 먼저다

이 물건의 매력 포인트를 감정가 880,000,000원 대비 최저가 563,200,000원이라는 숫자에서 찾으면 안 됩니다. 대항력 임차인 2명의 보증금 24,000,000원을 합친 실질취득은 587,200,000원이고, 여기에 금액으로 환산되지 않은 토지 지상권설정등기 7건이 존속합니다.

또한 임차인들의 점유 범위가 중첩되고, 배당 시나리오에 포함된 다수 근저당권과 등기상 말소 이력 사이에 재검산이 필요한 부분도 있습니다. 신청채권자 하나은행의 청구액은 1,440,820,788원이지만 현재 배당 시나리오에서는 배당액이 0원으로 계산돼 있을 만큼 선순위 구조가 복잡하게 표시됩니다.

최저가만 보면 64%, 권리까지 보면 고위험 인수형. 입찰 검토의 출발점은 추가 유찰 여부가 아니라 지상권 원문, 실제 임차관계, 존속 채권과 세금 배당순위를 확정하는 일입니다. 이 네 가지가 정리되기 전에는 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다.