인천지방법원 2025타경34484. 부천 원미구 심곡동 롯데그랑빌101동 3층 302호, 전용 70.01㎡의 공동주택(다세대주택)입니다. 권리분석의 핵심은 등기부에 잡힌 후순위 근저당·압류가 아니라, 2022.02.18 전입한 임차인 이성혜입니다. 데이터상 말소기준은 2022.08.19 국민건강보험공단 압류이므로 전입이 더 빠르고, 임차보증금 220,000,000원에 확정일자도 2022.01.27로 확인됩니다. 따라서 이 임차인은 대항력과 우선변제권을 모두 갖는 구조입니다.
그대로라면 현재 최저가 115,640,000원에서 집행비용 2,418,960원을 차감한 뒤 임차인에게 113,221,040원이 배당되고, 보증금 부족분 106,778,960원이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 이 경우 낙찰가가 더 내려가도 미배당 보증금이 늘어 총부담은 보증금 220,000,000원 부근에 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 다만 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 을구 14번 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있으므로, 정확도 규칙상 해당 임차권의 인수는 실질 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34484 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 133-7 롯데그랑빌101동 3층 302호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 70.01㎡ · 철근콘크리트조 5층 건물 내 3층 302호 |
| 소유자 | 박세희 (2022.02.18 매매, 2022.03.04 소유권이전 · 거래가액 220,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 236,000,000원 / 115,640,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 단지 규모 / 준공 | 롯데그랑빌101동 · 8세대 · 2003.05.21 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 전 임차인이 핵심
말소기준은 2022.08.19 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 설정된 문정구 근저당 20,000,000원, 조재철 근저당 44,000,000원·56,000,000원, 서민금융진흥원 가압류 13,965,450원, 각 압류와 경매개시결정 등은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차인 이성혜의 전입일은 그보다 빠른 2022.02.18이므로 단순한 후순위 임차인이 아닙니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이성혜 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.18 | 2022.01.27 | 220,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 이성혜는 보증기관의 중복 신고가 아니라 실제 임차인으로 확인되며, 배당요구도 2024.02.26에 이루어졌습니다. 별도의 보증기관 승계 임차인으로 표시된 신고는 없어 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 을구 14번 주택임차권등기는 2024.02.26 등기됐지만, 그 등기에 기재된 전입·점유개시일은 2022.02.18입니다.
② 시세 비교 — 확약 반영 실질취득가는 최근 지표보다 낮다
동일 면적 70.01㎡의 확인 거래는 3건입니다. 전체 평균은 196,666,666원이지만, 가격 메리트 판단은 과거 고가 거래가 섞일 수 있는 전체 평균보다 최근 12개월 평균 195,000,000원과 최신 거래 2024.03 · 195,000,000원을 우선합니다. 최근 추세는 이전 구간 대비 -1.3%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 70.01㎡ | 4 | 195,000,000원 |
| 2022.03 | 70.01㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 2022.02 | 70.01㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 196,666,666원 |
| 최근 12개월 평균 지표 | 70.01㎡ | 1건 | 195,000,000원 |
확약을 반영한 현재 회차 실질취득가는 115,640,000원으로, 최근 12개월 평균 지표의 59.3%입니다. 확약이 유효하다면 가격 자체는 최근 거래 지표보다 낮습니다. 다만 이 결론을 과도하게 확대하면 안 됩니다. 단지는 8세대에 불과하고 확인 거래도 3건, 최근 12개월 평균 산정 표본도 1건입니다. 최신 확인 거래 역시 2024.03이며, 추세 지표가 -1.3%로 내려가고 있어 일반 대단지처럼 시세가 촘촘하게 형성된 물건은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 115,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,418,960원 |
| 1. 임차인 이성혜 보증금(우선변제) | 220,000,000원 | 113,221,040원 |
| 2. 근저당 · 문정구 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 조재철 | 44,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 조재철 | 56,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서민금융진흥원 | 13,965,450원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당계산만 보면 임차인 이성혜에게 113,221,040원이 배당되고 106,778,960원이 부족합니다. 확약이 없다면 이 부족분은 대항력에 따라 매수인 인수 가능액입니다. 그러나 매각물건명세서의 말소동의 확약을 반영하면 해당 임차인 인수는 실질 0원입니다. 국세·지방세 압류 6건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감으로 실제 배당액을 바꿀 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 확약 없을 때 룰상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 115,640,000원 | 106,778,960원 | 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰(34%) | 80,948,000원 | 140,909,064원 | 실질 인수 0원 |
| 4회 유찰(24%) | 56,663,600원 | 164,756,345원 | 실질 인수 0원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당액이 늘어 총부담이 보증금 220,000,000원 부근에서 크게 떨어지지 않습니다. 반대로 확약이 유효하다면 이 임차권의 부족분은 매수인에게 실질적으로 남지 않으므로, 실제 가격 메리트는 각 회차의 매각가 자체에서 발생합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다. 철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 5층 건물 내 3층 302호입니다.
