인천지방법원 2025타경34504. 부천시 오정구 원종동 효성빌라 2동 201호, 감정 이용상태가 다세대주택인 물건입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 근저당이 아니라 김진경의 임차권입니다. 김진경은 2022.04.14. 확정일자를 받고 2022.04.28. 주민등록 및 점유를 시작했습니다. 말소기준은 그보다 뒤인 2023.01.06. 대한채권관리대부의 가압류이므로 대항력 있는 임차인입니다. 보증금도 160,000,000원으로 감정가와 같은 수준입니다.
통상 이런 구조라면 현재 최저가 109,200,000원에서 배당받지 못하는 보증금 53,128,800원을 매수인이 떠안아, 낙찰가가 내려가도 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 전형적인 대항력 인수형이 됩니다. 그런데 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이라고 명시되어 있습니다. 따라서 김진경 임차권에 대해서는 룰상 계산되는 미배당액과 별개로 매수인의 실질 인수를 0원으로 평가해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34504 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 원종동 238-31 효성빌라 제2동 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 시세 매칭 면적 54.16㎡ · 철근콘크리트 평스라브지붕 5층 건물 중 2층 |
| 현재 소유자 | 오미연 (2022.05.26. 매매, 거래가액 160,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 156,000,000원 / 109,200,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 특별매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 대항력은 강하지만 확약이 결론을 바꾼다
말소기준은 2023.01.06. 설정된 대한채권관리대부 가압류 14,272,996원입니다. 김진경의 주민등록·점유개시일 2022.04.28.은 그보다 빠르고, 확정일자도 2022.04.14.이므로 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 실제 임차인 1명입니다. 2024.05.14.에는 보증금 160,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 확인됩니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김진경 | 건물의 전부 | 160,000,000원 | 2022.04.28 | 2022.04.14 | 대항력 有 우선변제 有 실질승계 0원 |
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 1.50억’을 봐야 한다
효성아트빌2동의 확인된 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 167,500,000원이지만, 2021.11.의 210,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 과거 고가가 영향을 줍니다. 따라서 가격 메리트는 최근 12개월 평균 150,000,000원과 최신 거래 150,000,000원을 우선해 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 59.11㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2024.05 | 59.11㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2022.05 | 54.16㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2021.11 | 54.16㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 150,000,000원 |
현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 109,200,000원은 최근 12개월 평균 150,000,000원의 72.8%입니다. 금액 차이는 40,800,000원으로, 확약이 실제 말소로 이어진다는 전제에서는 가격상 할인폭이 분명합니다.
다만 최근 거래 흐름은 낙관적이지 않습니다. 최근 구간 가격은 과거 구간보다 18.9% 하락한 것으로 집계됩니다. 따라서 167,500,000원의 전체 평균을 기준으로 “감정가보다 많이 싸다”고 평가하기보다, 최근 150,000,000원을 기준가격으로 삼고 하락 추세를 추가 할인요인으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 109,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,328,800원 |
| 1. 임차인 김진경 보증금 | 160,000,000원 | 106,871,200원 |
| 2. 가압류 · 주식회사대한채권관리대부 | 14,272,996원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 모형상 김진경 보증금 부족분은 53,128,800원입니다. 확약이 없으면 매수인 인수액으로 계산되는 금액이나, 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있어 본 리포트의 실질 인수는 0원으로 평가합니다. 집행비용은 매각가의 2.1% 추정치이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 부담 — 확약 때문에 ‘낙찰가 하락’이 실제 절감으로 연결
| 회차 | 최저가 | 배당모형상 미배당 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 109,200,000원 | 53,128,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 76,440,000원 | 85,335,920원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 53,508,000원 | 107,855,144원 | 0원 |
이 표가 본건의 핵심입니다. 왼쪽의 미배당 인수액은 확약이 없을 때의 권리 계산이고, 오른쪽 0원은 제출된 말소동의 확약을 반영한 실질 판단입니다. 결국 본건은 일반적인 “낙찰가는 싸지만 보증금을 떠안는” 구조와 달리, 확약이 유효하게 이행되는 한 유찰 가격 자체가 실질취득가가 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 다세대주택입니다. 아파트가 아닌 8세대 규모의 효성아트빌2동입니다.
- 입지. 오정초등학교 북측 인근으로, 주위는 다세대주택이 주를 이루는 주거지대이며 주변환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 북측 소로를 통해 소사로 등 간선도로와 연결되고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 평스라브지붕 5층 건물이며 사용승인일은 2002.05.25.입니다. 위생·급배수 및 도시가스 공급설비가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 사다리형 평지이며 토지면적은 229.0㎡, 공시지가는 2,143,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·항공표면·상대보호구역·가축사육제한구역 등이 표시돼 있고, 토지거래계약에 관한 허가구역 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이고 최근 가격 추세가 -18.9%입니다. 경매 통계상 평균 유찰횟수 1.0회, 매각률 50.0%로 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약 원문 확인. 이 사건의 결론을 바꾸는 핵심 문서입니다. 김진경 임차권등기가 실제로 말소될 수 있는 조건과 절차를 입찰 전 원문으로 대조해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 가격 판단. 확약 반영 시 현재 실질취득은 109,200,000원이며 최근 12개월 평균·최신 실거래 150,000,000원의 72.8%입니다.
- 하락장 보정. 전체 평균 167,500,000원보다 최근 150,000,000원을 우선 기준으로 사용하고, 최근 추세 -18.9%를 추가 할인요인으로 반영해야 합니다.
- 재매각 보증금. 특별매각조건에 따라 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%로, 현재 회차 기준 21,840,000원입니다.
- 소규모 다세대 환금성. 8세대 규모이므로 아파트처럼 거래량이 풍부하다고 볼 수 없습니다. 낙찰가 산정 시 재매각 가능성까지 감안해야 합니다.
- 규제 적용 여부. 매각기일 2026.08.19.은 기재된 토지거래계약 허가구역 기간 안에 있으므로 실제 취득자에게 적용되는 조건을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 관계를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력 1.6억”만 보고 포기해도, “최저가 1.09억”만 보고 들어가도 안 된다
이 물건은 숫자만 보면 매우 위험해 보입니다. 보증금 160,000,000원의 김진경 임차인이 말소기준보다 먼저 전입·점유했고 확정일자까지 갖췄기 때문입니다. 현재 배당가정에서도 53,128,800원이 부족해, 확약이 없다면 낙찰자가 이를 떠안는 전형적인 인수형입니다.
그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출이 명시된 순간 결론은 달라집니다. 김진경 임차권의 실질 인수는 0원, 현재 실질취득은 109,200,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균과 최신 거래인 150,000,000원의 72.8%여서 가격상 여유가 있습니다.
다만 이 가격 차이를 그대로 수익으로 볼 수는 없습니다. 최근 거래 추세는 -18.9%이고, 8세대 소규모 다세대이며 이번 매각은 재매각입니다. 특별매각조건으로 입찰보증금도 최저가의 20%가 필요합니다. 따라서 결론은 “확약 확인 시 권리 통과, 가격은 최근 1.50억을 기준으로 보수적으로 접근”입니다. 이 사건에서 가장 중요한 확인 대상은 감정가가 아니라 말소동의 확약의 실제 효력과 이행조건입니다.
