인천지방법원 2025타경34501. 부천 송내동 송정뜰안채 5층 501호의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 최익환이며 2021.12.27. 소유권을 취득했고 거래가액은 195,000,000원입니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 근저당이 아니라 조태훈의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.10.24., 확정일자는 2021.11.15., 전입·점유개시는 2021.12.17.이고 보증금은 195,000,000원입니다.
말소기준권리는 2024.11.27. 부천시 압류입니다. 임차인의 전입과 점유가 그보다 앞서므로 원칙적으로 대항력 있는 선순위 임차권입니다. 그러나 이 사건에는 “을구 순위 9번 주택임차권등기, 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨”이라는 명시가 있습니다. 따라서 이 임차인에 관해서는 배당표상 부족분을 그대로 인수액으로 보지 않고 실질 0원으로 처리하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34501 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 송내동 606-15 송정뜰안채 5층501호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 소사구 심곡로46번길 76-3 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 54.17㎡ · 철근콘크리트조 평슬라브지붕 5층건물 중 5층 501호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 최익환 · 2021.12.27. 소유권이전 · 거래가액 195,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 213,000,000원 / 51,141,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 195,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약 확인이 핵심
말소기준인 2024.11.27. 부천시 압류보다 앞서 조태훈의 전입·점유가 시작되었고, 2023.12.19. 주택임차권등기까지 마쳐졌습니다. 따라서 확약을 반영하지 않으면 매각대금에서 배당받지 못한 보증금 잔액이 매수인에게 이어지는 구조입니다. 이후의 국세 압류 2건과 2025.09.16. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조태훈 | 건물의 전부 | 195,000,000원 | 2021.12.17. | 2021.11.15. | 대항력 있음 | 배당요구 | 승계 아님 |
② 가격 비교 — 26.2%보다 거래 시점이 더 중요하다
송정뜰안채의 비교 가능한 거래는 3건이며 평균은 195,333,333원, 최저 195,000,000원, 최고 196,000,000원입니다. 현재 최저매각가 51,141,000원은 이 비교평균의 26.2%입니다. 확약을 반영한 실질취득도 51,141,000원으로 동일합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 54.17㎡ | 5 | 195,000,000원 |
| 2021.09 | 54.31㎡ | 2 | 196,000,000원 |
| 2021.06 | 55.66㎡ | 2 | 195,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 195,333,333원 |
③ 예상배당표 (매각가 51,141,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,320,538원 |
| 1. 임차인 조태훈 보증금 | 195,000,000원 | 49,820,462원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 195,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 임차인 미배당액은 145,179,538원입니다. 확약을 적용하지 않는 원칙적 구조라면 이 금액이 매수인 인수 대상이지만, 말소동의 확약서가 제출되어 있어 본 분석의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감으로 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천남중학교 북서측 인근에 위치하며 주위로 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 5층건물 중 5층 501호이며 외벽은 치장벽돌 마감, 창호는 샤시창호입니다.
- 설비. 위생설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 장방형 토지를 다세대주택 건부지로 이용 중이며 동측 및 남측으로 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 규모. 송정뜰안채는 8세대이며 사용승인 관련 기준일은 2009-01-23입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본. 선순위 임차권의 룰상 미배당액은 145,179,538원입니다. 확약의 존재와 적용 범위를 반드시 원문으로 대조해야 합니다.
- 임차권 상태. 조태훈은 2021.12.17. 전입·점유, 2021.11.15. 확정일자, 2023.12.19. 임차권등기를 갖춘 실제 임차인 1명입니다.
- 세금 압류. 부천시 압류와 국세 압류 2건이 있으므로 당해세 여부에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 시세 최신성. 비교 가능한 거래 3건은 2021년 거래입니다. 2026.09.30. 입찰 전 최신 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 다회 유찰. 현재 4회 유찰 상태이고 송정뜰안채 경매물건 평균 유찰 횟수도 4.0회입니다. 가격만이 아니라 권리와 환금성을 함께 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “5,114만원짜리 물건”이 되려면 확약이 전제다
이 사건은 표면상 최저매각가가 감정가 213,000,000원에서 51,141,000원까지 내려와 있습니다. 하지만 원래 권리구조만 보면 보증금 195,000,000원의 선순위 임차인이 있어, 현재 회차 배당 후 145,179,538원이 남는 전형적인 대항력 인수형입니다. 낙찰가만 보고 판단하면 안 되는 사건입니다.
다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있기 때문에, 정확도 규칙에 따라 해당 임차인 인수는 실질 0원으로 처리합니다. 이 전제가 확인된다면 현재 회차의 실질취득은 51,141,000원입니다. 비교거래 평균 195,333,333원 대비 수치상 큰 차이가 있지만, 비교거래가 모두 2021년이라는 점과 4회 유찰, 다세대 8세대 규모, 세금 압류를 함께 확인해야 합니다. 이 사건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 확약서의 유효성과 최신 시세 확인입니다.