- 입지. 심곡2동행정복지센터 북동측 인근으로, 주변은 유사형 공동주택·아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다. 북동측으로 편도 2차선 도로에 접합니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역·중점경관관리구역이며, 중로3류에 접합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 표기도 있고 적용기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있으므로 입찰 시점의 적용·예외 여부를 원문으로 확인할 필요가 있습니다.
- 공시지가. 3,723,000원/㎡, 토지면적 229.8㎡, 지목은 대입니다.
- 하자 표기. 위반건축물 사항은 없고, 공부와의 차이도 해당사항 없음으로 확인됩니다.
- 환금성. 단지 규모가 8세대이고 확인 실거래는 3건입니다. 최신 거래는 2024.03의 195,000,000원이며 최근 추세 지표는 -1.3%여서, 가격 할인폭과 별개로 매도 시점의 매수층 폭을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본. 을구 14번 이성혜 주택임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약 조건·범위·절차를 원문과 대조하세요. 이 확인이 실질 인수 0원 판단의 전제입니다.
- 임차인 배당구조. 현재 배당표상 임차인 예상배당은 113,221,040원, 룰상 부족분은 106,778,960원입니다. 확약 미적용 상황을 별도 최악 시나리오로 유지해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세가 있으면 배당순서와 임차인 배당액이 달라질 수 있으므로 매각기일 전 교부청구·배당 관련 서류를 확인하세요.
- 거래 표본. 8세대 소규모 건물이고 실거래가 3건뿐입니다. 최근 12개월 평균 지표도 1건이므로 단일 거래가 시세를 대표한다고 단정하지 마세요.
- 하락 추세. 최근 거래 추세가 -1.3%입니다. 현재 실질취득가가 최근 지표보다 낮더라도 향후 매도가는 별도로 보수적으로 잡아야 합니다.
- 유찰 이력. 현재 2회 유찰, 단지 경매 평균 유찰횟수도 2.0회입니다. 낮은 최저가 자체만으로 강한 수요를 의미하지는 않습니다.
- 토지이용 제한. 토지거래계약에 관한 허가구역 표기가 2026.08.25까지 있으므로 경매취득의 적용·예외 및 후속 거래 영향은 관련 원문을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당 관련 서류와 실거래 원문을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 확약의 효력
겉으로는 감정가 236,000,000원짜리 물건이 2회 유찰돼 115,640,000원까지 내려온 사건입니다. 확약을 반영한 실질취득가는 최근 12개월 평균 지표 195,000,000원의 59.3%라 가격만 놓고 보면 분명 낮습니다. 하지만 이 가격이 성립하는 이유는 대항력 임차인의 보증금 인수위험을 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 제거한다는 전제에 있습니다.
확약이 없다면 현재 회차에서도 106,778,960원의 보증금 부족분이 남고, 더 유찰될수록 인수액이 커져 총부담이 보증금 220,000,000원 부근에서 쉽게 낮아지지 않습니다. 반대로 확약이 정확히 적용되면 해당 임차권의 실질 인수는 0원이고, 그때부터 115,640,000원이라는 최저가가 실제 가격 메리트로 작동합니다. 다만 8세대 소규모 다세대·적은 실거래·-1.3% 하락 추세·세금 압류는 환금성과 배당확인의 부담으로 남습니다. 결론은 “가격은 매력적, 권리는 확약 확인이 선행되어야 하는 조건부 안전형.”입니다.
