인천지방법원 2025타경34509. 경기도 부천시 원미구 역곡동 청구타운 나동 201호, 전용 59.19㎡의 다세대주택입니다. 소유자 정상봉은 2021년 10월 1일 거래가 230,000,000원에 취득했고, 이후 파산선고를 받았습니다. 이 사건은 일반적인 금융기관 담보권 실행 경매가 아니라 파산재산 청산을 위한 형식적 경매입니다.

현재 매각가격만 보면 대폭 할인된 매물처럼 보입니다. 감정가 216,000,000원이 7회 유찰되면서 최저가가 17,788,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 등기부에는 경매개시결정보다 앞선 2023년 주택임차권등기가 존재하고, 해당 임차권의 보증금은 230,000,000원입니다.

매각물건명세서 역시 임차권자가 보증금을 전액 배당받지 못하면 그 권리가 매수인에게 인수된다고 명시합니다. 따라서 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나는 구조이며, 입찰가만 기준으로 수익성을 판단하는 것은 위험합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 경매보다 앞선 임차권이 핵심

과거 국민은행 근저당권 4건은 이미 등기부상 말소됐습니다. 반면 이전종의 임차권등기는 유효한 권리로 남아 있으며, 경매개시결정 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 과거 근저당이 깨끗하다는 사실과 주택임차권의 인수 위험은 별개입니다.

② 임차인 분석 — 실제 신고 3명, 인수위험 중첩

실제 임차인·점유 신고자는 3명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 없으며, 이하람·허승준의 독립 임대차 성립 여부와 실제 점유관계는 확인이 필요합니다. 미상 보증금은 합산하지 않았습니다.

이전종은 임대차계약일 2021.06.23, 전입·점유 개시일 2021.07.30, 확정일자 2021.07.05이며, 2023.09.07 주택임차권등기가 접수됐습니다. 우선변제권 행사 가능성이 확인되고, 보증금 전액을 배당받지 못하는 경우 그 부족분은 매수인이 부담하는 조건입니다.

③ 시세 비교 — 1,778만원이 아니라 약 2.31억이 기준

동일 건물의 확인된 거래사례는 2021년 10월, 전용 59.19㎡, 2층, 230,000,000원입니다. 현재 매각 대상과 면적·층이 일치하지만, 과거 거래 1건이므로 현재 시세를 대표한다고 볼 수 없습니다.

핵심은 낙찰대금 17,788,000원 + 인수보증금 212,932,184원 = 실질취득 230,720,184원이라는 점입니다. 감정가 216,000,000원보다 높고, 확인된 2021년 거래가 230,000,000원도 웃돕니다.

이전종의 보증금 230,000,000원이 우선배당을 받고 부족분이 매수인에게 승계되는 구조에서는, 낙찰가가 낮아져도 낙찰대금과 인수액의 합계가 대체로 보증금 수준에 고정됩니다. 집행비용 추정액만큼 실질취득액이 보증금보다 높아지는 계산입니다.

④ 예상배당표 (매각가 17,788,000원 가정)

현재 최저가에 낙찰된다는 가정의 추정 배당입니다. 집행비용 720,184원을 우선 공제하고 잔여 17,067,816원을 임차보증금에 배당한 계산입니다. 매수인 인수액은 배당금이 아니라 낙찰 후 별도로 부담할 수 있는 금액입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당 및 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락의 착시

현재 최저가 17,788,000원이 추가 유찰을 통해 8,716,120원까지 하락해도, 실질취득 추정액은 230,720,184원에서 230,556,890원으로 소폭 변할 뿐입니다. 낙찰가 하락분 대부분이 이전종 임차보증금의 미배당 증가로 상쇄되기 때문입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천시 원미구 역곡동 소재 역곡중학교 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위 환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스 정류장을 이용할 수 있습니다. 북서측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접합니다.
• 건물. 2003.03.11 준공된 5층 철근콘크리트조 건물의 2층 201호입니다. 외벽은 드라이비트 마감 등이며 급배수·위생·난방설비가 있는 것으로 조사됐습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역 및 교육환경 보호구역 관련 제한이 있습니다. 공시지가 기준은 2,517,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
• 토지거래허가. 외국인 등 대상 토지거래허가구역 지정 기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다. 매각기일과 시점이 다르므로 입찰 전 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 12세대 소규모 다세대 건물이며, 확인된 실거래는 2021년 1건입니다. 최근 가격 기준을 확보하기 어렵고 7회 유찰 상태여서 재매각 가능성 및 매수층에 대한 보수적 검토가 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차권 인수 조건. 이전종의 임차보증금 230,000,000원과 배당 부족분 인수 조건을 매각물건명세서 원본으로 재확인하세요. 전액 배당되지 않는 경우의 임차권등기 말소 및 인도 조건도 검토해야 합니다.
• 추가 전입 신고자. 이하람과 허승준의 실제 점유, 계약관계, 보증금, 확정일자, 이전종과의 관계를 확인하세요. 대항력과 인수 여부를 단정할 수 없는 상태입니다.
• 실질취득 기준 입찰. 현재 예상 실질취득 230,720,184원에 취득세, 명도비, 체납관리비, 수리비 등을 별도로 반영해 수익성을 검토하세요.
• 최근 시세 검증. 확인된 거래는 2021년 자료이므로 인근 유사 다세대주택의 최근 거래와 실제 매물가격을 조사해야 합니다. 과거 한 건의 거래를 현재 시세로 사용하지 마세요.
• 파산재산 처분. 형식적 경매의 진행 경위와 파산관재인의 지위, 매각조건을 확인하고 일반 담보권 실행 경매와 구별해서 검토하세요.
• 점유·명도. 이전종의 주택임차권등기와 현재 전입 신고자들의 점유관계를 구분해 실제 인도 가능성을 확인하세요. 등기만으로 현재 점유자를 확정할 수 없습니다.
• 관리비 및 기타 비용. 공용부분 관리비 체납, 세금, 집행비용 및 배당순위 변동 가능성을 확인하세요.
• 매각기일 확인. 2026.10.22 매각 진행 여부, 변경·취하·정지 여부 및 최신 매각물건명세서를 법원 공고와 대조하세요.

맺으며 — “최저가 1,778만원 ≠ 취득가 1,778만원”

이 사건의 가장 큰 착시는 7회 유찰로 감정가의 약 8.2%까지 하락한 최저가입니다. 그러나 실제 판단의 기준은 낙찰대금이 아닌 인수보증금을 합산한 실질취득액입니다.

이전종의 대항력 있는 주택임차권 보증금은 230,000,000원이고, 현재 회차에서 예상되는 미배당 인수액은 212,932,184원입니다. 이를 합산한 실질취득액은 230,720,184원으로, 감정가 216,000,000원과 확인된 과거 거래 230,000,000원을 모두 웃돕니다.

게다가 이하람·허승준의 법적 지위와 보증금이 확인되지 않았으며, 2021년 이후의 가격을 뒷받침하는 최신 거래사례도 부족합니다. 소규모 다세대주택이라는 환금성 제약과 7회 유찰 이력도 무시할 수 없습니다.

결론은 고위험·입찰 보류입니다. 현재의 보증금 인수 조건이 유지되는 한 추가 유찰만으로 가격 메리트가 생기지 않습니다. 임차권 인수관계의 명확한 해소와 추가 점유자 권리 확인, 현재 시세 재검증이 선행되지 않는다면 최저가가 아무리 낮아 보여도 투자 매력은 낮습니다.