인천지방법원 2025타경34478. 부천 소사구 괴안동 제니스빌15차 2층 204호, 다세대주택입니다. 소유자는 공상호·지원호가 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 등기 흐름에서 핵심은 소유권이나 후순위 가압류가 아니라 을구 1번 최현숙의 주택임차권입니다. 임대차계약일 2022.08.30, 주민등록·점유개시 2022.09.30, 확정일자 2022.08.30, 보증금 204,000,000원으로, 2025.09.12 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 현재 회차 예상배당만으로 보증금 전액을 돌려받지 못해 부족분 112,013,440원이 룰상 매수인 인수로 계산됩니다.
주택도시보증공사가 신청채권자이고, 매각물건명세서에는 최현숙의 을구 1번 주택임차권이 인수권리로 명시돼 있습니다. 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출도 기재돼 있습니다. 다만 정확도 규칙상 ‘대항력 포기’까지 확인되지 않은 말소동의만으로 최현숙의 인수를 실질 0원으로 처리할 수 없습니다. 더구나 별도의 실제 임차인 전희진이 2025.03.27 전입하고 2025.09.22 배당요구를 했으며 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 이 임차인은 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34478 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 괴안동 97-14 제니스빌15차 2층 204호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 소사구 범안로35번길 59 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제204호 |
| 소유자 | 공상호 2분의 1 · 지원호 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 192,000,000원 / 94,080,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 204,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 최현숙 임차권이 가격을 고정시킨다
말소기준으로 제시된 권리는 2025.09.12 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 최현숙의 주택임차권등기는 매각으로 자동 소멸하는 후순위 권리가 아니라 매수인 인수 대상으로 판정돼 있습니다. 반면 2025.09.29 토스뱅크의 지원호 지분 가압류 59,384,707원은 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최현숙 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.09.30 확정일자 2022.08.30 | 204,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 배당요구 2023.11.14 | 112,013,440원 현 회차 룰상 미배당 인수 · 말소동의 확약서 제출 |
| 전희진 | 2025.03.27 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 배당요구 2025.09.22 | 미상 보증금 확인 필요 |
보증기관 대위·승계 중복신고로 분류된 임차인은 없으므로 실제 임차인은 2명입니다. 특히 전희진은 전입일이 2025.09.12 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 단순히 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 처리합니다. 최현숙에 관한 말소동의 확약서가 존재하더라도 전희진에게까지 자동 적용되는 것은 아닙니다.
③ 가격 비교 — 94,080,000원이 아니라 실질취득을 봐야 한다
제니스빌15차의 확인된 최근 실거래는 2026.07, 전용 30.73㎡, 3층 160,000,000원입니다. 최근 12개월 거래도 이 1건이며 평균 역시 160,000,000원입니다. 표면상 최저가는 이 최근 시세의 58.8%에 불과하지만, 이 비율은 대항력 임차인의 미배당 보증금 인수를 빼고 계산한 숫자입니다.
| 구분 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 192,000,000원 | 평가 기준 금액 |
| 현재 최저매각가 | 94,080,000원 | 2회 유찰 · 감정가 49% |
| 최현숙 룰상 인수 | 112,013,440원 | 현 회차 예상 미배당 보증금 |
| 최근 실거래 | 160,000,000원 | 2026.07 · 최근 12개월 1건 |
따라서 응찰가가 내려갔다는 사실만으로 가격 메리트가 커지는 구조가 아닙니다. 현재 회차는 94,080,000원 + 112,013,440원, 3회 유찰 시에는 65,855,999원 + 139,729,409원, 4회 유찰 시에는 46,099,199원 + 159,130,587원의 구조입니다. 낙찰가가 내려갈수록 최현숙에게 배당되지 못하는 금액이 늘어나므로, 실질취득 부담은 보증금 204,000,000원 부근에 묶이는 전형적인 대항력 인수형입니다.
④ 예상배당표 (매각가 94,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,093,440원 |
| 1. 임차인 최현숙 보증금 (우선변제) | 204,000,000원 | 91,986,560원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 204,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 토스뱅크주식회사 | 59,384,707원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 최현숙 보증금 일부 배당으로 소진됩니다. 최현숙의 부족분은 112,013,440원으로 계산되며, 주택도시보증공사와 토스뱅크에는 예상배당이 없습니다. 전희진의 보증금은 미상이므로 위 배당표에 별도 금액이 반영돼 있지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수가 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 최현숙 인수 | 핵심 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 49% | 94,080,000원 | 112,013,440원 | 낙찰가 하락분 상당 부분이 미배당 보증금 인수로 이동 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 65,855,999원 | 139,729,409원 | 매각가는 더 낮아지지만 인수액 증가 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 46,099,199원 | 159,130,587원 | 최저가 할인만으로 실질취득이 크게 낮아지지 않음 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 204호입니다.
- 주위환경. 부천부안초등학교 남서측 인근으로, 주변은 다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재해 전반적인 대중교통 편의는 보통입니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 상대보호구역, 과밀억제권역이며 토지거래계약에관한허가구역은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 사다리형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며 공시지가는 2,210,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있는 것으로 탐문됐습니다.
- 하자 기재. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 규모. 제니스빌15차는 14세대이며 사용승인일은 2019.10.21입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득 기준. 94,080,000원만 보지 말고 최현숙 룰상 인수 112,013,440원을 함께 계산해야 합니다.
- 말소동의 확약서 원문 확인. 최현숙 임차권에 관한 확약이 단순 등기 말소동의인지, 대항력 포기까지 포함하는지 문구를 직접 확인해야 합니다.
- 전희진 보증금 확인. 전입 2025.03.27, 배당요구 2025.09.22이나 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다.
- 유찰 착시 경계. 3회·4회 유찰 시에도 낙찰가 하락과 동시에 최현숙 미배당 인수액이 증가하는 구조입니다.
- 최근 거래 비교. 최근 확인 거래는 2026.07의 160,000,000원 1건이므로 최저가 58.8%라는 숫자만으로 할인폭을 평가하지 마세요.
- 토지거래허가구역 확인. 감정요항에는 2025.08.26~2026.08.25 토지거래계약에관한허가구역으로 기재돼 있으며 매각기일은 2026.08.19입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원문을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “94,080,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 핵심은 2회 유찰이나 49% 할인율이 아닙니다. 최현숙은 보증금 204,000,000원의 대항력 있는 임차권자이고, 현재 매각가를 가정하면 91,986,560원만 배당돼 112,013,440원이 룰상 남습니다. 따라서 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 증가해 실질취득 부담은 보증금 부근에 머무는 구조입니다.
최근 확인 실거래는 160,000,000원입니다. 이런 상황에서 최저가 94,080,000원만 놓고 ‘시세보다 싸다’고 결론 내릴 수 없습니다. 여기에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있다는 긍정 요소가 있지만, 현재 확인되는 내용만으로 대항력 포기까지 단정할 수 없고, 확약 밖 전희진의 보증금도 미상입니다. 낙찰가가 아니라 승계 범위를 확정한 뒤 실질취득가를 계산해야 하는 물건입니다.
