부동산강제경매

2025타경34515 · 부천지원 · 근린시설
철근콘크리트구조 51.01㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

149,940,000원 1억 4,994만 감정가 252,000,000원

감정가의 59% 2026-07-08 낙찰

최저매각가 123,480,000원 최저가 대비 +21%

낙찰일

07-08 낙찰 완료

부천지원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,234만원

최저가의 10% · 12,348,000원

실거래 대비

▲ 17.6% 시세보다 비쌈

같은 평형 직전 1건 평균 1.27억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 2회 유찰로 최저가는 낮아졌지만 대항력 있는 임차권 인수 가능성이 핵심 리스크입니다.

가격 최저가 123,480,000원이지만 임차보증금 부족분 170,048,720원 인수 가능성을 반영해야 함
자금 입찰보증금은 최저매각가의 10% 기준 약 12,348,000원
리스크 정미영 임차권등기 대항력·우선변제권 존재, 매수인 인수 가능성 검토 필요

한 줄 평 2회 유찰로 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차권등기 정미영의 보증금 291,000,000원 중 배당 부족분 170,048,720원 인수 가능성이 존재합니다. 확약서 제출 내용이 있으므로 실제 말소·인수 범위를 반드시 확인해야 합니다.

감정가

252,000,000원

근린시설

최저가

123,480,000원

2회 유찰

실질취득 위험

293,528,720원

최저가+인수가능액

매수인 인수

170,048,720원

정미영 부족분 기준

인천지방법원 2025타경34515. 부천시 소사구 송내동 에이치.비엘림캐슬 601호는 감정가 2.52억의 집합건물 근린시설입니다. 감정평가상 이용상태는 오피스텔이며, 경인로 주변 상업·업무지대에 위치합니다. 권리 분석의 중심은 후순위 권리가 아니라 임차권등기와 대항력입니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경34515 (강제경매)
소재지	경기도 부천시 소사구 송내동 572-8 에이치.비엘림캐슬 6층601호
용도 / 이용상태	근린시설 · 오피스텔로 이용중
소유자	고완석
감정가 / 최저가	252,000,000원 / 123,480,000원
청구금액	291,000,000원
매각기일	2026.07.08

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

⚠️ 대항력 임차인 인수 가능성 정미영 임차인은 임차권등기(을구 순위 3번), 보증금 291,000,000원, 전입 2021.06.04, 확정일자 2021.04.29로 대항력 및 우선변제권이 확인됩니다. 현재 배당표 기준 부족분 170,048,720원은 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있어 확약 적용 범위를 확인해야 합니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
김성아	1,000,000원	없음	해당 없음	없음
정미영	291,000,000원	有	有	가능성 있음

③ 시세·실질취득 판단

본 물건은 별도 실거래 비교자료가 없어 최저가 자체만으로 저렴성을 판단하기 어렵습니다. 특히 대항력 임차권 인수 가능성이 있는 경우 매수 판단은 최저가가 아니라 최저가 + 인수 가능액 기준으로 봐야 합니다.

⛔ 최저가 착시 주의 현재 최저매각가 123,480,000원만 보면 감정가 대비 49% 수준이지만, 배당 부족분 170,048,720원이 추가될 경우 실질 부담은 약 293,528,720원입니다. 임차권 인수 여부가 확정되지 않은 상태에서 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.

④ 예상 배당표 (매각가 123,480,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,528,720원
임차인 정미영 보증금	291,000,000원	120,951,280원
주택도시보증공사 가압류	788,000,000원	0원
잔여	-	0원

매각대금 배분

최저가 vs 실질취득 부담

임차권 인수 가능액 반영 시 부담 증가

⑤ 입찰 체크리스트

임차권 확정 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 정미영 임차권 전체에 적용되는지 확인해야 합니다.
최저가만 보지 않기. 123,480,000원 낙찰가가 아니라 인수 가능 보증금까지 포함한 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
용도 확인. 감정평가상 오피스텔 이용 상태이며 근린시설로 분류된 물건입니다.
민간임대주택 등기. 갑구 2-1 민간임대주택등기 사항을 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰이 만든 가격, 임차권이 만든 위험”

이 물건은 숫자상 최저가가 크게 낮아졌지만, 경매에서 중요한 것은 낙찰가 하나가 아닙니다. 대항력 임차권등기가 존재하는 만큼 인수 가능성을 포함한 실질취득가를 기준으로 접근해야 합니다. 확약서가 인수 위험을 해소하는지 확인되기 전까지는 저가 낙찰 물건으로 보기 어렵습니다.

부동산강제경매

최저가는 내려왔지만, 임차권 인수가 승부처다 — 부천 송내동 H.B엘림캐슬 601호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

② 임차인 분석

③ 시세·실질취득 판단

④ 예상 배당표 (매각가 123,480,000원 가정)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “유찰이 만든 가격, 임차권이 만든 위험”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (14장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-22	유찰	2억 5,200만원
2	2026-05-27	유찰	1억 7,640만원
3	2026-07-08	대기	1억 2,348만원