서울남부지방법원 2025타경624. 서울 강서구 화곡동 ‘투웨니퍼스트강서마곡’ 13층 1303호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 문서연은 2021년 10월 8일 거래가 183,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 국민은행이 채권최고액 94,800,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 뒤에 등기된 심지원의 주택임차권과 국민은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

현황상 확인되는 실제 임차인은 박수빈·심지원 2명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없어 두 사람 모두 실제 임차인으로 봅니다. 박수빈은 2025년 2월 12일 전입해 말소기준보다 늦고, 심지원도 말소기준 이후 전입으로 판정되어 두 사람 모두 대항력이 없습니다. 따라서 배당으로 보증금을 전부 회수하지 못하더라도 그 미회수액을 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2021년 10월 8일 접수된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 94,800,000원이고 채무자는 소유자 문서연입니다. 심지원의 주택임차권은 2024년 8월 26일 등기됐으며 임차보증금은 80,000,000원입니다. 이 임차권은 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 2025년 7월 30일 국민은행의 임의경매개시결정도 함께 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력은 모두 없음

심지원의 임대차계약일자는 2021년 9월 24일, 2022년 9월 16일, 2023년 7월 19일이며, 보증금은 최초 50,000,000원에서 2023년 7월 19일 30,000,000원이 증액돼 총 80,000,000원입니다. 임차권등기에는 최초 50,000,000원 부분의 확정일자 2021년 9월 28일과 증액 30,000,000원 부분의 확정일자 2023년 7월 19일이 기재돼 있습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 51.2%와 시세 할인은 다르다

감정가 184,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 94,208,000원, 감정가의 51.2%입니다. 표면적인 할인 폭은 크지만 동일 건물이나 인근 오피스텔의 최근 12개월 평균, 최신 거래, 가격 추세 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시세보다 낮은지는 확인할 수 없습니다.

소유자의 2021년 취득 거래가는 183,000,000원이지만 이는 과거 취득가일 뿐 현재 시세를 대신할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 비율이나 과거 취득가와의 차이만으로 가격 가점을 주거나 ‘저렴하다’고 결론 내리는 것은 피해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 94,208,000원 가정)

배당 추정은 국민은행 근저당의 채권최고액 94,800,000원을 기준으로 계산됐습니다. 신청채권액은 86,974,624원으로 현재 회차 시나리오에서는 충족 판정입니다. 실제 배당은 확정 채권액, 당해세, 임차인의 우선변제 순위 등에 따라 달라질 수 있으며 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 지하 1층·지상 19층 철근콘크리트 건물의 13층 1303호입니다.
• 주위환경. 서울강서경찰서 북측 인근에 위치하며 근린생활시설과 업무시설이 소재하는 번화한 상가지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 30m, 서측으로 폭 약 6m의 포장도로에 각각 접합니다.
• 설비. 승강기, 기계식 주차, 옥내소화전, 화재탐지·경보, 도시가스 개별난방 설비 등이 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 9,845,000원/㎡입니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 현재 실거래 자료가 없고 이미 3회 유찰된 오피스텔이므로 실제 매매가와 임대수익을 확인하기 전에는 보수적으로 접근해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 원본 대조. 박수빈의 보증금·점유 부분과 두 임차인의 우선변제 여부를 매각물건명세서 및 배당요구 서류에서 확인하세요.
• 점유·명도 확인. 실제 점유자가 누구인지, 임차권자 심지원과 박수빈의 현재 점유관계가 어떻게 되는지 현장 확인이 필요합니다.
• 시세 검증. 감정가 대비 51.2%라는 숫자만 보지 말고 동일 건물·인근 오피스텔의 최신 실거래와 현재 매물을 대조하세요.
• 임대수익 검증. 예상 임대료, 관리비, 공실기간, 기계식 주차 이용조건을 확인해 실질 수익률을 계산하세요.
• 관리비 체납. 공용부분 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 금액을 관리주체에 확인하세요.
• 배당 변동. 현재 배당표는 채권최고액 기준 추정이므로 실제 채권액·당해세·우선변제 순위에 따른 변동 가능성을 확인하세요.
• 원본 확인. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 원문을 입찰 전 다시 대조하세요.

맺으며 — 권리 합격, 가격은 검증 전 보류

이 물건의 권리관계는 핵심이 분명합니다. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 임차권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 2명 모두 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 박수빈의 보증금이 미상이고 임차인들의 우선변제 여부를 추가 확인해야 하지만, 현재 판정상 미배당 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.

다만 가격은 별도의 문제입니다. 최저가가 감정가의 51.2%까지 내려왔다는 사실은 확인되지만, 최근 실거래와 가격 추세가 없어 현재가가 시세보다 낮은지는 알 수 없습니다. 세 차례 유찰된 원인과 실제 임대수익·공실 위험을 확인하지 않은 채 감정가 대비 할인율만 보고 접근해서는 안 됩니다. 결론은 “권리상 인수 위험은 낮지만, 가격 메리트는 실거래 확인 전까지 보류”입니다.