서울남부지방법원 2025타경608. 가산동 대륭테크노타운20차 10층 1010호로, 감정평가상 지식산업센터로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가 529,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저매각가는 270,848,000원까지 내려왔습니다. 표면적인 할인율은 크지만 권리구조는 단순하지 않습니다. 2023년 하나은행 근저당보다 앞선 임대차계약과 사업자등록 신청이 있고, 매각물건명세서는 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있다고 명시합니다. 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 그 잔액은 낙찰자가 부담합니다.
여기에 대지권의 목적인 토지에는 2018년 10월 12일 설정된 금천구 명의 지상권이 말소되지 않고 존속합니다. 금액으로 바로 환산되는 부담은 아니지만, 매각 후에도 남는 별도등기이므로 지상권의 범위·기간·목적을 확인하지 않고 입찰해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경608 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 691 대륭테크노타운20차 제10층 제1010호 · 가산디지털1로 5 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 기타(지식산업센터 이용) · 지하3층/지상20층 중 10층 |
| 사용승인일 | 2018.11.09 |
| 소유자 | 주식회사씨튼 |
| 감정가 / 최저가 | 529,000,000원 / 270,848,000원 (3회 유찰·감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 601,856,828원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸하지만 선행 임차권이 남는다
말소기준은 2023.11.13. 설정된 하나은행 근저당권 705,600,000원입니다. 이후 신용보증기금·서울신용보증재단 가압류, 경매개시결정, 국세 및 금천구 압류는 매각으로 소멸합니다. 앞서 설정됐던 신한은행 근저당권 552,000,000원과 120,000,000원은 하나은행 근저당 설정일에 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 범위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 부담 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사사람누리 건물 전부 | 15,000,000원 | 대항력 있음 매각물건명세서 명시 | 확인 필요 확정일자 없음 | 해당 없음 | 미배당 잔액 인수 |
임차보증금은 15,000,000원이고 임차권등기 범위는 건물 전부입니다. 보증기관 대위나 승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 확정일자는 없으며, 현재 배당 시뮬레이션에는 임차인 배당액이 반영되지 않았습니다. 따라서 보증금이 전액 미배당되는 경우 낙찰자는 15,000,000원을 인수해 실질취득가가 270,848,000원 + 15,000,000원 = 285,848,000원이 됩니다.
③ 가격 판단 — 51.2%는 시세 할인율이 아니다
현재 최저가는 감정가 529,000,000원의 51.2%입니다. 다만 임차보증금 15,000,000원을 전액 인수하는 경우 실질취득가는 285,848,000원으로, 감정가의 54.0%가 됩니다.
동일 건물 또는 유사 지식산업센터 호실의 최신 실거래 비교 자료가 없어, 이 비율을 곧바로 시장가격 대비 할인율로 볼 수는 없습니다. 특히 세 차례 유찰된 사실은 감정가와 실제 응찰 수요 사이에 간극이 있었음을 보여줍니다. 따라서 “감정가의 절반이니 싸다”는 결론은 금지하고, 임대료·공실·관리비·부가세 처리와 실제 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 270,848,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,591,872원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 705,600,000원 | 266,256,128원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 275,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울신용보증재단 | 39,148,551원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,019,748,551원 중 266,256,128원이 배당되고, 753,492,423원이 미배당되는 시뮬레이션입니다. 임차보증금은 위 표에 별도 배당액이 반영되지 않았으며, 매각물건명세서상 배당되지 않은 잔액은 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 독산역 서측 인근으로, 주변에 공장·업무시설·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 독산역과 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층·지상20층 중 10층이며 사용승인일은 2018.11.09입니다.
- 이용상태. 감정평가상 지식산업센터로 이용 중이며 전기·승강기·소화전·화재탐지·스프링클러·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 중로의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 배당 확인. 사람누리 보증금 15,000,000원의 실제 배당순위와 예상배당액을 배당요구서·임차권등기명령·현황조사 원문으로 확인해야 합니다.
- 실제 점유 확인. 임차권등기 범위는 건물 전부입니다. 현재 점유자와 인도 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 지상권 원문 확인. 2018.10.12. 제195431호 지상권의 목적·범위·기간과 해당 호실 이용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 용도 정합성 확인. 지식산업센터 이용과 임차권의 상가·주택 표기가 일치하지 않으므로 실제 사용 및 입주자격을 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 할인율이 아니라 동일 건물·인근 지식산업센터의 최신 거래와 임대수익을 기준으로 응찰가를 정해야 합니다.
- 배당 원본 대조. 국세·지방세 압류가 존재하고 당해세·최우선변제가 시뮬레이션에 반영되지 않았으므로 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “반값 유찰”보다 인수권리가 먼저다
이 물건의 최저매각가는 감정가의 51.2%까지 내려왔습니다. 그러나 매수인이 부담할 수 있는 임차보증금 15,000,000원을 더하면 실질취득가는 최대 285,848,000원, 감정가의 54.0%가 됩니다. 여기에 금액으로 산정하기 어려운 토지 지상권도 존속합니다.
후순위 가압류와 압류가 소멸한다는 점만 보고 권리가 깨끗하다고 평가해서는 안 됩니다. 이 사건의 핵심은 말소되는 채권이 아니라 남는 임차권과 토지 지상권입니다. 실거래 비교 자료까지 없는 만큼 현재 가격을 싸다고 단정할 수 없습니다. 유찰 폭은 크지만 권리와 가격 모두 원본 확인이 선행돼야 하는 보수적 검토 대상입니다.
