인천지방법원 2025타경34506. 부천시 원미구 약대동 대웅주택 1층 102호, 전용 63.17㎡ 규모의 다세대주택입니다. 표면적으로는 감정가 1.5억원에서 두 차례 유찰되어 7,350만원까지 떨어진 매력적인 가격처럼 보입니다. 하지만 이 사건의 본질은 임차보증금 인수 여부입니다.
을구 7번 주택임차권등기자인 장혜리는 임차보증금 150,000,000원, 전입 2022.06.08, 확정일자 2022.04.21로 대항력과 우선변제권을 가진 상태입니다. 현재 회차 배당 기준으로 71,777,000원만 배당되고 부족분 78,223,000원이 남아, 매수인은 낙찰가와 별도로 해당 인수 위험을 고려해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34506 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 약대동 79-2 대웅주택 1층102호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 신동화 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 73,500,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제권 보유
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 장혜리 | 150,000,000원 | 有 | 有 | 78,223,000원 가능 |
임차인 장혜리는 2022년 전입 및 확정일자를 갖춘 주택임차권등기권자입니다. 최저매각가 73,500,000원 기준 배당 후 부족분이 발생하며, 대항력이 인정되는 경우 낙찰가가 낮아져도 부족한 보증금 인수 위험은 줄어들지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득 기준
약대동대웅주택 동일 면적 기준 최근 거래는 2022년 7월 150,000,000원입니다. 최저가는 시세 대비 낮아 보이지만, 임차보증금 인수 가능성을 반영하면 실질취득은 약 1.5억원 수준으로 접근해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 63.17㎡ | 1 | 150,000,000원 |
| 평균 | 63.17㎡ | 1건 | 150,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 73,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,723,000원 |
| 임차인 장혜리 보증금 | 150,000,000원 | 71,777,000원 |
| 하나은행 가압류 | 32,643,034원 | 0원 |
| 주택도시보증공사 | 150,000,000원 | 0원 |
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 확인. 장혜리 임차권등기 및 대항력·우선변제권 여부를 확인하세요.
- 확약 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 임차인 인수 위험 전체를 해소하는지 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 최저가 73,500,000원이 아니라 임차보증금 인수를 포함한 실질취득 기준으로 검토해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 관련 당해세 여부를 별도 확인하세요.
맺으며 — “반값 낙찰보다 중요한 것은 인수 위험”
이 물건은 권리관계가 복잡해서 어려운 것이 아니라, 하나의 임차권등기가 결과를 좌우하는 사건입니다. 최저가는 매력적으로 보이지만 대항력 임차인의 보증금 인수 가능성이 있어 실제 부담은 달라질 수 있습니다. 확약 여부가 확인된다면 평가가 달라질 수 있으나, 현재 기준으로는 임차보증금 리스크를 중심으로 접근해야 합니다.
