서울남부지방법원 2025타경607. 가산더스카이밸리1차 제6층 제604호로, 감정요항표상 공부상 공장(지식산업센터)로 이용되는 집합건물입니다. 가격만 보면 감정가 487,000,000원에서 최저가 199,475,000원까지 낮아졌지만, 이 사건은 할인율보다 매수인이 그대로 떠안는 권리를 먼저 봐야 합니다. 2023.08.02. 하나은행 근저당권이 말소기준이지만, 그보다 먼저 점유를 시작한 주식회사 씨튼과 주식회사 아쎄이코리아는 대항력이 인정되는 것으로 조사되어 보증금 합계 24,000,000원이 매수인 부담으로 남습니다.
또 하나의 핵심은 임차보증금이 아닙니다. 매각물건명세서에는 2018.04.25. 등기된 1토지 을구 17번 지상권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시되어 있습니다. 즉 후순위 근저당·가압류·압류가 매각으로 소멸하는 것과 별개로, 토지에 관한 존속권리가 남는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경607 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 371-57 가산더스카이밸리1차 제6층 제604호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 공부상 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 변수갑 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 487,000,000원 / 199,475,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 1,440,820,788원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 말소기준권리 | 2023.08.02. 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 300,000,000원 |
① 권리 흐름 — 소멸권리와 인수권리를 분리해야 한다
말소기준은 2023.08.02. 설정된 주식회사하나은행의 채권최고액 300,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 설정된 을구 7번 하나은행 근저당권 240,000,000원, 2025.05.13. 신용보증기금 가압류 297,000,000원, 경매개시결정과 이후 압류는 매각으로 소멸합니다. 그보다 앞선 국민은행·신한은행· 중소기업은행 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 확인된 인수보증금 24,000,000원
| 임차인 | 점유부분 | 전입·점유일 | 보증금 | 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 씨튼 | 61평방미터 | 2019.04.10 | 10,000,000원 | 1,320,000원 | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 없음 |
| 주식회사 아쎄이코리아 | 전부 | 2023.05.02 | 14,000,000원 | 1,400,000원 | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 없음 |
| 코리아 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
주식회사 씨튼은 2019.04.10., 주식회사 아쎄이코리아는 2023.05.02.부터 점유가 확인되어 2023.08.02. 말소기준권리보다 앞섭니다. 두 임차인은 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 배당표에 반영되어 있어, 확인된 인수액은 24,000,000원입니다.
③ 실질취득 — 최저가 199,475,000원만 보면 안 된다
현재 회차에서 낙찰대금은 199,475,000원이지만, 주식회사 씨튼과 주식회사 아쎄이코리아의 보증금 24,000,000원은 낙찰대금 밖에서 별도로 인수합니다. 따라서 확인된 금액만 합쳐도 실질취득 최소 223,475,000원입니다. 여기에 보증금 미상 점유자와 지상권 존속 위험은 금액으로 환산되지 않은 채 별도로 남습니다.
| 회차 | 매각가 | 확인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 41% | 199,475,000원 | 24,000,000원 | 641,117,650원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 33% | 159,580,000원 | 24,000,000원 | 680,454,120원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 26% | 127,664,000원 | 24,000,000원 | 711,923,296원 |
④ 예상배당표 (매각가 199,475,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,592,650원 |
| 인수 · 주식회사 씨튼 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 아쎄이코리아 보증금 | 14,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당 · 주식회사하나은행 | 300,000,000원 | 195,882,350원 |
| 을구 7번 근저당 · 주식회사하나은행 | 240,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 신용보증기금 | 297,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 837,000,000원 중 예상배당은 195,882,350원, 미배당은 641,117,650원입니다. 주식회사 씨튼·주식회사 아쎄이코리아의 보증금은 배당되지 않고 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 가정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1호선·7호선 환승역 가산디지털단지역과 인접해 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 가산디지털1로와 접하며, 지하철과 대중교통 이용이 가능한 입지입니다.
- 이용. 공부상 공장(지식산업센터)로 이용되는 물건입니다. 기본적인 위생·급배수·냉방·승강기·소방·주차·방송설비가 설치되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하4층·지상14층 건물이며 사용승인일은 2018.05.17.입니다.
- 토지·규제. 준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당하며 서측으로 노폭 약 25m 내외 도로에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득액으로 계산. 현재 회차는 199,475,000원이 아니라 확인된 인수보증금까지 포함한 최소 223,475,000원을 출발점으로 보세요.
- 지상권 원문 확인. 2018.04.25. 지상권설정등기가 매수인에게 인수되므로 1토지 을구 17번의 범위와 내용을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
- ‘코리아’ 점유관계 확인. 전입일·보증금이 미상이라 대항력을 단정할 수 없습니다. 추가 보증금 인수가 발생할 수 있는지를 확인해야 합니다.
- 대항력 임차인 명도. 주식회사 씨튼과 주식회사 아쎄이코리아는 보증금 인수와 점유관계를 함께 고려해야 합니다.
- 4회 유찰만으로 저가 판단 금지. 비교 가능한 실거래 기준 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 배당 부족 확인. 현재 회차 기준 후순위 채권 미배당은 641,117,650원이며 소유자 잔여는 0원입니다.
맺으며 — “41%까지 내려왔다”보다 “무엇을 떠안는가”가 먼저다
이 물건은 감정가 487,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 199,475,000원까지 낮아졌습니다. 하지만 권리구조는 단순한 저가매수형이 아닙니다. 주식회사 씨튼·주식회사 아쎄이코리아의 보증금 합계 24,000,000원이 배당 없이 인수되고, 2018.04.25. 지상권도 말소되지 않습니다. 여기에 전입일과 보증금이 확인되지 않은 ‘코리아’까지 존재합니다.
따라서 현재 회차에서 확인 가능한 실질취득은 최소 223,475,000원이고, 그 금액조차 지상권의 경제적 부담과 보증금 미상 점유자의 잠재 인수를 포함하지 않습니다. 후순위 등기가 소멸한다는 사실만으로 권리가 깨끗하다고 볼 수 없는 사건입니다. 입찰가보다 먼저 인수권리의 범위와 점유관계를 확정하는 것이 핵심입니다.
