인천지방법원 2025타경34509. 부천시 원미구 역곡동 청구타운 나동 201호, 다세대주택입니다. 숫자만 보면 감정가 216,000,000원에서 6회 유찰되어 최저가가 25,412,000원까지 내려온 물건이라 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 말소기준보다 앞선 주택임차권입니다. 이전종은 2021.07.30 전입·점유, 2021.07.05 확정일자를 갖고 보증금 230,000,000원의 임차권등기를 2023.09.07 마쳤습니다. 말소기준인 2025.09.17 경매개시결정보다 앞선 권리이므로, 배당으로 회수되지 않는 보증금은 매수인이 인수합니다.
현재 최저가 25,412,000원을 기준으로 집행비용 857,416원을 먼저 공제하면 이전종에게 24,554,584원이 배당되고, 부족한 205,445,416원이 매수인 인수액으로 남습니다. 따라서 최저가가 감정가의 12%라는 표면적 할인율을 매수 메리트로 볼 수 없습니다. 낙찰가가 더 내려가면 배당액이 줄고 인수액이 그만큼 커지는 구조라서, 매수인의 경제적 부담은 보증금 약 230,000,000원 수준에서 크게 달라지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34509 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 역곡동 103-30 청구타운 나동 2층201호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 전용 59.19㎡ · 5층 건물 내 2층 201호 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 정상봉 (2021.10.01 매매, 거래가액 230,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 216,000,000원 / 25,412,000원 (6회 유찰, 감정가 12%) |
| 경매채권자 | 파산자 정상봉의 파산관재인 설승문 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
기존 국민은행 근저당권 39,000,000원·16,900,000원·12,000,000원· 6,000,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2025.09.17 청산을 위한 형식적경매 개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 2023.09.07 이전종의 주택임차권등기입니다. 임차보증금 230,000,000원 전액을 배당받지 못하면 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 명시되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 2명은 금액 미상
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이전종 | 2021.07.30 · 건물의 전부 | 230,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
| 이하람 | 2024.05.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 허승준 | 2024.12.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
이전종은 전입일과 확정일자, 보증금이 모두 확인되고 배당요구도 했으므로 권리관계가 분명합니다. 반면 이하람과 허승준은 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 두 사람을 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수 없고, 각각 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다. 이전종의 인수액과 별개로, 이 두 점유자의 실제 임대차 금액과 권리관계가 확인되기 전에는 추가 인수위험을 배제할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 25,412,000원이 아니라 실질취득으로 본다
청구타운 나동 전용 59.19㎡ 거래 표본은 1건입니다. 2021.10, 2층 거래가 230,000,000원이며 해당 거래는 현재 소유자 정상봉의 2021.10.01 매매가액과도 같습니다. 표본이 1건뿐이므로 가격 판단의 폭은 좁지만, 중요한 점은 현재 최저가가 아니라 실질취득 약 230,000,000원을 이 거래와 비교해야 한다는 것입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 59.19㎡ | 2 | 230,000,000원 |
최저가 25,412,000원은 이 거래가의 11.0%이지만, 이는 가격 메리트의 근거가 아닙니다. 현재 회차의 대항력 임차보증금 인수구조를 반영하면 실질취득은 약 230,000,000원 수준으로, 확인되는 거래가 230,000,000원과 사실상 같은 수준입니다. 즉 6회 유찰이라는 숫자에도 불구하고 시세 대비 실질적인 할인은 확인되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 25,412,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 857,416원 |
| 1. 임차인 이전종 보증금 | 230,000,000원 | 24,554,584원 |
| 2. 경매개시결정 · 파산자 정상봉의 파산관재인 설승문 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 이전종의 보증금 부족분 205,445,416원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질부담 구조 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 25,412,000원 | 205,445,416원 | 보증금 약 230,000,000원 수준 |
| 7회 유찰 시 | 17,788,400원 | 212,931,791원 | 보증금 약 230,000,000원 수준 |
| 8회 유찰 시 | 12,451,880원 | 218,172,254원 | 보증금 약 230,000,000원 수준 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 5층 건물 내 2층 201호이며, 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 역곡중학교 남측 인근으로 다세대주택·아파트·근린생활시설이 함께 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 전반적인 대중교통편의는 보통입니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 중로2류, 과밀억제권역, 절대보호구역·상대보호구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.
- 규모·환금성. 청구타운 나동은 12세대, 2003.03.11 준공이며 확인되는 동일면적 거래는 1건입니다. 거래 표본이 적어 환금성 판단에 보수적 접근이 필요합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이전종 보증금 인수. 현재 회차 기준 205,445,416원이 미배당 인수액으로 계산됩니다. 최저가와 별도로 자금계획에 반영해야 합니다.
- 이하람·허승준 확인. 두 점유자는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 실제 임대차계약과 보증금 규모를 반드시 확인해야 합니다.
- 유찰 착시 금지. 7회·8회 유찰로 최저가가 더 내려가도 이전종의 인수액은 212,931,791원·218,172,254원으로 증가합니다.
- 시세 비교 기준. 최저가가 아니라 실질취득 약 230,000,000원을 확인되는 거래가 230,000,000원과 비교해야 합니다.
- 배당 변동. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임대차 관계를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가 12%”가 이 사건의 가격은 아니다
이 물건은 숫자 하나만 떼어 보면 감정가 216,000,000원에서 최저가 25,412,000원까지 내려온 6회 유찰 다세대입니다. 하지만 권리를 함께 보면 결론은 정반대입니다. 이전종의 230,000,000원 임차보증금이 말소기준보다 앞서고, 현재 회차에서 배당되지 못하는 205,445,416원을 매수인이 인수합니다. 7회·8회로 더 유찰돼도 인수액이 증가해 실질취득은 보증금 약 230,000,000원 수준으로 유지됩니다.
확인되는 거래가 역시 230,000,000원으로, 실질취득과 사실상 같은 수준입니다. 여기에 이하람·허승준의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 추가 임차위험도 미상입니다. 따라서 이 사건은 “감정가의 12%에 사는 물건”이 아니라, 대항력 임차보증금을 사실상 함께 부담하면서 미상 점유자 위험까지 확인해야 하는 물건으로 보는 것이 정확합니다.
