한 줄 평 최저매각가는 감정가의 약 49%까지 내려왔지만, 핵심은 가격이 아니라 임차보증금 인수 위험입니다. 대항력 있는 임차권등기 임차인 김초롱의 보증금 190,000,000원 중 배당 부족분 97,051,080원이 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. 따라서 낙찰가는 9,506만원이 아니라 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
감정가 / 최저가
194,000,000원 / 95,060,000원
2회 유찰
실질취득 예상
192,111,080원
낙찰가+인수액 기준
매수인 인수
97,051,080원
임차보증금 부족분
핵심지표
C · 38점
권리위험 반영
인천지방법원 2025타경34472. 부천시 소사구 심곡본동 신진엘니도하우스 111동 401호 다세대 물건입니다. 겉으로 보면 감정가 1.94억에서 최저가 9,506만원까지 떨어진 매력적인 경매처럼 보입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 임차권등기입니다. 임차인 김초롱은 보증금 1.9억원의 대항력 있는 임차인으로, 배당받지 못한 금액은 매수인이 부담할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34472 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 심곡본동 566-58 신진엘니도하우스 제111동 제4층 제401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 주거용 이용 |
| 소유자 | 정동억 |
| 감정가 / 최저가 | 194,000,000원 / 95,060,000원 |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 · 청구액 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심
등기부상 2023년 국 가압류, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 을구 4번 주택임차권등기는 별도 검토 대상입니다. 임차인 김초롱은 2021년 전입·확정일자를 갖춘 임차인으로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 인수 위험
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|
| 김초롱 | 190,000,000원 | 有 | 有 | 97,051,080원 가능 |
⛔ 매수인 인수 포인트 현재 회차 최저가 95,060,000원에서 임차인 배당 예상액은 92,948,920원입니다. 부족분 97,051,080원은 매수인이 인수할 가능성이 있어, 실질취득가는 약 192,111,080원으로 봐야 합니다.
⚠️ 확약 관련 확인 필요 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있습니다. 확약 범위와 적용 대상은 원본 서류 확인이 필요하며, 확약 밖의 임차권 위험은 별도로 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 95,060,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,111,080원 |
| 임차인 김초롱 보증금 | 190,000,000원 | 92,948,920원 |
| 가압류 · 국 | - | 0원 |
| 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 190,000,000원 | 0원 |
| 매수인 인수 가능액 | - | 97,051,080원 |
매각대금 배분
낙찰가 vs 실질취득
최저가만 보면 저렴해 보이나, 인수액 포함 기준으로 판단해야 합니다.
④ 시세 비교
신진엘니도하우스111동 동일 평형 최근 거래는 2021년 12월 1건이며 거래가는 190,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 역시 190,000,000원입니다. 최저매각가는 95,060,000원으로 표면상 낮지만, 임차보증금 인수액을 합산하면 실질취득 예상액은 약 1.92억원입니다.
| 최근 거래 | 2021.12 · 190,000,000원 |
|---|---|
| 최근 12개월 평균 | 190,000,000원 |
| 실질취득 예상 | 192,111,080원 |
| 판단 | 인수 포함 시 최근 거래 수준 이상 |
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 확인. 김초롱 임차인의 대항력·우선변제권 및 인수 가능액을 반드시 반영해야 합니다.
- 확약 범위 확인. 주택도시보증공사 말소동의 확약서가 임차권 전체에 적용되는지 원본 확인이 필요합니다.
- 최저가 착시 주의. 9,506만원 낙찰가만 보고 저가 매수로 판단하면 안 됩니다.
- 환금성. 8세대 규모 소규모 다세대로 거래 표본이 제한적입니다.
맺으며 — “유찰 가격보다 인수 위험을 먼저 보라”
이 물건은 권리 분석에서 가장 중요한 유형인 대항력 임차인 인수형입니다. 최저가는 크게 내려왔지만 매수인이 부담할 수 있는 임차보증금 부족분 때문에 실질취득 기준으로는 최근 거래가격과 비슷하거나 높아집니다. 따라서 단순 낙찰가 기준 접근보다 임차권 확약 여부와 최종 인수 부담을 확인한 뒤 입찰 판단을 해야 합니다.
