인천지방법원 2025타경34476. 부천시 소사구 송내동 성도빌라 지층 비02호, 전용 55.58㎡ 다세대주택입니다. 현 소유자는 이영도로 2022.01.20. 소유권을 취득했고 거래가액은 125,000,000원입니다. 현재 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매이며 청구금액은 125,000,000원입니다.
이 사건은 단순히 “3회 유찰돼 40,131,000원까지 내려왔다”는 숫자만 보면 안 됩니다. 류다정의 임차권등기는 2022.07.29. 등기됐지만, 임대차계약은 2021.11.20., 확정일자는 2021.11.22., 주민등록과 점유개시는 2021.12.30.입니다. 데이터상 말소기준권리는 2023.01.31. 압류이므로 임차인의 대항요건이 먼저 갖춰져 있어 원칙적으로 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 임차권입니다.
다만 이 물건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서상 “을구 순위 5번 주택임차권등기(다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)”이라고 명시돼 있습니다. 이 확약을 그대로 반영하면 류다정 임차권에 관한 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 아래의 85,991,358원은 확약을 배제하고 배당 규칙만 적용했을 때 산출되는 룰상 미배당액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34476 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 송내동 594-4 성도빌라 지층 비02호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 소사구 심곡로34번길 58-18 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 제지층 제비02호 55.58㎡ |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 이영도 · 2022.01.20. 소유권이전 · 거래가액 125,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 117,000,000원 / 40,131,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 125,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서를 함께 봐야 한다
2001년과 2011년에 설정됐던 국민은행 근저당권은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 데이터상 말소기준은 2023.01.31. 국의 압류입니다. 그보다 앞서 류다정은 2021.12.30. 주민등록·점유를 갖추었고 2021.11.22. 확정일자도 받아, 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인으로 판정돼 있습니다. 이후 부천시 압류와 2025.09.12. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 류다정 | 제지층 제비02호 55.58㎡ | 125,000,000원 | 2021.12.30 / 2021.11.22 | 대항력 有 우선변제 有 룰상 인수 확약 반영 0원 |
② 시세 비교 — 낮은 최저가와 실질 위험을 분리해서 본다
성도빌라의 동일 면적 55.58㎡ 거래는 데이터상 2건입니다. 2022.01. 지층 거래가 125,000,000원, 2022.04. 1층 거래가 150,000,000원이며 평균은 137,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 55.58㎡ | 1 | 150,000,000원 |
| 2022.01 | 55.58㎡ | -1 | 125,000,000원 |
| 평균 | 55.58㎡ | 2건 | 137,500,000원 |
현재 최저매각가 40,131,000원은 최근 평균 137,500,000원의 29.2%입니다. 확약을 반영하지 않고 배당 규칙만 보면 현재 회차의 인수 추정액은 85,991,358원이고, 최저가와 이를 합친 경제적 부담은 보증금 125,000,000원 수준으로 고정됩니다. 즉 선순위 임차권이 그대로 남는 구조라면 최저가가 내려갈수록 싸지는 물건이 아닙니다.
이번 사건은 다만 말소동의 확약서가 제출됐으므로, 확약이 유효하게 이행되는 전제에서는 그 룰상 인수액을 실질 부담에서 제외할 수 있습니다. 그러면 최저가 자체는 과거 거래가격보다 크게 낮지만, 거래 표본이 2건에 그치고 가장 최근 거래도 2022.04.이며, 현재 물건은 지층이라는 점을 함께 봐야 합니다. 따라서 과거 평균 대비 29.2%라는 숫자만으로 가격 가점을 크게 주는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 40,131,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,122,358원 |
| 1. 임차인 류다정 보증금 | 125,000,000원 | 39,008,642원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 125,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 규칙만 적용하면 류다정의 보증금 중 85,991,358원이 미배당됩니다. 그러나 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 해당 임차권에 관한 매수인의 실질 인수는 확약 이행 전제에서 0원으로 봅니다.
④ 회차별 미배당 구조
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 40,131,000원 | 85,991,358원 |
| 4회 유찰 시 | 28,091,700원 | 97,813,951원 |
| 5회 유찰 시 | 19,664,190원 | 106,089,765원 |
이 표는 확약을 배제한 권리규칙상 금액입니다. 현재 사건에는 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 실제 입찰 판단에서는 “룰상 인수액”과 “확약 반영 실질 인수액 0원”을 반드시 구분해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천공업고등학교 북동측 인근이며 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 근거리에 지하철1호선 부천역 및 중동역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트 평스라브지붕 4층 건물 내 지층 비02호입니다.
- 설비. 기본적인 전기·위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역이며 소로3류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 256.3㎡, 지목 대, 공시지가 1,963,000원/㎡입니다.
- 환금성. 성도빌라는 10세대이며 2001.03.07. 준공, 현재 물건은 지층입니다. 동일 면적 거래 표본은 2건입니다.
- 기타. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 현관에는 수도사용량 과다·과소 안내문이 부착돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 어느 조건에서 임차권 말소로 이어지는지 반드시 확인해야 합니다.
- 류다정 임차권 확인. 보증금 125,000,000원, 전입 2021.12.30., 확정일자 2021.11.22., 배당요구 2022.07.29.입니다.
- 최저가 착시 금지. 확약이 배제되면 현재 회차의 룰상 미배당 인수액은 85,991,358원입니다.
- 지층 상태 확인. 감정상 지층 비02호이므로 현장 상태와 이용상황을 직접 확인해야 합니다.
- 거래표본 한계. 동일 면적 거래는 2022.01. 125,000,000원과 2022.04. 150,000,000원 2건입니다.
- 3회 유찰의 의미. 현재 단지 경매 통계의 평균 유찰횟수도 3.0회이며 낙찰률은 0.0으로 표시돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “싸게 보이는 이유보다, 인수가 왜 사라지는지를 확인하라”
이 사건의 표면은 강합니다. 감정가 117,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 40,131,000원까지 내려왔고, 과거 동일 면적 거래 평균 137,500,000원과 비교하면 29.2% 수준입니다. 하지만 선순위 임차권의 보증금이 125,000,000원이므로, 확약이 없다면 현재 회차에서 85,991,358원을 추가로 인수하는 구조가 됩니다.
따라서 이 물건의 핵심은 낙찰가가 아니라 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 그 확약이 류다정 임차권에 실제로 적용돼 말소가 이행된다면 해당 임차인의 실질 인수는 0원이며, 비로소 현재 최저가 자체를 취득원가로 볼 수 있습니다. 반대로 확약 이행을 확인하지 못하면 최저가가 아무리 내려가도 보증금 규모의 부담이 되살아납니다. 여기에 지층 다세대, 10세대 규모, 3회 유찰, 거래표본 2건이라는 환금성 요소까지 감안하면 “확약 확인 전에는 보류, 확인 후에는 가격과 물건 상태를 다시 계산”하는 접근이 맞습니다.
