서울남부지방법원 2025타경607. 가산디지털단지역 인근 가산더스카이밸리1차 6층 604호로, 공부상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 현재 소유자는 변수갑이며, 하나은행이 1,440,820,788원을 청구해 임의경매를 신청했습니다. 감정가 487,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 311,680,000원까지 내려왔습니다.
그러나 이 사건은 감정가 대비 할인율만으로 접근하면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 2018.04.25. 등기된 1토지 을구 17번 지상권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다. 또한 말소기준권리보다 먼저 점유를 시작한 법인 임차인 2명의 보증금 합계 24,000,000원이 배당되지 않고 매수인 부담으로 남을 가능성이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경607 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 371-57 가산더스카이밸리1차 제6층 제604호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(기타) · 공부상 공장(지식산업센터) · 지상 14층 중 6층 |
| 건물구조 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 · 강화유리 및 복합판넬 등 마감 · 2018.05.17. |
| 소유자 | 변수갑 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 487,000,000원 / 311,680,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,440,820,788원 |
| 말소기준권리 | 2023.08.02. 을구 6번 하나은행 근저당권 · 채권최고액 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 지상권이 남는다
과거 설정됐던 국민은행 근저당권 316,800,000원은 2019.09.02. 말소됐고, 신한은행 근저당권 312,000,000원은 2021.08.06. 말소됐으며, 중소기업은행 근저당권 492,000,000원도 2023.08.02. 말소됐습니다. 현재 말소기준은 같은 날 접수된 을구 6번 하나은행 근저당권 300,000,000원입니다.
말소기준권리 이후의 을구 7번 하나은행 근저당권 240,000,000원, 신용보증기금 가압류 297,000,000원, 경매개시결정과 금천구·국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상 소멸 여부와 별개로, 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력 및 별도 지상권은 그대로 검토해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 점유·임차 3건, 확인 인수 24,000,000원
| 점유자 | 점유 부분 / 용도 | 점유 시작 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 씨튼 | 61㎡ | 2019.04.10. | 10,000,000원 월 1,320,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 없음 | 10,000,000원 인수 |
| 주식회사 아쎄이코리아 | 전부 | 2023.05.02. | 14,000,000원 월 1,400,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 없음 | 14,000,000원 인수 |
| 코리아 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 위험 미상 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 실제 점유·임차인은 3건입니다. 주식회사 씨튼과 주식회사 아쎄이코리아는 모두 말소기준권리인 2023.08.02. 하나은행 근저당권보다 먼저 점유를 시작했고 대항력이 인정되는 것으로 정리돼 있습니다. 확정일자와 우선변제권은 확인되지 않아 보증금 10,000,000원과 14,000,000원이 배당되지 않고 매수인에게 인수되는 구조입니다.
③ 실질취득액 — 최저가가 내려가도 인수액은 그대로 붙는다
현재 회차에서 확인되는 금액 기준 실질취득액은 최저매각가 311,680,000원에 대항력 임차보증금 24,000,000원을 더한 335,680,000원입니다. 여기에 금액으로 환산되지 않은 지상권과 보증금 미상의 점유 위험이 추가됩니다.
| 회차 | 매각가 | 확인 인수액 | 실질취득액(확인분) | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(64%) | 311,680,000원 | 24,000,000원 | 335,680,000원 | 1,651,283,520원 |
| 3회 유찰 시(51%) | 249,344,000원 | 24,000,000원 | 273,344,000원 | 1,712,746,816원 |
| 4회 유찰 시(41%) | 199,475,200원 | 24,000,000원 | 223,475,200원 | 1,761,917,453원 |
실질취득액은 확인된 임차보증금 24,000,000원만 더한 금액입니다. 지상권의 경제적 부담과 ‘코리아’ 점유자의 미상 보증금은 포함되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 311,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.7% 추정) | - | 5,163,520원 |
| 인수 · 주식회사 씨튼 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 아쎄이코리아 보증금 | 14,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 국민은행 | 316,800,000원 | 306,516,480원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 신한은행 | 312,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 중소기업은행 | 492,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 6번 근저당권 · 하나은행 | 300,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 7번 근저당권 · 하나은행 | 240,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 3번 가압류 · 신용보증기금 | 297,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 시뮬레이션상 채권 총액은 1,957,800,000원, 금융채권 배당액은 306,516,480원, 미배당액은 1,651,283,520원입니다. 다만 을구 1번·2번·4번에는 후속 말소등기가 기재돼 있으므로 실제 배당채권과 순위는 법원의 채권계산서 및 배당표 원본과 대조해야 합니다. 당해세와 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1호선·7호선 환승역인 가산디지털단지역에서 남측으로 직선거리 약 230m 지점에 위치합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 가산디지털1로에 접하며, 지하철 환승역과 간선도로를 통한 대중교통 이용이 가능합니다.
- 이용상태. 공부상 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 폐문과 이해관계인 부재로 내부 확인은 이뤄지지 않았습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 4층·지상 14층 건물의 6층 604호이며 사용승인일은 2018.05.17.입니다. 위생·급배수·시스템에어컨·승강기·소방·주차·방송설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 25m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역·철도보호지구 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 다만 명세서상 주거 점유는 별도로 현장 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지상권 원문 확인. 1토지 을구 17번 지상권의 권리자·범위·존속기간·지료·말소 조건을 토지 등기 원문에서 확인하세요.
- 임대차 원본 확인. 주식회사 씨튼과 주식회사 아쎄이코리아의 계약서, 보증금 지급자료, 사업자등록일, 점유 범위와 배당요구 여부를 대조하세요.
- 미상 점유 조사. ‘코리아’의 정확한 명칭, 전입일, 보증금, 점유 시작일과 실제 주거 여부를 확인하기 전에는 인수액을 24,000,000원으로 확정하지 마세요.
- 점유 범위 충돌. 씨튼은 61㎡, 아쎄이코리아는 전부를 점유한다고 기재돼 있어 실제 공간 분할과 중복 점유 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 공장(지식산업센터)과 주거 점유 기재가 함께 존재합니다. 실제 내부 이용상태와 국가산업단지·산업시설구역 내 사용 가능 범위를 확인하세요.
- 배당관계 대조. 배당 시뮬레이션에는 후속 말소등기가 있는 과거 근저당권이 포함돼 있으므로 법원 기록의 배당요구채권과 채권계산서를 우선 확인하세요.
- 명도비용 반영. 복수 법인 및 미상 점유자가 존재하므로 인도명령 가능 여부, 협상비용과 명도기간을 응찰가에 반영하세요.
- 체납 확인. 금천구와 국의 압류가 기재돼 있습니다. 당해세·조세채권·관리비 체납액과 매수인 부담 범위를 관계기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장점유를 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “64% 유찰가보다 인수권리가 먼저다”
이 물건은 감정가 487,000,000원에서 최저가 311,680,000원까지 내려왔지만, 가격 할인만으로 위험을 덮을 수 없는 구조입니다. 확인된 대항력 임차보증금 24,000,000원을 더하면 실질취득액은 이미 335,680,000원이고, 그 밖에 말소되지 않는 지상권과 보증금 미상의 주거 점유가 남아 있습니다.
후순위 근저당권·가압류·압류가 소멸한다는 사실만으로 권리가 깨끗해지는 사건이 아닙니다. 특히 지상권의 법적·경제적 영향과 ‘코리아’ 점유관계가 확정되지 않은 상태에서는 총인수액도 산정할 수 없습니다. 권리분석 결론은 고위험, 가격 판단은 보류입니다. 지상권과 모든 점유관계를 원본 및 현장에서 해소할 수 있을 때만 응찰가 검토가 가능합니다.
